杠桿地產(chǎn) 
聚焦重整投資與顧問(wèn)，研究困境企業(yè)化債、重組與價(jià)值重塑。用案例、數(shù)據(jù)與規(guī)則，講清重整邏輯，尊重每一位創(chuàng)業(yè)者，幫助尋找企業(yè)重生的現(xiàn)實(shí)路徑。
作者：桿姐
房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷大考。
復(fù)雜的局勢(shì)下，在杠桿地產(chǎn)看來(lái)，最危險(xiǎn)的是腰部房企。他們沒有大型房企靠體量還能熬一熬、想更多辦法的底氣；沒有小型房企進(jìn)退自由的輕盈。在吃到了土地、人口、規(guī)模化的一點(diǎn)點(diǎn)紅利后，又面臨排山倒海的黑天鵝，進(jìn)退兩難。
01增收增速降、現(xiàn)金降、拿地降
和其他大部分房企一樣，杠桿地產(chǎn)從寶龍地產(chǎn)2021年未經(jīng)審核的業(yè)績(jī)報(bào)告里，看到了諸多以降為主題的數(shù)據(jù)。
圖表來(lái)源|東方財(cái)富（特此感謝）
不過(guò)寶龍地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入能增長(zhǎng)已經(jīng)很不錯(cuò)，之前地產(chǎn)年鑒里還寫了很多負(fù)增長(zhǎng)的房企。
有意思的是2020年寶龍地產(chǎn)的非控股權(quán)益應(yīng)占利潤(rùn)似乎異常地高，為26.71億元，2019、2021年分別為19.07億元、13.06億元。
另一降幅明顯的是拿地。2021年寶龍拿地29塊，總建筑面積約534.38萬(wàn)平米， 同比大幅減少43.2%。按面積計(jì)算，其全口徑拿地銷售比從去年同期的1.76明顯下滑至0.83。這也是大部分房企的過(guò)冬手段。值得注意的是，寶龍2021年新拿的地里很多都是三四線城市。
再就是財(cái)務(wù)方面，2021年寶龍地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金同比減少11.3%，為250.68億元。
02 銷售升、短債升、負(fù)債率升
說(shuō)了寶龍地產(chǎn)的降，接下來(lái)談?wù)勆?/p>
如上文杠桿地產(chǎn)提到的，2021年寶龍的營(yíng)收是提升的，對(duì)應(yīng)銷售額也上升。期內(nèi)其合約銷售額1012.27億元，同比增長(zhǎng)24.1%；合約銷售面積641.05萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)20.3%。雖然沒有完成此前公布的年度目標(biāo)，但這個(gè)成績(jī)也很不錯(cuò)。
銷售及營(yíng)銷成本及行政開增幅更快，為25.1%，33.04億元，寶龍說(shuō)是因?yàn)闃I(yè)務(wù)增長(zhǎng)而導(dǎo)致銷 售及管理項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大。
相比前面現(xiàn)金狀況的下降，寶龍地產(chǎn)的借款總額在上升，截至2021年底這一數(shù)據(jù)為729.58億元，同比增幅約9.6%。其中1年內(nèi)到期的借款為220.23億元，比2020年底的206.01億元增加了十來(lái)億元。
前面杠桿地產(chǎn)提到寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金250.68億元，這其中受限制存款及現(xiàn)金約有56.61億元，也就是說(shuō)寶龍地產(chǎn)能自由支配的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為194.07億元，不足以覆蓋其1年內(nèi)到期的220.23億元短債。
基于此，寶龍地產(chǎn)2021年的凈負(fù)債比率比2021年上升2.8個(gè)百分點(diǎn)，為76.7%。
總資產(chǎn)從2020年末的1951.3億元增加到2450.6億元，主要是物業(yè)方面的增加。
一個(gè)有意思的細(xì)節(jié)是，在年報(bào)發(fā)布前幾天，寶龍地產(chǎn)、寶龍商業(yè)也官宣了更換已合作了13年的核數(shù)師普華永道。在杠桿地產(chǎn)印象里，今年年報(bào)季宣布更換核數(shù)師的就有好幾家。
03 降準(zhǔn)！春天來(lái)了嗎？
另外，前幾天杠桿地產(chǎn)注意到寶龍地產(chǎn)發(fā)了2022年一季度未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)沒有驚喜，兩個(gè)字：腰斬。
一季度，寶龍地產(chǎn)合約銷售額121.15億元，同比下滑50.8%；銷售面積76.81平米，同比下滑51.5%。
趨勢(shì)不太妙。
實(shí)際上百?gòu)?qiáng)房企1季度的銷售情況也不盡人意。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年1季度，百?gòu)?qiáng)房企在全口徑下的整體業(yè)績(jī)規(guī)模為16279.2億元，相比去年同期下降47.1%，銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%。
雖然最近各層面利好消息不斷，今天央行也官宣降準(zhǔn)：
共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元！
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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