隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)逐漸攤薄，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始做精細(xì)化管理，前端投資人員也逐漸在拿地階段就會(huì)將稅務(wù)籌劃考慮到測(cè)算模型中

按照增值率的高低，土地增值稅的稅率有30%、40%、50%、60%四檔，最高稅率達(dá)60%

首先需要了解土增的計(jì)算邏輯，公式如下：

土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

其中：

增值額=房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目金額=直接開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用(可按開(kāi)發(fā)成本的10%核定)+ 加計(jì)扣除(直接開(kāi)發(fā)成本的20%)+ 流轉(zhuǎn)稅費(fèi)

關(guān)于如何做好稅籌，主要還是從土增本身邏輯出發(fā)，總結(jié)分為以下幾個(gè)方面：

（1）利用稅收政策合理避稅

我們逐一而看

01 利用稅收政策合理避稅

根據(jù)稅法，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅

因此，在實(shí)操中可以根據(jù)這一政策調(diào)整普宅與非普宅的比例，以及普宅的成本投入

以下表普通住宅定價(jià)為例

價(jià)格定為5900元/方時(shí)，毛利率為 39.66%、增值率為18.95%，不用交土地增值稅，利潤(rùn)較6000元/方 的定價(jià)還大一些

因此，在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售定價(jià)過(guò)程中，充分考慮項(xiàng)目增值率的臨界點(diǎn)，尋求銷(xiāo)售收入、土地增值稅之間的最佳利益平衡

思路二、爭(zhēng)取核定稅收的方式

土地增值稅的繳納方式原則上分為核定征收和據(jù)實(shí)清算兩種，一般情況下，核定征收主要是在賬冊(cè)不齊等特殊情況下

對(duì)于收并購(gòu)項(xiàng)目，由于項(xiàng)目復(fù)雜，很有可能存在賬冊(cè)不齊、難以核定的情形，這時(shí)候如果項(xiàng)目屬于高毛利的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)積極爭(zhēng)取核定稅收的方式

舉個(gè)例子：

思路三、延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)，提高動(dòng)態(tài)指標(biāo)

這一點(diǎn)毋庸置疑也比較容易理解，應(yīng)當(dāng)與溝稅務(wù)局積極溝通通，盡可能延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)

對(duì)于提高irr、roe等動(dòng)態(tài)指標(biāo)大有幫助

02 銷(xiāo)售收入方面的籌劃空間

稅負(fù)與銷(xiāo)售收入呈正向關(guān)系，銷(xiāo)售方面的籌劃重點(diǎn)在于采用靈活的銷(xiāo)售方式，合理分解收入

在合法的情況下，如果能通過(guò)業(yè)務(wù)類(lèi)型的調(diào)整，將部分房產(chǎn)銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)化為其他非房產(chǎn)銷(xiāo)售名目的收入，或是銷(xiāo)售收入在普宅、非普宅等不同業(yè)態(tài)之間分?jǐn)?，則可以降低項(xiàng)目或不同業(yè)態(tài)的的增值率及稅基，從而降低整體稅負(fù)

此外，如果項(xiàng)目物業(yè)中涉及持有型物業(yè)，因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)產(chǎn)權(quán)并不發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移，因此不征收土地增值稅

所以在特殊情況下，也可以對(duì)毛利率高的商業(yè)物業(yè)可用通過(guò)持有出租，減少對(duì)外出售比例的方式來(lái)減少和推遲土地增值稅的繳交

思路二、利用股權(quán)交易方式避稅

這一稅籌的思路主要是利用股權(quán)交易下無(wú)需繳納增值稅和土增稅

例如某項(xiàng)目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售，可先將辦公樓整體以相對(duì)較低價(jià)格投資成立項(xiàng)目公司、而后出售項(xiàng)目公司股權(quán);或者先以貨幣資金作為注冊(cè)資本成立新的全資子公司，而后以辦公樓整體對(duì)其進(jìn)行增資

舉個(gè)例子：

03 成本方面稅籌空間

如果項(xiàng)目中有別墅、商業(yè)與住宅等不同物業(yè)，地價(jià)可以按建筑面積與按占地面積兩種方式進(jìn)行時(shí)

由于同等建面的別墅占地面積較住宅大得多，且別墅毛利率較住宅要高，因此，按占地面積分?jǐn)倳r(shí)別墅分得的土地成本更多

所以，當(dāng)項(xiàng)目規(guī)劃有不同的物業(yè)形態(tài)時(shí)，建議在可行的情況下對(duì)國(guó)土證進(jìn)行分證，高增值率物業(yè)(如別墅等)單獨(dú)出具國(guó)土證和規(guī)劃證，以利降低別墅物業(yè)增值率水平

思路二、合理分?jǐn)傢?xiàng)目成本

各公司應(yīng)充分利用綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，在政策許可的前提下，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)?/p>

包括持有物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)之間、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之間、公建配套設(shè)施等，尋求最佳稅收效益