觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
若越秀金融大廈項目交易完成，越秀房托的資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、收益結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫教嵘蛢?yōu)化。
編者按：11月2-3日，2021觀點商業(yè)年會在上海召開，這是連續(xù)第九屆的商業(yè)地產(chǎn)盛會，聚焦商業(yè)革新，探尋未來機會。
過去一年，行業(yè)經(jīng)歷了未曾想象、前所未有的考驗，但總有不少出眾的企業(yè)不斷演繹精彩的商業(yè)故事。
自2018年收購杭州維多利中心，越秀房托已近三年沒有往資產(chǎn)池中增加籌碼。
2021年10月24日晚間，越秀地產(chǎn)、越秀房托均發(fā)布公告，買方越秀房產(chǎn)基金透過Yue xiu REIT 2018 Company Limited與賣方城市建設(shè)開發(fā)集團（中國）有限公司及擔保人越秀地產(chǎn)訂立收購契約，賣方為越秀地產(chǎn)直接附屬公司。
據(jù)此，買方同意透過收購銷售股份（相當于目標公司Gain Force Investments Ltd.的全部股權(quán)）向賣方收購一物業(yè)。目標公司透過中間實體間接持有項目公司100%權(quán)益，而項目公司為該物業(yè)相關(guān)土地使用權(quán)及所有權(quán)的登記合法業(yè)主。
上述交易物業(yè)則是位于廣州珠江新城的越秀金融大廈，協(xié)定收購金額達77.93億元。
這一交易如若順利進行，將為越秀地產(chǎn)帶來稅后收益達13.66億元。而對越秀房托而言，這一交易意味著什么？
據(jù)悉，越秀金融大廈俗稱“北塔”，位于廣州市天河區(qū)珠江東路28號，前身為廣州越秀·財富中心。公告中如此描述：該物業(yè)乃廣州十大摩天大樓之一，是地處廣州珠江新城核心區(qū)的策略性位置的地標建筑。
珠江新城CBD的地段優(yōu)勢不言而喻，其不僅是廣州經(jīng)濟核心和城市名片，更是華南地區(qū)金融及高端服務(wù)業(yè)中心。
越秀金融大廈則正位于珠江新城核心區(qū)的中軸線上，步行可達雙地鐵線珠江新城站且距冼村站200米，同時該物業(yè)配備一個直升機坪，支持廣州、深圳及珠海之間的航線，相較廣州其他甲級寫字樓具備獨特優(yōu)勢。
在越秀金融大廈周邊800米半徑內(nèi)，匯集八座樓高超過300米的國際甲級寫字樓，例如廣州國金中心及周大福金融中心，便是“西塔”與“東塔”，前者同樣是越秀房托旗下資產(chǎn)。
區(qū)位光環(huán)下，該底層資產(chǎn)項目本身的運營情況如何？
據(jù)悉，越秀金融大廈總建筑面積約21萬平方米，高約309米，包括68層高的商業(yè)大廈，包括4層零售商場空間及64層寫字樓空間；及擁有827個地下停車位的4層地庫。
從出租情況看，該項目的物業(yè)可出租總面積約17萬平方米，可出租凈面積約為12.2萬平方米，包含11.96萬平方米的寫字樓及2859.51平方米的零售商場。
而據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱評估報告獲悉，截至2021年9月30日止九個月，越秀金融大廈的整體平均出租率為92.5%，維持在高水平。
在同樣十分考驗著項目的吸引力與運營成果的租金水平方面，2021年9月該項目寫字樓部分199.3元/平方米，零售商場則為223.32元/平方米。
以寫字樓為例，越秀金融中心的寫字樓租金水平在廣州甲級寫字樓中具有較強競爭力。如戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，廣州市甲級寫字樓凈租金小幅回升至每月每平方米179元。
但同時，相比于2021年二季度珠江新城核心區(qū)可比物業(yè)的國際甲級寫字樓平均租金每月每平方米218元，仍有上升空間；且根據(jù)市場顧問報告，2022年至2025年，珠江新城核心區(qū)國際甲級寫字樓的租金率預(yù)計按3.2%至4.4%的增速穩(wěn)步增長，主要由于未來四年該區(qū)域?qū)懽謽窍∪薄?/p>
基于此，越秀房托認為，該物業(yè)的租金有進一步上升的潛力，是一個可提供長期增長并充滿活力的甲級寫字樓物業(yè)。
值得一提的是，越秀金融中心于2015年落成，目前已進入其第二個租賃周期，這意味著單位租金具有潛在且恰當?shù)恼{(diào)整空間。
除了增長性，項目優(yōu)質(zhì)的客戶群也保障了項目的經(jīng)營穩(wěn)定。評估報告數(shù)據(jù)顯示，于2021年9月30日，越秀金融中心的14個租戶為財富世界500強企業(yè)，占前九月總租金收入的12.6%。
以類別看，在該物業(yè)租戶組合中，金融、商業(yè)服務(wù)、信息技術(shù)類型租戶的租金收入占比分別為31.7%、25.2%及15%。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，于2005年上市的越秀房托，最早納入資產(chǎn)池的是位于廣州核心區(qū)域的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場和越秀新都會大廈四項優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
隨后于2012年，越秀房托收購吸納越秀地產(chǎn)旗下廣州國際金融中心（IFC），讓越秀房托所持物業(yè)價值從66億元驟升至220億元，一躍成為亞洲十大上市房地產(chǎn)投資信托基金之一。
后于2015年、2017年、2018年，越秀房托相繼注入上海、武漢、杭州等地的物業(yè)，物業(yè)數(shù)量擴大至8個并拓展了物業(yè)分布版圖；隨后三年越秀房托資產(chǎn)注入速度顯得有些停滯。
截至去年越秀房托上市15年,其資產(chǎn)規(guī)模增長超過7.5倍,年復(fù)合增長超過14%。
若越秀金融大廈項目交易完成，越秀房托所持有物業(yè)將增加至9個。同時，越秀房托的資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、收益結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫教嵘蛢?yōu)化。
以資產(chǎn)規(guī)?？?，近幾年越秀房托都穩(wěn)步在300億量級。于2021年6月30日，越秀房托的物業(yè)組合由獨立專業(yè)評估師高力國際物業(yè)顧問（香港）有限公司重估，其重估市值約為344.88億元。
如經(jīng)計及獨立物業(yè)估值師所評估，于2021年8月31日越秀金融中心的評估值為80.3億元。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體估算，如若收購?fù)瓿?，越秀房托的資產(chǎn)規(guī)模將升至425.18億元，將較年中增長25.28%。
同時，可供出租總面積從中期的63.29萬平方米將增至80.31萬平方米，增長26.9%。
越秀房托于公告中也表示，收購?fù)瓿珊螅叫惴慨a(chǎn)基金擴大后的資產(chǎn)組合估值預(yù)計是香港和新加坡上市房產(chǎn)基金所持的中國資產(chǎn)組合中規(guī)模最大的。
除了量級上的增長，越秀金融大廈的注入使越秀房托的物業(yè)組合更有競爭力。
以寫字樓業(yè)務(wù)為例，此前越秀房托董事會主席林德良就曾對觀點地產(chǎn)新媒體表示，在收購標的類型中其更青睞于寫字樓，因為該類物業(yè)更具有抗風險性。
在去年疫情影響下，越秀房托的寫字樓物業(yè)收入凈額同比逆勢上漲了2.1%；但專業(yè)市場和酒店公寓因為疫情沖擊比較明顯，下降幅度比較大；零售商業(yè)也受到疫情影響略微下降。
于收購前，按總出租面積計寫字樓物業(yè)約占越秀房產(chǎn)基金組合的68.0%；而此次收購中寫字樓面積為16.64萬平方米，收購?fù)瓿珊笤摫壤龑⒃鲋良s73.0%。
此外，該物業(yè)注入將使得越秀房托的收益結(jié)構(gòu)更有穩(wěn)定性，降低越秀房產(chǎn)基金從廣州國金中心的收入來源集中度。
據(jù)悉，截至2021年中期越秀金融中心的營收為1.98億元。
若收購事項將收購?fù)瓿珊?，該物業(yè)產(chǎn)生的收入將占經(jīng)擴大組合同期收入的約19%；更為重要的是，廣州國金中心對越秀房產(chǎn)基金總組合的物業(yè)估值的占比預(yù)計將從約55%減少至約44%，減少現(xiàn)有組合對廣州國金中心的收入依賴。
由此可窺見，雖該筆收購的價格及方式或仍待考究，但就長期看，此次資產(chǎn)注入具有潛在資本增值上升空間，將有利于越秀房產(chǎn)基金的市值及提高基金單位的整體流動性。
當然，這也將更加考驗越秀房托對于這超400億資金池的運營與提升。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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