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奇怪的九龍倉|地產(chǎn)年鑒②

杠桿地產(chǎn)

2022-03-15 16:29 3718 0 0

我們看看剛剛發(fā)布成績單的“好學(xué)生”九龍倉集團(tuán)，我發(fā)現(xiàn)了3個有趣的點，其中2點非常奇怪。

作者：桿姐

來源:杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)

一年一度財報季大幕拉開，房企、物企生存狀況如何？

2021年的樓市，波詭云譎。有句俗語說得好，時代的每一粒塵土壓到個人身上，都是一座大山。之于企業(yè)也是如此。

前幾天，杠桿地產(chǎn)推出了2021年地產(chǎn)行業(yè)財報拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目第一期，《越秀服務(wù)：物企狂歡過后》（2022年3月4日）。

今天，我們看看剛剛發(fā)布成績單的“好學(xué)生”九龍倉集團(tuán)，我發(fā)現(xiàn)了3個有趣的點，其中2點非常奇怪。

桿友有特別想看的房企、物企年報，也歡迎留言和我說。

01 股東凈利大增，分紅卻不增

2021年九龍倉集團(tuán)營收223.78億港元，同比增長約7%；

營業(yè)利潤為85.36億港元，同比下跌約23%；

基礎(chǔ)凈盈利為36.46億港元，同比增長約7%，每股約為1.19港元；

如上圖所示，杠桿地產(chǎn)看到，九龍倉集團(tuán)2021年股東應(yīng)占盈利為60.19億港元，同比增長約55.77%。

總的來說，杠桿地產(chǎn)認(rèn)為業(yè)績是不錯的。

不過，九龍倉集團(tuán)能看到自己和行業(yè)、大環(huán)境問題。

在2021全年業(yè)績公告一開篇“摘要”中，九龍倉集團(tuán)直陳：

香港豪宅物業(yè)租售放緩，凸顯投資回本期長的風(fēng)險。

內(nèi)地發(fā)展物業(yè)減值撥備，源于受樓價管控及中央政策影響，非住宅物業(yè)則明顯供過于求。

內(nèi)地投資物業(yè)第四季已有放緩跡象而響起警號。

供應(yīng)鏈被疫情嚴(yán)重巔覆，物流業(yè)務(wù)短期反而得以受惠。

宏觀經(jīng)濟(jì)／貨幣政策及地緣政治前景令業(yè)務(wù)更易受損。

集團(tuán)債務(wù)水平削減48%。

業(yè)績公告披露，每股基本盈利為港幣1.97元，2020年為1.27港幣。

這凈利增長很好啊，這么好的盈利，股息回報卻只能說馬馬虎虎。

業(yè)績公告披露：

第一次中期股息每股港幣0.20元已于二○二一年九月十五日派付。第二次中期股息每股港幣0.20元將于二○二二年四月二十八日派付予在二○二二年四月八日下午六時正名列股東登記冊內(nèi)的股東，以代替派付末期股息。二○二一年度每股合共派付股息港幣0.40元（二○二○年：港幣0.40元）。

注意，2020財年也是派的0.4港元。

股息分紅不多，顯然是有原因的，我們得從收入結(jié)構(gòu)、利潤結(jié)構(gòu)上探討。

02 營業(yè)利潤跌，股東應(yīng)占盈利大增背后

值得注意，如杠桿地產(chǎn)上文所述，九龍倉集團(tuán)營業(yè)利潤其實是下滑的，但股東應(yīng)占盈利卻又是大增，很奇怪的感覺，背后隱藏著什么秘密？

業(yè)績公告說，2021年，香港發(fā)展物業(yè)錄得收入38.6億港幣，營業(yè)盈利11.51億港幣，主要因為77/79 Peak Road 售出六座洋房。

內(nèi)地發(fā)展物業(yè)收入減少35%，至港幣73.33億港幣，2020年為112.22億港幣。營業(yè)盈利減少72%，至17.88億港幣，2020年為64.25億港幣。

2021年僅為24%的較低利潤，2020年為57%。

如業(yè)績公告所言，在中國內(nèi)地，政府將可持續(xù)發(fā)展置于增長之上，并為此推出了一系列監(jiān)管政策。這場去杠桿浪潮重創(chuàng)高負(fù)債的房地產(chǎn)行業(yè)，再加上外部局勢緊張等挑戰(zhàn)，已開始對2022年的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

因此，增長幾乎無可避免地會在短期內(nèi)放緩，對九龍倉集團(tuán)的內(nèi)地業(yè)務(wù)構(gòu)成下行風(fēng)險。

和內(nèi)地賣房子收入、利潤不行比起來，內(nèi)地投資物業(yè)收入增加28%，至53.66億港幣，2020年為42.1億港幣。營業(yè)盈利增加37%，至35.29億港幣，2020年為25.73億港幣。