第二章 REITS證券端的設(shè)計(jì)（下篇）

Q2.9 類REITs優(yōu)先收購機(jī)制分為哪些類型？具體內(nèi)涵為何？

優(yōu)先收購權(quán)是指優(yōu)先收購權(quán)人在優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)日產(chǎn)行使優(yōu)先收購的權(quán)利。通常優(yōu)先收購權(quán)人需要在優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期內(nèi)支付一定數(shù)量的權(quán)利維持費(fèi)，以保持自身的優(yōu)先收購權(quán)。根據(jù)REITs類型的不同，優(yōu)先收購權(quán)的具體內(nèi)涵也有所不同。

1、假賣型REITs

（1）行使優(yōu)先收購權(quán)

如果優(yōu)先收購權(quán)人于優(yōu)先收購行權(quán)期行使優(yōu)先收購權(quán)，優(yōu)先收購權(quán)人應(yīng)支付“收購價(jià)款”，收購價(jià)款金額相當(dāng)于是優(yōu)先收購證券票面總值。同時(shí)，優(yōu)先收購權(quán)人需支付截至優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)日止尚未支付的“實(shí)付權(quán)利維持費(fèi)”。

優(yōu)先收權(quán)人收購優(yōu)先收購證券后，有以下兩種選擇：第一、持有至當(dāng)期優(yōu)先收購權(quán)循環(huán)期屆至?xí)r，專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)入提前終止程序；第二、通知專項(xiàng)計(jì)劃管人延續(xù)至下一期優(yōu)先收購權(quán)循環(huán)期屆至?xí)r，在下一個(gè)優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期內(nèi)，優(yōu)先收購權(quán)人可以繼續(xù)持有，或是轉(zhuǎn)讓全部或部份的優(yōu)先收購證券。

（2）不行使優(yōu)先收購權(quán)

若某一優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期屆滿時(shí)優(yōu)先收購權(quán)人未行使優(yōu)先收購權(quán)，則除實(shí)付維持費(fèi)外，優(yōu)先收購權(quán)人還應(yīng)支付截至該優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期的行權(quán)期截止日的累計(jì)計(jì)提維持費(fèi)總額。

2、真賣型REITs

對(duì)于真賣型REITs的優(yōu)先收購權(quán)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入專項(xiàng)計(jì)劃處置期時(shí)，優(yōu)先收購權(quán)人有權(quán)在一期間內(nèi)收購“優(yōu)先級(jí)證券”、“基礎(chǔ)資產(chǎn)”或“標(biāo)的資產(chǎn)”，優(yōu)先收購權(quán)人完成收購程序后，隨即進(jìn)入清算程序。

3、基礎(chǔ)設(shè)施REITs

（1）專項(xiàng)計(jì)劃運(yùn)營期

在專項(xiàng)計(jì)劃運(yùn)營期，為了使原基礎(chǔ)設(shè)施持有人有單方退出機(jī)制，一般會(huì)安排讓原基礎(chǔ)設(shè)施持有人在優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期(常見約定每三年的兌付日，作為優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期)，“有權(quán)回購”(即行使優(yōu)先收購權(quán))“優(yōu)先級(jí)證券”、“基礎(chǔ)資產(chǎn)”或“標(biāo)的資產(chǎn)”。專項(xiàng)計(jì)劃管理人收到“收購價(jià)款”后，可以進(jìn)行處分分配

（2）專項(xiàng)計(jì)劃處置期

在專項(xiàng)計(jì)劃處置期，為了確保優(yōu)先級(jí)證券持有人可以順利退出，一般會(huì)安排在進(jìn)入專項(xiàng)計(jì)劃處置期一定期間內(nèi)(一般稱為義務(wù)收購期)，原基礎(chǔ)設(shè)施持有人對(duì)于“優(yōu)先級(jí)證券”、“基礎(chǔ)資產(chǎn)”或“標(biāo)的資產(chǎn)”有“收購義務(wù)”。

Q2.10 “實(shí)付權(quán)利維持費(fèi)”與 “計(jì)提權(quán)利維持費(fèi)”的含義與區(qū)別？

實(shí)付權(quán)利維持費(fèi)是指有限收購權(quán)人根據(jù)《優(yōu)先收購權(quán)協(xié)議》于沒個(gè)權(quán)利維持費(fèi)支付日或支付收購價(jià)款之日向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃支付的部分權(quán)利維持費(fèi)。實(shí)付權(quán)利維持費(fèi)通常相當(dāng)于優(yōu)先收購證券的預(yù)期收益部分。

計(jì)提權(quán)利維持費(fèi)是指優(yōu)先收購權(quán)人應(yīng)根據(jù)《優(yōu)先收購權(quán)協(xié)議》于每一個(gè)權(quán)利維持費(fèi)支付日計(jì)提的部分權(quán)利維持費(fèi)。計(jì)提權(quán)利維持費(fèi)相當(dāng)于優(yōu)先收購證券的本金部分。如優(yōu)先收購權(quán)人選擇行使優(yōu)先收購權(quán)，并按照《優(yōu)先收購權(quán)協(xié)議》的約定支付完畢收購價(jià)款，則計(jì)提維持費(fèi)無需向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃實(shí)際支付。

優(yōu)先收購權(quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)《優(yōu)先收購權(quán)協(xié)議》的規(guī)定和比例計(jì)提權(quán)利維持費(fèi)。當(dāng)優(yōu)先收購權(quán)人行使優(yōu)先收購權(quán)，向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃支付收購價(jià)款，則無需實(shí)付權(quán)利維持費(fèi)。若某一優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期屆滿時(shí)優(yōu)先收購權(quán)人未行使優(yōu)先收購權(quán)，則除實(shí)付維持費(fèi)外，優(yōu)先收購權(quán)人應(yīng)于還應(yīng)支付截至該優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期的行權(quán)期截止日的累計(jì)計(jì)提維持費(fèi)總額。

Q2.11 “權(quán)利維持費(fèi)”和優(yōu)先收購權(quán)的“收購價(jià)款”有何區(qū)別？

權(quán)利維持費(fèi)是針對(duì)優(yōu)先收購的證券的優(yōu)先收購權(quán)支付的維持費(fèi)用，通常是優(yōu)先收購證券票面總值的一定比例，與該證券的預(yù)期收益率掛鉤。收購價(jià)款是指優(yōu)先收購權(quán)人針對(duì)優(yōu)先收購證券支付的對(duì)價(jià)資金。在REITs案例中，收購價(jià)款與實(shí)付權(quán)利維持費(fèi)的總額通常為優(yōu)先收購證券的票面總值×（1 + 優(yōu)先收購資產(chǎn)支持證券的預(yù)期收益率×專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日（含該日）至優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)日（含該日）的期間÷365）。也即實(shí)付權(quán)利維持費(fèi)等于優(yōu)先收購證券的預(yù)期收益，計(jì)提權(quán)利維持費(fèi)等于優(yōu)先收購證券的本金。

Q2.12  REITS證券投資人的投資退出方式有哪些？

REITs證券投資的投資退出方式主要有以下幾種方式：（1）終止退出；（2）優(yōu)先收購；（3）續(xù)發(fā)類REITs；（4）公募REITs退出。

終止退出即REITs終止事由成就后經(jīng)終止清算實(shí)現(xiàn)投資人的投資退出。

優(yōu)先收購即在優(yōu)先收購行權(quán)日由優(yōu)先收購權(quán)人收購REITs投資人持有的證券，從而實(shí)現(xiàn)證券投資人的投資退出。

續(xù)發(fā)類REITs即在證券到期時(shí)續(xù)發(fā)新的類REITs，由新的類REITs募集資金收購原REITs的特定資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)原投資人的投資退出。

公募REITs即在證券到期時(shí)通過發(fā)行公募REITs，由公募REITs投資人投入資金，收購類REITs證券持有人持有的證券，實(shí)現(xiàn)原投資人的投資退出。

Q2.13  何謂“儲(chǔ)架型REITS”？何謂“可擴(kuò)募型REITS”？

儲(chǔ)架型REITs也即一次批準(zhǔn)、多次發(fā)行的REITs，是指在交易所首次申報(bào)時(shí)提交一整套框架性的申報(bào)材料，同時(shí)申請(qǐng)一個(gè)總的發(fā)行期數(shù)和規(guī)模，審批通過后會(huì)獲得交易所出具的一份總的掛牌轉(zhuǎn)讓無異議函。在該無異議函約定的時(shí)間內(nèi)（一般為2年）進(jìn)行分期發(fā)行時(shí)，無需再次申報(bào)審批，只需將每次的發(fā)行材料上報(bào)備案即可。儲(chǔ)架發(fā)行方式極大地縮短了總的發(fā)行審批時(shí)間，縮短融資周期，提高了單筆發(fā)行的效率。

架儲(chǔ)型REITs的發(fā)行條件為：基礎(chǔ)資產(chǎn)同質(zhì)性高，相同的交易結(jié)構(gòu)、增信安排以及相同的資產(chǎn)合格標(biāo)準(zhǔn)，與分期發(fā)行相適應(yīng)的資產(chǎn)規(guī)模，主體性用評(píng)級(jí)AA級(jí)或以上，計(jì)劃管理人與相關(guān)參與方有良好的能力與經(jīng)驗(yàn)。

可擴(kuò)募型REITs是指同一REITs產(chǎn)品分步裝入資產(chǎn)、逐步擴(kuò)大規(guī)模，在專項(xiàng)計(jì)劃中增加新的資產(chǎn)從而增加發(fā)行規(guī)模擴(kuò)大募集資金。相較以往的分期發(fā)行模式(無法實(shí)現(xiàn)同一產(chǎn)品的外延式增長)，簡化了增發(fā)的步驟、縮短了周期。

Q2.14  設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃時(shí)，有哪些稅務(wù)問題需要注意？

設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃時(shí)，可能會(huì)面臨印花稅的征稅問題。根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的列舉式規(guī)定，應(yīng)納稅憑證包括：（一）購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；（二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；（三）營業(yè)帳簿；（四）權(quán)利、許可證照；（五）經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。專項(xiàng)計(jì)劃屬于集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，不在上述列舉的應(yīng)納稅憑證范圍內(nèi)。因此在設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃時(shí)，不需要繳納印花稅。

Q2.15 權(quán)益級(jí)證券持有方式有哪些？

在類REITs項(xiàng)目中，權(quán)益級(jí)證券的持有方式主要有：（1）原始權(quán)益人自行持有；（2）證券投資人持有