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誰在說謊？首例退地?fù)渌访噪x，宋都寶龍各執(zhí)一詞

風(fēng)財(cái)訊

2021-07-22 06:14 2994 0 0

7月20日晚，宋都股份發(fā)布公告稱，將放棄于今年5月競得的一宗杭州運(yùn)河新城土地使用權(quán)，成為今年首例公開的退地事件。

作者：婷婷王

來源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

7月20日晚，宋都股份（600077.SH）發(fā)布公告稱，將放棄于今年5月競得的一宗杭州運(yùn)河新城土地使用權(quán)，成為今年首例公開的退地事件。

不過據(jù)風(fēng)財(cái)訊獨(dú)家了解，宋都股份此次退地，或另有隱情。

知情人士向風(fēng)財(cái)訊透露宋都股份預(yù)約拍得這批地之前有意向合作方且商務(wù)合作相當(dāng)明確但摘地之后天目地合作方變卦臨時(shí)跳票導(dǎo)致資金減少，被迫先退拱墅地，推入窘境。

貼近此次交易的核心知情人透露，合作方是寶龍地產(chǎn)。

針對此事，寶龍地產(chǎn)方面表示，和退地事件無關(guān)，與宋都股份接觸的地塊并非這宗退地地塊。

寶龍很長一段時(shí)間在杭州沒有新拿地，目前以合作開發(fā)為主。

退地糾紛誰在說謊？

今年5月，杭州紹輝（宋都股份全資子公司）競得杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)運(yùn)河新城GS1001-17地塊，由于歷時(shí)2個(gè)月未支付首期土地款，也未簽署出讓合同，最終經(jīng)宋都股份和主管部門溝通協(xié)商后，杭州紹輝競得資格取消。

至此，宋都股份已繳納的5000萬元保證金不予返還，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤（3.52億元）的14.19%。

宋都股份在公告中表示，此次放棄競得的土地使用權(quán)，是公司經(jīng)營管理層審慎考慮市場風(fēng)險(xiǎn)因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策，公司將不排除保留申請行政復(fù)議或提起行政申訟的權(quán)力。

截至目前，公司同期競得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開發(fā)流程，不存在其他應(yīng)當(dāng)披露而未披露事項(xiàng)。

知情人透露，這一次杭州集中供地，雖然價(jià)格有限，但自持比例普遍很高，開發(fā)基本沒什么利潤。

杭州7月的“限商墅”政策進(jìn)一步壓縮利潤空間。有沒有合作方，算賬公式完全不同，可能剩下一家就根本扛不動(dòng)項(xiàng)目。

寶龍方面則表示，和此次退地的地塊無關(guān)，接觸的是臨安地塊。

寶龍地產(chǎn)有高層向風(fēng)財(cái)訊直言，“杭州的地很難拿”。目前在杭州市場主要以合作開發(fā)為主。因?yàn)椴粌H在杭州第一輪集中供地，在很長一段時(shí)間，寶龍地產(chǎn)在杭州都沒有新拿地塊。這也使其在杭州市場，始終保持較濃厚的合作意向。

選吧，虧5000萬還是虧掉一個(gè)項(xiàng)目？

據(jù)風(fēng)財(cái)訊盤點(diǎn)，宋都股份今年集中供地時(shí)，在杭州拿下的5處地塊，分別是杭州富陽區(qū)富春灣新城6號(hào)地塊、富春77-2號(hào)地塊、臨安區(qū)天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊、中心城區(qū)單元01-ZX-01-140地塊、運(yùn)河新城GS1001-17地塊。

5宗地塊的土地價(jià)款最高17.83億元，最低3.35億元，另外三宗為8.91億元、8.46億元、7.29億元，溢價(jià)率均在29%左右，自持比例21%-28%。

苛刻的條件，帶來極小的利潤空間。

以運(yùn)河新城GS1001-17地塊為例，總價(jià)178308萬元，樓面價(jià)20962.12元/平，溢價(jià)率29.86%，自持21%。

項(xiàng)目要配建居委會(huì)、書店等，合計(jì)建面1125㎡?？紤]配建建筑、自持打六折，項(xiàng)目的實(shí)際地價(jià)奔2.4萬元/平。

但地塊銷售限價(jià)，毛坯均價(jià)不高于26500元/平，毛坯最高單價(jià)不高于29150元/平，裝修價(jià)格不高于3000元/平（即精裝修均價(jià)不高于29500元/平）。

按照這個(gè)售價(jià)和成本對比，若加上其他建安運(yùn)維營銷成本，上述運(yùn)河新城地塊的預(yù)期銷售利潤率可能不足2個(gè)點(diǎn)（非凈利潤）。

應(yīng)了濱江集團(tuán)董事長戚金興此前那句話，“努力做到1%-2%的凈利潤?！?/section>

“不賺錢、純跑量”這是杭州市場給幾乎所有房企的答題環(huán)境。

“杭州市場不愁賣，但不賺錢，現(xiàn)在資金回籠又很慢，不虧就很好了。拿了杭州一塊地可能要在其他下沉城市跑兩個(gè)項(xiàng)目，才能補(bǔ)回來?！蹦硻C(jī)構(gòu)研究院負(fù)責(zé)人直言。

這也形成了坊間一度流行的“玩笑”——退地虧5000萬（保證金），不退就虧掉一個(gè)項(xiàng)目好幾億，你怎么選？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“風(fēng)財(cái)訊”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 獨(dú)家|誰在說謊？首例退地?fù)渌访噪x，宋都寶龍各執(zhí)一詞

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