作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

來(lái)源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID：gh_6e6c6fd48723）

投拓圈尤其是做收并購(gòu)項(xiàng)目的應(yīng)該會(huì)經(jīng)常遇到這類(lèi)項(xiàng)目：

地主方手上有塊數(shù)十年尚未開(kāi)發(fā)的地，地價(jià)及其便宜，甚至近乎零地價(jià)，隨著市場(chǎng)行情上漲和土地價(jià)格的抬升，地價(jià)已經(jīng)翻了數(shù)十倍

如何收購(gòu)該類(lèi)地塊，尤其是原地主方需要很高的溢價(jià)情況，顯得尤為燙手

隨著大并購(gòu)時(shí)代的結(jié)束，項(xiàng)目公司債務(wù)清晰，股權(quán)、土地狀況簡(jiǎn)單的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目越來(lái)越少，大多數(shù)接觸到的都是在市面上漂了多年的“燙手山芋”

如今市場(chǎng)上的項(xiàng)目并購(gòu)發(fā)展陸續(xù)呈現(xiàn)以下趨勢(shì)與特點(diǎn)：

1、馬太效應(yīng)導(dǎo)致房企進(jìn)一步分化

小開(kāi)發(fā)商早期獲取的項(xiàng)目，其既缺乏成熟的運(yùn)營(yíng)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的品牌溢價(jià)，相反品牌房企的運(yùn)營(yíng)能力和品牌溢價(jià)越來(lái)越強(qiáng)

2、融資成為中小房企生存和發(fā)展的關(guān)鍵

一方面，小開(kāi)發(fā)商雖然有土地但因?yàn)橘Y質(zhì)不夠無(wú)法獲得金融機(jī)構(gòu)融資

另一方面，品牌房企資質(zhì)足夠且擁有小開(kāi)發(fā)商不具備的第三方融資渠道，但市場(chǎng)上滿足品牌房企收購(gòu)條件的土地越來(lái)越少

3、輕資產(chǎn)輸出應(yīng)對(duì)收并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)

品牌房企受自身融資成本的逐漸走高、負(fù)債率上升和房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性和不確定較大等因素的影響，如采用傳統(tǒng)的收并購(gòu)模式，品牌房企需承擔(dān)較大的資金壓力和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

品牌房企迫切需要尋求輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、負(fù)債出表和固定收益的穩(wěn)定投資模式

4、大并購(gòu)時(shí)代后的歷史遺留問(wèn)題

經(jīng)過(guò)大并購(gòu)時(shí)代洗禮后的項(xiàng)目，或多或少存在較為復(fù)雜的問(wèn)題

例如債權(quán)債務(wù)復(fù)雜，拆遷安置問(wèn)題，國(guó)有資產(chǎn)、集體資產(chǎn)等改制問(wèn)題，工程糾紛、土地閑置、小業(yè)主訴訟糾紛等各種問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，甚至項(xiàng)目公司股權(quán)或土地已被查封等情形，從而導(dǎo)致品牌房企不敢直接以股權(quán)收購(gòu)或資產(chǎn)并購(gòu)方式取得項(xiàng)目

5、歷史遺留高溢地的頑疾

另外有些項(xiàng)目土地原始有票成本過(guò)低或早期投入產(chǎn)生發(fā)票規(guī)范性不足、均需要業(yè)主方進(jìn)行稅籌處理

因此開(kāi)發(fā)商往往傾向于將項(xiàng)目歷史遺留問(wèn)題交由業(yè)主方處理同時(shí)投入一定資金獲取利潤(rùn)后退出，而不選擇直接收項(xiàng)目

對(duì)于歷史遺留的高溢價(jià)地塊，核心問(wèn)題在于由于歷史遺留問(wèn)題以及原始土地成本極低導(dǎo)致的土地閑置風(fēng)險(xiǎn)以及巨高的土地增值稅

如果按照資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的話，那么土增需要在交易環(huán)節(jié)即期繳納，對(duì)于現(xiàn)金流和前期投入而言會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響

如果采用股權(quán)收購(gòu)的模式，雖然在交易環(huán)節(jié)避免了巨額的稅費(fèi)，但是也僅是緩兵之計(jì)

在項(xiàng)目公司結(jié)轉(zhuǎn)清算的時(shí)候還是會(huì)按照極低的原始土地圖的成本去抵扣，對(duì)于高溢價(jià)部門(mén)仍然無(wú)票，所以“出來(lái)混遲早要還的”

如果原地主方不降預(yù)期，那么只會(huì)導(dǎo)致想賣(mài)賣(mài)不掉，想買(mǎi)買(mǎi)不起的僵局

而對(duì)于這種“土地頑疾”又該如何破局呢？

高溢價(jià)歷史遺留地塊，大多數(shù)都是在操盤(pán)能力弱，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的小地主手上，或并不以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為主業(yè)的企業(yè)

訴求往往是利用前期拿地的地價(jià)優(yōu)勢(shì)，獲取土地溢價(jià)

而對(duì)于收購(gòu)方而言，雖然有操盤(pán)能力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及資金實(shí)力，但是對(duì)于該類(lèi)高溢價(jià)項(xiàng)目的顧慮往往是風(fēng)險(xiǎn)

包括土地閑置風(fēng)險(xiǎn)、或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)、土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)等，訴求圍繞獲取對(duì)方投資標(biāo)準(zhǔn)的收益

但是高溢價(jià)也是比較難以處理的頑疾

如何找到雙方契合點(diǎn)，就成為了合作的關(guān)鍵

實(shí)操層面可從兩個(gè)方面破局：

（1）對(duì)方留有股權(quán)，我方提前退出

原股東仍然持有項(xiàng)目公司股份，在合理溢價(jià)基礎(chǔ)上，我方提前退出，將稅負(fù)及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分?jǐn)偨o合作方

我方可獲取固定收益后退出，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)可由我方操盤(pán)，整體將風(fēng)險(xiǎn)降到最低

（2）代建或融資代建模式

另外一個(gè)思路是通過(guò)輕資產(chǎn)輸出，在合作方資質(zhì)尚可，增信條件符合要求的情況下也可做融資代建模式

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 那些土地“頑疾”的破局方法—?dú)v史遺留高溢價(jià)地