在司法實(shí)踐中，租賃關(guān)系成立在查封、抵押之后的，不能對(duì)抗查封及抵押的效力。但先于查封、抵押成立的租賃同樣不能阻止法院強(qiáng)制執(zhí)行，齊精智律師提示租賃物被拍賣的，承租人有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同（阻止移交租賃物）或?qū)ψ赓U物主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但該權(quán)利不能排除法院對(duì)租賃物的強(qiáng)制執(zhí)行。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、租賃在先也不能解除法院查封。

裁判要旨：承租人以其在人民法院查封之前已簽訂合法有效的租賃合同并已實(shí)際占有使用租賃物為由，請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，人民法院應(yīng)予支持。齊精智律師提示但若查封措施不會(huì)產(chǎn)生移交租賃物的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是否有在先的租賃權(quán)，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。

案件來(lái)源：最高人民法院：《福建福州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司華林支行與何勇生、肖莉等金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書》【（2016）最高法執(zhí)監(jiān)397號(hào)】

二、強(qiáng)制執(zhí)行中，承租人不能同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利，只能擇一行使。

裁判要旨：租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，租賃物被拍賣的，承租人有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同或?qū)ψ赓U物主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但該權(quán)利不能排除法院對(duì)租賃物的強(qiáng)制執(zhí)行。齊精智律師提示在強(qiáng)制執(zhí)行中，承租人不能同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利，只能擇一行使。

案件來(lái)源：最高法院：《青島利群投資有限公司等申請(qǐng)監(jiān)督案執(zhí)行裁定書》【（2013）執(zhí)監(jiān)字第67號(hào)】

三、以租賃形式抵償債務(wù)，不適用“買賣不破租賃”原則。

裁判要旨：《房屋使用權(quán)抵債合同》是債務(wù)人以其房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同。因此，一、二審判決認(rèn)定英聯(lián)視公司與豪力投資公司之間簽訂的《房屋使用權(quán)抵債合同》為債權(quán)債務(wù)合同關(guān)系而非房屋租賃合同，并無(wú)不當(dāng)。

案件來(lái)源：中華人民共和國(guó)最高人民法院  民 事 裁 定 書    （2014）民申字第215號(hào)。

四、案外人以租賃權(quán)為由提起執(zhí)行異議之訴，人民法院已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

裁判要旨：金錢債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對(duì)被執(zhí)行人出租給案外人的租賃物強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其對(duì)該物享有租賃權(quán)為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除對(duì)租賃物執(zhí)行的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

案件來(lái)源：浙江德建機(jī)械有限公司與陳偉鋒、中國(guó)工商銀行股份有限公司諸暨支行等案外人執(zhí)行異議之訴一案  （2014）浙紹執(zhí)異終字第29號(hào)。

五、案外人以“買賣不破租賃”提出執(zhí)行異議阻止移交承租房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)以民訴法225條受理。

裁判要旨：根據(jù)“買賣不破租賃”原則，即使租賃物發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，承租人所能主張的也只是租賃物的買受人應(yīng)當(dāng)受原租賃關(guān)系的約束，但并不能進(jìn)一步主張租賃物在租賃期間內(nèi)不得發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，否則便構(gòu)成對(duì)出租人就租賃物所享合法處分權(quán)的過(guò)分限制。

依循案外人異議程序進(jìn)行審查，就有可能出現(xiàn)實(shí)際執(zhí)行效果與實(shí)體法關(guān)于“買賣不破租賃原則”內(nèi)涵的矛盾。理由在于，啟動(dòng)案外人異議審查，就意味著后續(xù)還可能衍生出執(zhí)行異議之訴。執(zhí)行異議之訴可能歷經(jīng)一審、二審程序，全案定讞的周期會(huì)很長(zhǎng)，這勢(shì)必對(duì)法院強(qiáng)制處置不動(dòng)產(chǎn)的工作造成嚴(yán)重影響。

案件來(lái)源：執(zhí)行復(fù)議：深圳市中級(jí)人民法院（2015）深中法執(zhí)復(fù)字第132號(hào)。

綜上，租賃先于查封、抵押設(shè)立的，承租人依法可以主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或拍賣不破租賃要求買受人繼續(xù)履行租賃合同，但無(wú)權(quán)阻止強(qiáng)制執(zhí)行。

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