克而瑞地產(chǎn)研究 作者：CRIC研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究
從展期到深度重組，房企債務(wù)重組模式已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變
◎文/房玲
11月5日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告，96億美元的境外債重組方案獲香港高等法院正式批準(zhǔn)，重組計(jì)劃條件均已達(dá)成，即將生效。緊接著11月6日碧桂園發(fā)布公告，5日召開的兩類計(jì)劃會議均獲法定大多數(shù)債權(quán)人支持，根據(jù)表決結(jié)果，第一類計(jì)劃會議共有41名債權(quán)人參與，所涉?zhèn)鶛?quán)總額為41.01億美元，以83.71%的投票債權(quán)額支持通過重組計(jì)劃。第二類計(jì)劃會議與會債權(quán)人2382名，涉及債權(quán)112.28億美元，獲得了投票計(jì)劃申索總值約96.03%的支持。碧桂園將于2025年12月4日上午十時(shí)（香港時(shí)間）進(jìn)行聽證訊，以尋求法院批準(zhǔn)計(jì)劃。
01 2025年債務(wù)重組加速 頭部房企方案落地增強(qiáng)行業(yè)信心
早在2025年1月，融創(chuàng)中國十筆境內(nèi)債債務(wù)重組方案獲批準(zhǔn)，成為首家完成境內(nèi)債二次重組的房企，涉及債務(wù)規(guī)模約154億元。此次境外債重組方案獲批，就意味著融創(chuàng)中國是第一家完成境內(nèi)、境外債務(wù)全部重組的龍頭房企。值得注意的是，融創(chuàng)中國第二次境外重組方案的一大亮點(diǎn)是“全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)”，將境外公開債券、私募貸款等全部債務(wù)類型納入重組范圍，并通過全額債轉(zhuǎn)股實(shí)現(xiàn)約96億美元境外債務(wù)基本“清零”，打造共生共贏局面。
碧桂園作為曾經(jīng)的行業(yè)一哥，本次債權(quán)人會議獲得高票支持，意味著其境外債務(wù)重組基本鎖定成功。此外，有市場消息稱，碧桂園9只境內(nèi)債券重組也已接近成功，其中8只債券的持有人會議已通過重組方案，涉及金額合計(jì)為134.17億元人民幣，16騰越2債券尚未通過重組方案，9只債券余額為138.58億元人民幣。
碧桂園和融創(chuàng)中國作為曾經(jīng)位列克而瑞《2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》全口徑金額榜TOP3的兩家企業(yè)，銷售規(guī)模最高均超過5000億元，其債務(wù)重組方案成功落地，不僅對企業(yè)自身發(fā)展至關(guān)重要，對于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清也極具意義。
2025年以來房企債務(wù)重組和破產(chǎn)重整明顯加速，破產(chǎn)重整方面，20205年4月和5月，協(xié)信、金科的破產(chǎn)重整方案先后被法院裁定批準(zhǔn)，進(jìn)入執(zhí)行階段，為房企破產(chǎn)重整提供了行業(yè)模版。在債務(wù)重組方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共有42家房企披露了重組相關(guān)計(jì)劃或者方案，已有17家完成了全部或部分的債務(wù)重組。17家企業(yè)中，有9家是2025年重組方案獲批。
02 從展期到深度重組 房企債務(wù)重組模式已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變
在房企違約前期一般以協(xié)商展期為主，但是在房地產(chǎn)市場消費(fèi)信心不足、房企的銷售回款和融資持續(xù)走低的情況下，房企債務(wù)重組模式開始發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，從“以時(shí)間換空間”的展期策略，轉(zhuǎn)向以實(shí)質(zhì)性削減債務(wù)規(guī)模為核心的深度重組，系統(tǒng)性解決債務(wù)問題。根據(jù)各家房企公布的重組方案初步估算，多數(shù)房企削債比例在70%左右。
隨著頭部企業(yè)的債務(wù)重組方案不斷落地，示范作用顯著，其他房企的債務(wù)重組方案落地、獲批的進(jìn)程也明顯加速。比如，龍光集團(tuán)境內(nèi)債重組方案于2025年7月9日公告通過，從公布議案（2025年6月20日）至完成僅耗時(shí)20天，覆蓋219.6億元債務(wù)。
整體來看，作為曾經(jīng)的行業(yè)龍頭，碧桂園和融創(chuàng)中國在債務(wù)重組方面取得的階段性成功，具有顯著的行業(yè)示范效應(yīng)。為其他深陷債務(wù)困境的房企提供了可復(fù)制的路徑參考，顯著增強(qiáng)了市場對債務(wù)重組可行性的信心，從而推動更多房企主動尋求債務(wù)重組方案，加速行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)程。若債務(wù)重組能夠成功實(shí)施，可以幫助企業(yè)擺脫目前的財(cái)務(wù)困境。但除去重組影響，市場影響也將是企業(yè)能否盡快進(jìn)入正常經(jīng)營軌道的一個(gè)不確定因素。當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，房企在推進(jìn)債務(wù)重組的同時(shí)，還需密切關(guān)注市場動態(tài)，靈活調(diào)整經(jīng)營策略，以應(yīng)對潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)。
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