作者：炸天團

來源：地產(chǎn)大爆炸

6月12日下午，深圳前海桂灣，一塊占地僅1.19萬平方米的宅地開拍。

9家房企到場，招商蛇口、中海、華潤、保利發(fā)展、建發(fā)、越秀、綠城、深業(yè)、華發(fā)——清一色國央企，全國TOP10房企來了7家。

拍賣一開場就陷入膠著。深業(yè)、保利發(fā)展、越秀三家輪番舉牌，價格一路攀升。但最詭異的是79號競買人——建發(fā)房產(chǎn)，前237輪一聲不吭，全場都以為它只是來"陪跑"的。

第238輪，建發(fā)突然舉牌。

此后建發(fā)一路加價，與招商蛇口纏斗到最后一輪，鏖戰(zhàn)近300輪，最終以35.25億元拿下，樓面價約9.59萬元/㎡，溢價率114%，刷新前海宅地樓面價紀(jì)錄。

而這已經(jīng)是深圳一周內(nèi)第二次上演"300輪搶地大戰(zhàn)"了。

就在一周前的6月5日，僅一街之隔的南山粵海街道，6家央國企爭奪一宗科技園南區(qū)宅地。保利置業(yè)最終以57.72億元競得，樓面價直接突破10萬大關(guān)——10.87萬元/㎡，溢價率150%，一舉成為深圳歷史單價地王。

科技園宅地區(qū)位，圖源深圳交易集團官網(wǎng)

兩場拍賣，合計砸下93億，近600輪舉牌，兩度刷新區(qū)域地價天花板。

而就在三個月前，全國土地市場還是另一番景象：一季度全國經(jīng)營性用地總成交額僅3123億元，同比大跌36%，創(chuàng)下近十年同期新低。

沒人敢出手，行業(yè)觀望情緒達到頂峰。從冰點到瘋搶，只隔了一個季度。

這不只是深圳的故事。

5月下旬以來，全國15座重點城市集中推地，一線與強二線率先掀起搶地潮——蘇州刷新區(qū)域地價，上海、武漢誕生板塊地王，杭州上城九堡宅地溢價率創(chuàng)年內(nèi)新高，北京蒲黃榆地塊引來兩家外地民企跨省入局。

二線市場也在變天。

西安、重慶的出讓地塊基本被民企包攬，淡出大連五年的龍湖選擇重新回歸。

協(xié)議出讓賽道同樣暗流涌動，萬科時隔兩年落子上海舊改項目。

從深度冰封到多點回暖，一連串反常信號擺在眼前。

這波突然升溫的行情，到底藏著怎樣的行業(yè)邏輯？

01

國央企壟斷地王這輪土拍最顯眼的變化，是高端地王賽道已被國央企完全壟斷。

回看深圳這兩場拍賣，參拍名單里沒有一家民企。

保利置業(yè)的10.87萬樓面價、建發(fā)的9.59萬樓面價，角逐者全部來自國資陣營。

這不是偶然——當(dāng)一塊地的起拍價就要23億、16億，光是保證金就足以勸退絕大多數(shù)民營房企。

高端地王，已經(jīng)變成國央企之間的內(nèi)部錦標(biāo)賽。

但壟斷不等于絕對的安全。

比如保利置業(yè)。一周之內(nèi)橫跨深、滬、漢三城，砸出上百億集中補倉，堪稱本輪拿地最激進的選手。但翻開它的財報，這家保利旗下的港股平臺，常年凈利率只有0.2%到0.5%，幾乎貼著盈虧線走。

一家盈利不足1%的房企，敢用150%的超高溢價搶下深圳史上最貴單價地王，本身就是一場容錯率極低的豪賭。

算一筆賬：10.87萬的樓面價，疊加建安、融資、營銷等成本，保本售價至少要到16萬元/㎡。而緊鄰的招商海晏府，備案均價14.2萬，開盤去化九成——看似給出了價格錨點，但海晏府是前海取消限價后的首個標(biāo)桿項目，吃的是稀缺性紅利。等到保利置業(yè)的新盤入市，同片區(qū)已有海晏府、建發(fā)新項目同臺競技，先發(fā)優(yōu)勢不在它這邊。

高地價、薄利潤、長周期、強競爭，任一變量波動，這塊地王都可能從"戰(zhàn)利品"變成"庫存包袱"。國資能兜底短期現(xiàn)金流，卻化解不了重倉高端帶來的長期經(jīng)營風(fēng)險。

再看建發(fā)。

它的打法更聰明——蟄伏237輪再出手，說明拿地決心堅定但不盲目加價，最終9.59萬的樓面價雖然刷新前海紀(jì)錄，但比一周前保利置業(yè)的10.87萬低了一個多萬。旁邊海晏府14.2萬開盤去化九成，給了建發(fā)相對充裕的定價空間。

更關(guān)鍵的是，建發(fā)在成都、杭州、上海已經(jīng)打造了多個高端標(biāo)桿項目，其"燈塔"產(chǎn)品系有實戰(zhàn)驗證的口碑。對它而言，前海這塊地不只是一個開發(fā)項目，更是品牌在深圳高端市場的入場券。

但9.59萬的樓面價依然是高位博弈，未來售價大概率要站上15萬/㎡才有利潤可言。建發(fā)的底氣比保利置業(yè)足，風(fēng)險卻同樣不小。

那國央企為什么還要搶？

邏輯很直白：剛需地塊售價有天花板，利潤稀薄，稍有波動就虧損。而核心地段的高端住宅，既能樹品牌標(biāo)桿，又能精準(zhǔn)對接高凈值客群——哪怕整體行情平淡，也能走出獨立行情。

說白了，國央企搶地王，賭的不再是房價普漲，而是自身的產(chǎn)品打磨能力和高端市場運營實力。

幾年前，搶地王靠的是膽量和杠桿；現(xiàn)在，靠的是產(chǎn)品力和去化能力。沒有這兩樣硬功夫，地王就是燙手山芋。

還有一個必須正視的現(xiàn)實：地王再也帶不動周邊二手房了。

新房不斷迭代升級，跟老舊二手房早已不是同一個產(chǎn)品體系。虹口金茂地塊就是前車之鑒——地塊拍出后周邊二手房短暫漲價，但隨著新盤去化乏力，二手房價很快回歸原位。

新房和二手房徹底割裂，樓市已經(jīng)分化成兩條獨立賽道：剛需市場拼性價比，高端土拍拼產(chǎn)品力，兩條路線各行其是。

這種分層格局一旦定型，就不會再逆轉(zhuǎn)。

02

區(qū)域民企的突圍國央企壟斷地王的另一面，是沉寂已久的民營房企悄悄回到了牌桌上。

但這次回來的方式完全不同——不是搶地王，而是挑地王看不上的"小地塊"，做國央企不愿彎腰做的"小生意"。

一組數(shù)據(jù)能說明問題：今年前四個月，22座重點城市的"小而美"宅地，民企拿地占比達到47%，接近一半，遠高于常規(guī)宅地。而這類迷你地塊的供應(yīng)占比，已經(jīng)從2022年的21%翻倍到了今年的43%——五年翻了一番。

面積小、總價低、開發(fā)周期短，完美契合民企當(dāng)下的資金現(xiàn)狀。杭州、南京、成都，不少民企扎堆爭搶這類地塊，南京百家湖一宗僅1.55萬平方米的迷你宅地，6家民企報名，55輪競價，溢價率近28%，是全場14宗地中唯一溢價成交的地塊。

大地塊沒人敢碰，小地塊搶破頭。民企的生存智慧，全藏在這個反差里。

補倉的身影遍布一二線。 

上海有大華、長江精工，北京有東亞新華、河北鑫界，西安的海榮、星火、新興地產(chǎn)聯(lián)合保億置業(yè)包攬6宗核心地塊，長期由國企主導(dǎo)的重慶也迎來邦泰、遠達兩家川系民企溢價入局，淡出大連五年的龍湖選擇重新回歸。

經(jīng)歷過一輪行業(yè)大洗牌，活下來的民企基本分成了兩路打法：

一路是區(qū)域深耕型，以大華、邦泰為代表，死守一座城市的基本盤，靠熟悉的板塊和客群吃飯；另一路是產(chǎn)品突破型，像保億、遠達，專攻核心城市改善賽道，靠過硬的產(chǎn)品力在陌生市場站穩(wěn)腳跟。

兩條路線的共同底線：嚴控杠桿、守住現(xiàn)金流、打磨產(chǎn)品。

但并非所有回歸都值得叫好。

在一眾民企里，大華集團是最具爭議的樣本。

它重倉上海的邏輯很清晰——收縮全國戰(zhàn)線，把所有籌碼押回大本營。

2025年以來，14個月內(nèi)在上海公開市場砸出超過70億拿地。今年5月，又以36.55億元、溢價率超40%拿下閔行浦江宅地，刷新板塊地王紀(jì)錄，136輪競價才拍下來。

大華的底氣不是沒有。

此前它在浦江板塊開發(fā)的大華星樾，2024年開盤即清盤，250套洋房三開三罄，是當(dāng)年外環(huán)外唯一觸發(fā)三次積分的項目。區(qū)域深耕確實見了效。

但基本面的隱患始終在另一頭拉扯。

靜安年華項目開盤近一年，105套只賣了51套，去化不到一半；望樾項目三次開盤推出550套，截至5月底僅成交143套，去化率26%。

一邊是浦江板塊清盤的戰(zhàn)績，一邊是靜安、青浦項目的滯銷現(xiàn)實——大華的問題不是沒有能力做好產(chǎn)品，而是能力參差不齊，好項目和差項目之間的落差太大。

在自身經(jīng)營承壓的背景下，依舊逆勢高溢價拿地、壓縮開發(fā)周期、提速周轉(zhuǎn)擴張，激進補儲與薄弱基本面形成強烈對沖。

對大華而言，逆勢擴儲是鞏固本土基本盤的一搏。但如果補不齊產(chǎn)品短板、修不好品牌口碑，每一次擴儲都在進一步放大風(fēng)險。在行業(yè)普遍收縮的當(dāng)下，大華不愿躺平，這份勇氣值得尊重，但這場激進布局，確實走在鋼絲之上。

民企集中回歸，本質(zhì)上是精準(zhǔn)適配了市場新規(guī)則：地塊變小、總價變低、利潤空間變清晰，民企決策鏈條短、周轉(zhuǎn)靈活的優(yōu)勢被充分放大。

它們不再是早年高杠桿擴張的投機玩家。作為市場"鯰魚"，活躍補倉、理性定價，倒逼行業(yè)從粗放開發(fā)轉(zhuǎn)向深耕產(chǎn)品。

在國央企壟斷地王的賽道之外，民企走出了一條自己的路——不比誰拿地貴，比誰活得久。

03

土拍回暖，底層邏輯全面重構(gòu)

土地市場突然升溫，很多人第一反應(yīng)是"樓市要反轉(zhuǎn)了"。

不是！

這輪回暖的底層邏輯，跟過去完全不同。

房企拿地已經(jīng)告別"賭房價上漲"的舊模式，轉(zhuǎn)向為確定性買單。拆開來看，支撐這波行情的是四個變量同時發(fā)力。

第一，供地斷崖式縮水，房企被逼進補倉周期。

北京最明顯。住宅用地供應(yīng)連續(xù)三年縮量——2024年1060公頃，2025年約1000公頃，2026年進一步壓到不足800公頃，商品住宅用地更是收窄到200至240公頃。

一季度土拍交易金額同比下滑超八成。

上海也不例外。

2025年全年賣地攬金2453億，但今年節(jié)奏明顯放慢，前四批次土拍供地量和總價均低于去年同期。

當(dāng)可售地塊越來越少，房企手里的土地儲備越來越薄，長時間不拿地就意味著項目斷檔、現(xiàn)金流失去造血來源。

補倉不是因為看好后市，而是活下去的剛需。這才是本輪拿地?zé)崆楦邼q的核心原因。

第二，樓市成交回暖，給了房企接受高地價的底氣。

上海5月二手房成交2.8萬套，創(chuàng)近六年同期新高，連續(xù)三個月站在2.8萬套以上。單日成交8次破千套，5月10日更是一天網(wǎng)簽1664套，刷新近五年單日紀(jì)錄。

更關(guān)鍵的信號是價格端——上海二手房價格從2月起止跌回升，2月到4月環(huán)比漲幅分別為0.2%、0.4%、0.7%，三連漲。掛牌量首次跌破31萬套，房東開始惜售。

新房方面，北京5月商品住宅成交3953套，同比大漲31.5%，"淡季不淡"。

"二手房回暖→置換鏈條打通→資金流入新房→房企回款改善"——這條傳導(dǎo)鏈跑通了，房企拿地時的底氣，說到底來自銷售端的真實修復(fù)。

第三，區(qū)域深耕取代盲目擴張，成為主流投資策略。

如今房企拿地不再到處撒網(wǎng)，而是死守自己熟悉的板塊。

綠城扎在虹口，潮鳴外灘賣到17.5萬/㎡；

保利在楊浦連續(xù)落子珺園、譽濱江，區(qū)域內(nèi)均價站上11萬到13.5萬；

中海布局楊浦云邸玖章，均價10.8萬；

大華持續(xù)加碼閔行浦江，中交城投死守青浦，保利發(fā)展在重固已經(jīng)第四次拿地。

深耕的好處很實在：熟悉客群、口碑積累、資源整合、降低運營成本。與其去陌生城市冒險，不如在已驗證的板塊反復(fù)收割確定性。

第四，供地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向"小而美、低密度"，安全墊變厚。

上海最新一批土拍，5宗宅地里3宗容積率低于1.5，閔行旗忠和松江泗涇地塊容積率甚至低于1.1——這在近年集中供地中極為罕見。

郊區(qū)大量地塊容積率控制在2.0以下，洋房、疊墅成為主流產(chǎn)品方向。

與此同時，單幅地塊面積持續(xù)縮小。"小而美"宅地在22城的供應(yīng)占比，五年內(nèi)從21%翻倍到43%。

總價可控、開發(fā)周期短、去化確定性強——這類地塊天然適配當(dāng)下房企的資金狀況。

虹口嘉興社區(qū)一宗迷你宅地，12家房企鏖戰(zhàn)63輪，溢價率35.6%，樓面價拍到10.85萬/㎡。

越小的地塊越搶手，背后的邏輯很簡單：輸?shù)闷稹?/p>

四個變量疊加在一起，構(gòu)成了這輪土拍回暖的完整拼圖——不是市場瘋了，是規(guī)則變了。

從囤地賭漲到按需擇地，從比規(guī)模到比利潤，2026年的土地市場，已經(jīng)進入精算時代。

04

這輪回暖能持續(xù)多久

聊完現(xiàn)象和邏輯，最后一個問題才是真正的硬核：這輪土拍回暖，到底是行情反轉(zhuǎn)，還是階段性脈沖？

先看最刺眼的一組數(shù)據(jù)。

央行5月公布的金融數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，住戶貸款凈減少4902億元。4月單月更為夸張——居民貸款減少7869億，創(chuàng)下歷史單月最大降幅。居民債務(wù)增速一季度錄得-0.4%，1995年有記錄以來首次負增長。

個人住房貸款余額3月末降到36.72萬億元，較年初又少了2900億。房貸增速從2023年二季度起已連續(xù)12個季度負增長。

與此同時，居民存款一季度新增7.7萬億。

翻譯成大白話：老百姓不愿借錢、拼命還債、瘋狂存錢。

在"收入預(yù)期不確定+資產(chǎn)不增值"的雙重壓力下，"還債減負"取代"加杠桿買房"，成了家庭資產(chǎn)配置的第一優(yōu)先級。

土地市場熱熱鬧鬧，但買房的人并沒有跟上來。這是所有回暖敘事里最大的裂縫。

再看市場端。

上海二手房確實量價齊升，但新房這頭并不樂觀——5月新房成交量環(huán)比下滑近30%，新房價格43個月連漲紀(jì)錄在年初被終結(jié)。

全國前4個月新房銷售面積同比下降10.2%，銷售額下降14.6%。"以價換量"仍然是新房市場的主旋律。

新房回款跟不上，土拍的紙面熱度就落不了地。

資金端也缺乏新增動力。

回看這輪土拍的參與者名單——保利、建發(fā)、中海、華潤、招商、金茂——全是各城市的"老面孔"。沒有外來資本跨界入場，沒有新玩家攪局，市場在存量博弈里打轉(zhuǎn)。

供給端的"僧多粥少"也在緩解。

一線城市2026年供地計劃已經(jīng)全部出爐，基調(diào)高度一致：減量提質(zhì)。

深圳全年商品住房用地僅55公頃，北京壓到200至240公頃。優(yōu)質(zhì)地塊會陸續(xù)釋放，當(dāng)供應(yīng)量從"極度稀缺"回到"正常偏緊"，溢價率自然會降溫，房企拿地也會更加冷靜。

所以，這輪回暖的定性很清晰：階段性、結(jié)構(gòu)性脈沖，不是全面反轉(zhuǎn)。

幾個趨勢基本可以確認：

核心城市的核心地塊，下半年依舊會維持熱度。

頭部央國企的投資高度集中——華潤2026年可售資源中一二線城市占比92%，招商蛇口"強心30城"貨值占比94%。好地塊永遠不缺買家。

但整體行情會逐步回歸冷靜。前4個月百強房企拿地總量創(chuàng)近五年最低，貨值同比下降47.6%，金額同比腰斬。熱鬧屬于少數(shù)城市的少數(shù)地塊，大部分市場依然是底價成交甚至流拍。

城市之間、板塊之間的溫差會越拉越大。

深圳前海300輪搶地的同時，非核心區(qū)的地塊仍然靠國央企托底；南京14宗地只有1宗溢價成交，其余全部底價。冰火兩重天，才是2026年土地市場的真實底色。

對房企而言，這不是抄底窗口期，而是一場綜合能力的殘酷大考。

高價拿地，賭的不再是房價上漲，而是自己的產(chǎn)品能不能打、運營能不能轉(zhuǎn)、去化能不能扛。

幾年前，拿錯一塊地，等房價漲上來就能解套?，F(xiàn)在不同了——居民在去杠桿，房價在擠泡沫，每一塊高價地都是明牌博弈，沒有"等漲"的退路。

一旦判斷失誤，今天重金搶下的地王，就是明天的庫存包袱。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 全國土拍狂飆，開發(fā)商在賭什么？