作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸

政治局會(huì)議話音剛落，深圳就接住了。

4月28日，中央政治局會(huì)議定調(diào)——努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。僅隔一天，4月29日，深圳市住建局就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，明天起施行。

從止跌回穩(wěn)到著力穩(wěn)定再到努力穩(wěn)定，措辭一輪比一輪重。深圳的響應(yīng)速度，也一次比一次快。

這不是巧合，是表態(tài)。

01 

全國(guó)一盤(pán)棋：一線城市逐個(gè)松綁

先把視野拉高。

2026年一季度的全國(guó)樓市數(shù)據(jù)并不好看——新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降10.4%，銷(xiāo)售額下降16.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降11.2%。新房市場(chǎng)整體偏弱，企業(yè)投資和新開(kāi)工仍在承壓。

但結(jié)構(gòu)上有亮點(diǎn)。3月份，一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比雙雙上漲，是2025年5月以來(lái)的首次。上海二手房單月成交3.1萬(wàn)套，打破近五年紀(jì)錄；北京二手房網(wǎng)簽近2萬(wàn)套，創(chuàng)15個(gè)月新高。

一線城市正在率先企穩(wěn)，但這個(gè)企穩(wěn)是政策密集澆灌的結(jié)果。

廣州，早在2024年9月就全面取消了限購(gòu)，徹底退出。上海，2026年2月發(fā)布滬七條，外環(huán)外不限套數(shù)，持5年居住證可在全市購(gòu)房。北京，五環(huán)外已經(jīng)不限購(gòu)，利率統(tǒng)一降至3.05%。

四個(gè)一線城市里，深圳的核心區(qū)限購(gòu)，是最后還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的。

直到今天。

02 

深圳的底色：回暖了，但暖得不均勻

要理解這次新政的意圖，必須先看深圳自己的處境。

2026年一季度，深圳樓市的數(shù)據(jù)是一幅冰火圖：

二手房市場(chǎng)相對(duì)活躍——1月成交6802套，同比大漲45.5%，創(chuàng)近10個(gè)月新高；3月份小陽(yáng)春如約而至，一二手房合計(jì)成交11851套，二手房環(huán)比增長(zhǎng)124%。福田、南山的優(yōu)質(zhì)房源甚至出現(xiàn)業(yè)主惜售心態(tài)。

但新房市場(chǎng)明顯偏冷——一季度新房成交僅6706套，同比下降48.9%。供應(yīng)量也在縮，去化周期拉長(zhǎng)到23.9個(gè)月。

更關(guān)鍵的分化在區(qū)域之間。

外圍區(qū)域限購(gòu)早已放開(kāi)，光明、坪山、大鵬量?jī)r(jià)齊升，成了2025年以來(lái)的黑馬。但福田、南山——深圳最值錢(qián)的兩個(gè)區(qū)——成交量在縮。不是沒(méi)人想買(mǎi)，是買(mǎi)不了：限購(gòu)卡著資格，高價(jià)擋著門(mén)檻。

樓市在回暖，但暖的不是核心區(qū)。這不是一個(gè)健康的結(jié)構(gòu)。

核心區(qū)是土地財(cái)政的命脈，是城市資產(chǎn)價(jià)格的錨。如果福田南山持續(xù)冷清，整個(gè)市場(chǎng)的信心底座就不穩(wěn)。

這就是新政出臺(tái)的背景。

03

新政拆解：兩把鑰匙開(kāi)兩把鎖

這次新政動(dòng)作不復(fù)雜，但指向非常明確。

第一把鑰匙：松限購(gòu)，松的是核心區(qū)。

已有購(gòu)房資格的家庭，可以在福田、南山、寶安新安增購(gòu)一套。如果你名下已有房，在核心區(qū)還能再買(mǎi)一套。改善需求的閘門(mén)，正式打開(kāi)。

更開(kāi)放的一條：持深圳居住證的非深戶家庭，不再需要一年社保或個(gè)稅，可以直接在核心三區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套。

居住證門(mén)檻有多低？在深圳有合法穩(wěn)定居所或就業(yè)即可申請(qǐng)。換句話說(shuō)，只要你在深圳生活、工作，哪怕社保還沒(méi)交滿一年，也能買(mǎi)進(jìn)福田南山。

這不是象征性的松綁。這是在最貴的地段，向最廣的人群，敞開(kāi)了門(mén)。

第二把鑰匙：提公積金，提的是購(gòu)買(mǎi)力。

個(gè)人基礎(chǔ)額度從60萬(wàn)提到70萬(wàn)，家庭從110萬(wàn)提到130萬(wàn)。首套住房上浮比例從40%加到60%，多子女家庭上浮70%。算下來(lái)，雙職工首套家庭最高可貸208萬(wàn)，多子女家庭最高221萬(wàn)。

三年前，深圳公積金家庭上限還是90萬(wàn)。三年翻了一倍多。

但得說(shuō)實(shí)話——福田南山均價(jià)9-10萬(wàn)/㎡，一套改善三房總價(jià)700萬(wàn)起。公積金貸滿221萬(wàn)，覆蓋約三成。

公積金不是用來(lái)買(mǎi)得起的，是用來(lái)降成本的。當(dāng)前公積金利率遠(yuǎn)低于商貸，能省的是長(zhǎng)期月供。

政策方向很明確：鼓勵(lì)你買(mǎi)，鼓勵(lì)你買(mǎi)首套，鼓勵(lì)你多生孩子再買(mǎi)。

04

深圳的信號(hào)意義

這次新政，放在深圳自身看，是核心區(qū)的一次定向開(kāi)閘。放在全國(guó)看，意義更大。

政治局會(huì)議提出努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，用詞從著力變成努力——態(tài)度更重，容錯(cuò)空間更大。

嚴(yán)躍進(jìn)的解讀是：新房市場(chǎng)仍偏弱，需持續(xù)發(fā)力。李宇嘉的判斷是：告別依賴房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的舊模式，轉(zhuǎn)而通過(guò)需求端紓困穩(wěn)定體量。

深圳的行動(dòng)，是對(duì)這個(gè)定調(diào)的第一個(gè)落地響應(yīng)。

從廣州全面取消限購(gòu)，到上海外環(huán)外不限套數(shù)，到北京五環(huán)外放開(kāi)，再到深圳核心區(qū)松動(dòng)——四大一線城市的限購(gòu)?fù)顺?，已?jīng)形成了清晰的梯度：從外圍到核心，從非戶籍到全面放開(kāi)，一步步試探，一步步推進(jìn)。

深圳的福田南山，是這輪退潮中最后的高地。今天這道閘推開(kāi)之后，雖然限購(gòu)還在，但已經(jīng)從一堵墻變成了一道柵欄。

接下來(lái)的問(wèn)題不是還會(huì)不會(huì)繼續(xù)放，而是放到什么程度。如果核心區(qū)成交量在未來(lái)兩三個(gè)月沒(méi)有明顯起色，完全取消限購(gòu)恐怕只是時(shí)間問(wèn)題。

房地產(chǎn)調(diào)控走到第五個(gè)年頭，限購(gòu)這個(gè)工具已經(jīng)完成了角色轉(zhuǎn)換——從防過(guò)熱的盾，變成了促回暖的閥門(mén)。

深圳用行動(dòng)表了一個(gè)態(tài)：在穩(wěn)市場(chǎng)這件事上，沒(méi)有什么是不能松的。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 剛剛，深圳率先發(fā)布樓市新政