《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）

第二十條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十一條第二款 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。

（2017）最高法民終683號：由于商品房擔保貸款合同的特殊性，本案貸款實際上由建行青海分行直接支付到了開發(fā)商越州公司的賬戶，因此根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人”的規(guī)定，越州公司應將剩余的貸款本息返還建行青海分行。不過，就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說，并沒有免除購房者（同時又是借款合同的借款人）的還款義務。這是因為，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關(guān)系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務人仍然應當是借款合同的借款人，因為根據(jù)合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負有還款義務。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規(guī)定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除后，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然后再由購房者歸還給銀行，而是應當直接由商品房出賣人歸還給銀行。因此，一審判決第四項判決越州公司承擔對建行青海分行剩余貸款本息的還款責任正確，但免除了《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》借款人王忠誠的還款責任錯誤。

在商品房按揭貸款商業(yè)關(guān)系中，包含兩個法律關(guān)系：一為房屋買賣關(guān)系；二為借款合同關(guān)系。因為現(xiàn)有的法律規(guī)定房屋買賣合同解除后，當事有權(quán)人請求解除商品房擔保貸款合同，故實務中往往是《房屋買賣合同》與《借款合同》一并解除，但是對于《借款合同》解除后，借款人（購房者）是否應當承擔還款義務，實務中爭議不斷。有判令購房者共同承擔還款責任的，有判令承擔補充責任的，還有判令免除還款責任的，裁判尺度完全不一致。甚至最高院在（2017）最高法民終683號（本糾紛解除《購房合同》的案件）中與本判決持完全相反的觀點，這無疑給實務中統(tǒng)一裁判尺度造成了巨大的困境。

筆者認為：最高院之所以對相同的法律事實作出不同的裁判觀點，在排除訴權(quán)的影響因素之外，可以看出最高院對商品房按揭貸款商業(yè)糾紛的重點關(guān)注和積極探索。

眾所周知，房地產(chǎn)是我國的重要產(chǎn)業(yè)，與我們的社會生活息息相關(guān)，在當今的經(jīng)濟態(tài)勢下，多數(shù)的社會群眾都背負著購房貸款，這種超前消費的商業(yè)模式直接影響著社會的穩(wěn)定與發(fā)展，讓購房者在此類糾紛中既沒有得到應有的房子又背負巨額的商業(yè)貸款，無疑是會對購房者的經(jīng)濟生活造成巨大的影響，誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素；但若免除購房者的還款責任，又會增加金融業(yè)的不良資產(chǎn)比例，影響金融存款充足率，最終的惡果還是由全部的社會儲蓄公民承擔后果，甚至引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。故本案看似一個簡單的民事糾紛，實則是當前我國發(fā)展中的民生問題縮影，是當前經(jīng)濟供給側(cè)與需求側(cè)矛盾在社會生活中的具體體現(xiàn)。因此，僅從社會經(jīng)濟發(fā)展角度或者立法設計角度討論，無論出現(xiàn)什么樣的裁決都是既在情理之中，又在意料之外中結(jié)果。

但是，在現(xiàn)有的法律體系下，筆者認為不能免除購房者的還款責任，具體的說理已經(jīng)在最高院（2017）最高法民終683號裁判觀點中闡述清楚，不再贅述。