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基礎設施REITs交易結(jié)構設計實務操作及案例

大隊長金融

2021-06-01 10:12 11038 0 0

一文讀懂REITs交易結(jié)構~

作者：胡喆、陳府申等

來源：大隊長金融（ID：captain_financial）

1. 投資立項（發(fā)改委）

政府投資項目實行審批制度, 需報送項目建議書+可行性研究報告+初步設計, 經(jīng)投資主管部門批準
企業(yè)不涉及政府資金投資項目, 僅涉及全國重大生產(chǎn)力布局、戰(zhàn)略性資源開發(fā)、重大公共利益、限制性項目, 實行核準制度
政府投資目錄之外的企業(yè)投資項目, 實行備案制, 企業(yè)在開工建設前在線平臺將項目信息報送備案機關

根據(jù)投資主體、資金來源、項目信息、投資規(guī)模等, 履行對應的固定資產(chǎn)投資項目的審批、核準或者備案程序, 取得投資主管部門出具的對于項目建議書、可行性研究報告的審批文件、核準文件、項目備案證明。如果未履行, 存在被責令停產(chǎn)停工風險。

2. 報建手續(xù)– 環(huán)評(環(huán)保局)

根據(jù)建設項目對環(huán)境的影響程度,對建設項目的環(huán)境保護進行分類

重大影響,編制環(huán)境影響報告書
輕度,編制環(huán)境影響報告表
影響相對下,不需要進行環(huán)保評價的,填報環(huán)境影響登記表

具體查看《建設項目環(huán)境影響評價分配管理目錄》。開工建設前將環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表報有審批權的環(huán)保行政主管部門審批, 未取得對應審查或者審查后未經(jīng)批準, 不得開工建設, 擅自開工建設的, 存在被要求停止建設、罰款風險。

3. 報建手續(xù)– 節(jié)能評估及節(jié)能審查(能源局)

項目建設、竣工、運營管理的重要依據(jù)

政府投資項目,報送可行性研究報告的環(huán)節(jié),取得節(jié)能審查機關出具的節(jié)能審查意見
企業(yè)投資項目,開工建設前,取得節(jié)能審查機關出具的節(jié)能審查意見

2006年起,未按規(guī)定進行節(jié)能審查或節(jié)能審查未通過,不得開工建設,已經(jīng)投入建設使用的,存在被叫停風險。例如IDC等信息技術產(chǎn)業(yè), 能耗是重要成本。

4. 報建手續(xù)– 用地批準(國土局&規(guī)自局)

通過出讓/劃撥的形式取得土地使用權，并取得土地使用權證

不同情形不同類型批文,特定項目立項前置文件包括:

用地預審意見: 包括選址、規(guī)模是否符合要求,涉及占用基本農(nóng)田或者耕地的,審查是否已經(jīng)組織農(nóng)田占用相關的探勘和論證程序

未預審或預審未通過,不得批復可行性報告,無法通過立項程序、辦理供地手續(xù)

項目選址意見書:劃撥項目,申請項目批準/核準前,應當向規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書

2019年開始土地管理制度調(diào)整, 用地預審意見和選址意見書已合并為"建設項目用地預審與選址意見書"。

5.報建手續(xù) – 規(guī)劃(規(guī)自局&住建局)

?建設用地規(guī)劃許可證:無論劃撥、出讓,都應取得,核定建設項目用地位置、面積、允許建設范圍、建設規(guī)劃條件,未取得,存在要求退回占用土地的風險?工程規(guī)劃許可證: 未取得或未按照核定要點建設的項目, 存在無法通過規(guī)劃竣工驗收, 建成后要求拆除的風險

6. 報建手續(xù)– 開工建設(住建局)

施工許可證:開工建設前,向工程所在地縣級以上建設行政主管部門(建委)申請領取施工許可證
大型基礎設施項目,比如跨省高速公路或港口,需要批準開工報告的,則無需領取施工許可證

未取得施工許可證或開工報告, 擅自開工的, 存在被要求停止建設的風險, 即使投入使用, 在產(chǎn)權辦理或竣工驗收時, 仍存在前置手續(xù)不全導致后續(xù)證照無法辦理風險

7. 報建手續(xù)– 竣工驗收(住建局&環(huán)保局&消防大隊)

政府部門、質(zhì)檢機構判斷工程質(zhì)量標準是否合規(guī)及批準的設計文件規(guī)定, 是否簽訂工程質(zhì)量保修書,只有竣工后, 建設工程才可以交付使用

專項驗收包括

工程驗收
環(huán)保驗收

2017年新修訂的《建設項目環(huán)境保護管理條例》改為建設單位自主驗收。編制環(huán)境影響報告書(表)的建設項目竣工后,由建設單位對配套建設的環(huán)境保護設施進行驗收,編制驗收報告并依法向社會公開;填報環(huán)境影響登記表項目以及未納入建設項目環(huán)境影響評價分類管理名錄的項目,則不需要進行環(huán)保驗收。

根據(jù)《建設項目竣工環(huán)境保護驗收暫行辦法》規(guī)定,建設項目需要配套建設水、噪聲或者固體廢物污染防治設施的,仍由環(huán)境保護部門對相應污染防治設施進行驗收,以及一些項目還可能要求污水管網(wǎng)的納管協(xié)議、危廢處置協(xié)議等辦理環(huán)保備案。

消防驗收

《消防法》《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規(guī)定》規(guī)定, 特殊建設工程竣工驗收后, 建設單位應當向住房和城鄉(xiāng)建設主管部門申請消防驗收, 未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。建筑工程綜合驗收外,還涉及重要的單項驗收,其中規(guī)劃驗收作為竣工驗收的前置手續(xù),在竣工驗收備案手續(xù)完備的情況下,可不做細項要求,但是環(huán)保驗收和消防驗收相對獨立于竣工驗收備案。