來(lái)源：扒財(cái)精（ID：Bacaijing）

旭輝不敢要的彰泰，最終被融創(chuàng)收了。

融創(chuàng)的西南集團(tuán)花了約99.1億，收了與彰泰合資公司的80%股權(quán)；融創(chuàng)服務(wù)花了約8億，收購(gòu)彰泰物業(yè)的80%股權(quán)。

看起來(lái)，融創(chuàng)為這次收購(gòu)一共花了約107.1億，其實(shí)根本沒(méi)有。

扒財(cái)精先扒一下，收購(gòu)細(xì)節(jié)。

1、合資持股，融創(chuàng)實(shí)際20億不到

這次融創(chuàng)和彰泰，是先成立一家合資公司，彰泰把項(xiàng)目注入進(jìn)去，融創(chuàng)把99.1億元的錢(qián)投入進(jìn)去，最后融創(chuàng)持股這家公司的80%、彰泰持股20%。

也就是說(shuō)，融創(chuàng)的99.1億，并不是全拿給彰泰的，它投到了自己占股8成的合資公司。

拿出去99.1億，又揣回來(lái)79億，實(shí)際只花了20億銀子，控制了彰泰54個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目3個(gè)代建項(xiàng)目。

而且，融創(chuàng)的99.1億中，17.9億元是給合資公司的專(zhuān)項(xiàng)借款，算股東借款、不算股東資產(chǎn)。是債終究要還的！

來(lái)，仰望高端玩家！

2、融創(chuàng)豪、旭輝摳？

并不是。

貨，都挑了。

彰泰的在建項(xiàng)目有74個(gè)，融創(chuàng)只要了54個(gè)，剩下的肯定是不好不要。

旭輝的態(tài)度也是“要的項(xiàng)目收下，不要的項(xiàng)目賣(mài)掉”。

而且旭輝的價(jià)格，可能不低。

扒財(cái)精Bacaijing看到，永升服務(wù)收購(gòu)彰泰物業(yè)，是4.34億元收65%股權(quán)。

融創(chuàng)服務(wù)是8億元收了彰泰服務(wù)80%股權(quán)。哪個(gè)給得更高一目了然。

為啥大家會(huì)有一個(gè)豪一個(gè)摳的感覺(jué)？

只能說(shuō)，融創(chuàng)的99.1億和8億，都明碼標(biāo)價(jià)出來(lái)了。旭輝一直是“按65:35股權(quán)比例合營(yíng)”blabla說(shuō)一堆，只明確了8億按金。

收購(gòu)就像追對(duì)象，旭輝太扭捏，融創(chuàng)很海、很會(huì)啊！

但這不是旭輝失彰、融創(chuàng)得泰的主要原因。

3、承債收購(gòu)，注意隱雷！

旭輝和融創(chuàng)，其實(shí)都只花了一兩個(gè)月，就把彰泰的項(xiàng)目盡調(diào)完了。

都有挑有選，但融創(chuàng)很豪氣地說(shuō)——我把債承了！彰泰黃老板怦然心動(dòng)！

4月16日公告說(shuō)，拿項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，其債權(quán)按其本息余額，合資公司平價(jià)承收了。

融創(chuàng)的99.1億元里，其中81.2億元，直接用于合資公司的經(jīng)營(yíng)+歸還負(fù)債。17.9億專(zhuān)項(xiàng)借款，也用于經(jīng)營(yíng)和還債。

這些債和資產(chǎn)，存在隱雷。

隱雷1、彰泰的債，亂！

且不說(shuō)旭輝盡調(diào)時(shí)透露的，彰泰債務(wù)缺口就有100多個(gè)億。

2019年以來(lái)，彰泰為離開(kāi)廣西擴(kuò)張，從“自給自足”開(kāi)始加大融資。

彰泰的這些新錢(qián)，主要來(lái)源五礦信托和四川信托。新增了14次股權(quán)質(zhì)押融資，其中9次是信托融資。

四川信托已經(jīng)集中暴雷，數(shù)百億的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)被凍結(jié)。彰泰在四川信托的5筆融資都在存續(xù)期，很難受。

五礦信托因?yàn)殂y保監(jiān)會(huì)要求，快速收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，退出了一半（約22家）房企，彰泰想從那里新融資，很難。

彰泰和它主要的投資平臺(tái)“桂林合創(chuàng)建設(shè)”，2020一年的新投資公司（間接持股）就有80家，是近年投資總數(shù)的近一半，基本上都是和金融機(jī)構(gòu)合資的，用來(lái)給項(xiàng)目做渠道資金（簡(jiǎn)稱(chēng) 明股實(shí)債）。

這種明股實(shí)債的成本一般在10%以上，15%不少見(jiàn)，比開(kāi)發(fā)貸款成本高多了。

另外，2020年彰泰實(shí)業(yè)和合創(chuàng)建設(shè)的借款糾紛已超過(guò)850萬(wàn)元。

這些隱形負(fù)債，越挖越多。就像情人的手機(jī)，別翻！越翻越煩！

隱雷2、彰泰的項(xiàng)目，亂！

大家不會(huì)以為融創(chuàng)收的54個(gè)項(xiàng)目都膚白貌美吧？有時(shí)候，就連華東這種看似優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，都說(shuō)不清楚情況。

（融創(chuàng)收購(gòu)彰泰項(xiàng)目清單截圖）

比如無(wú)錫。

扒財(cái)精Bacaijing聽(tīng)說(shuō)，彰泰在無(wú)錫拿地沒(méi)有做背調(diào)，拿著其他公司的報(bào)告就上報(bào)了，結(jié)果根本達(dá)不到里面的利潤(rùn)率，沒(méi)法完成老板的要求。而且拿地價(jià)16507元/平太貴，其他房企后來(lái)在旁邊拿地，一平米便宜了幾千元。

這個(gè)項(xiàng)目，能平帳已經(jīng)了不起了。

比如南京。

彰泰在南京那個(gè)項(xiàng)目，拿地價(jià)格也高達(dá)22164元/平，溢價(jià)20%。南京“雙限”，項(xiàng)目又被多家媒體報(bào)道涉嫌無(wú)證施工，一波三折。

老板對(duì)此頗有意見(jiàn)，這是當(dāng)初想撤銷(xiāo)華東區(qū)域、暫停在上海設(shè)立雙總部的一個(gè)小導(dǎo)火索。

本來(lái)彰泰內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人缺乏話(huà)語(yǔ)權(quán)，不止拿地，甚至供應(yīng)商定標(biāo)、樓盤(pán)物資采購(gòu)都要老板審批，而且都按“廣西一套”來(lái)做。

但這是彰泰基因上的問(wèn)題，融創(chuàng)操盤(pán)能力強(qiáng)悍，占有絕對(duì)權(quán)力的話(huà)，盤(pán)活項(xiàng)目可能問(wèn)題不大，但就是要花一番大力氣，而且賺不賺錢(qián)另算。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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