作者：明哥

來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商

三年一小調(diào)，五年一大調(diào)，調(diào)整、改造和提升是購(gòu)物中心永恒的主題，再好的項(xiàng)目、再好的規(guī)劃、再好的招商業(yè)態(tài)，也不可能做到一勞永逸、一成不變。

例：領(lǐng)展商業(yè)地產(chǎn)reits平均每年改造投入6-8億港元

某商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)：

如果計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行改造， 改造成本原則上需要5年內(nèi)收回。

一、案例背景

某商業(yè)綜合體項(xiàng)目，原有業(yè)態(tài)規(guī)劃在地下1層落位精品超市，該精品超市經(jīng)營(yíng)面積4000平米，租金60元/月/平米，年租金288萬(wàn)元。

開業(yè)3年后，距離項(xiàng)目百米處新開一沃爾瑪大賣場(chǎng)，受競(jìng)爭(zhēng)影響該精品超市經(jīng)營(yíng)不佳。

二、改造計(jì)劃

購(gòu)物中心計(jì)劃和精品超市解約，對(duì)原有區(qū)域進(jìn)行改造，重新規(guī)劃分割為11間商鋪，包括服裝集合店、化妝品集合店、餐飲、水吧、面包甜點(diǎn)等品類；改造周期預(yù)計(jì)4個(gè)月。

改造后業(yè)態(tài)規(guī)劃和租金標(biāo)準(zhǔn)

三、改造測(cè)算

1、改造成本

改造總投資包不僅是改造費(fèi)用，還包括超市解約賠償和改造期間的租金損失。

（1）按1000元/平米改造標(biāo)準(zhǔn)，改造成本為：

4000平米*1000元／平米=400萬(wàn)元；
（2）提前和精品超市解約，業(yè)主方需支付6個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)租金作為解約補(bǔ)償：

4000平米**60元/平米/月*6個(gè)月=144萬(wàn)元；
（3）改造周期4個(gè)月，期間租金損失為：

4000平米*60元/平米/月*4個(gè)月=96萬(wàn)元；
改造總成本=400+144+96=640萬(wàn)元

2、租金收入增長(zhǎng)

改造前年租金為288萬(wàn)元，改造后年租金513.1萬(wàn)元，租金提升金額為：

513.1-288=225.1萬(wàn)元

假設(shè)房產(chǎn)稅稅率12%，增值稅及附加合計(jì)5.6%，則稅后租金收入提升金額為：
225.1萬(wàn)元*（1-17.6%）=185.5萬(wàn)元；
改造后雖然經(jīng)營(yíng)面積雖然有所減少，但租金收入不減反增。

３、改造投資回收期

該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)方面的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是租金增長(zhǎng)在多長(zhǎng)時(shí)間能收回改造費(fèi)用：

640萬(wàn)元/185.5萬(wàn)元=3.5年

即3.5年收回改造成本。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 存量商業(yè)改造：需要幾年收回投資？