作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸

這個(gè)3月，上海樓市正在上演一場(chǎng)真實(shí)的“速度與激情”。

中介群里轉(zhuǎn)定不斷，新盤(pán)喜報(bào)刷屏，從單日成交到周度數(shù)據(jù)一路走高，小陽(yáng)春的熱度已經(jīng)變成了觸手可及的現(xiàn)實(shí)。

3月14日當(dāng)天，二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)多次被擠到宕機(jī)，這一幕比任何數(shù)據(jù)都有說(shuō)服力。

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊：連續(xù)兩周成交量站穩(wěn)7200套以上，工作日單日成交也能輕松突破千套；截至3月24日，二手房成交已達(dá)23258套。

圖源安居客

按照眼下節(jié)奏，疊加月末翹尾效應(yīng)，突破3萬(wàn)套已是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

但在炸天團(tuán)看來(lái)，比起表面的熱鬧，更值得我們分析的是背后那些正在悄然改變的市場(chǎng)邏輯。

事實(shí)上，這輪小陽(yáng)春并非過(guò)往行情的簡(jiǎn)單復(fù)刻，其間藏著不少不同尋常的異常信號(hào)。

樓市的熱度能走多遠(yuǎn)，從來(lái)不是看一時(shí)有多火，而是看支撐它的底層力量，到底穩(wěn)不穩(wěn)。

01

剛需接棒：小陽(yáng)春不是改善的主場(chǎng)

上海這波樓市熱度，很容易讓人誤以為是“全面回暖”，但只要沉下心拆解成交結(jié)構(gòu)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，小陽(yáng)春本質(zhì)是剛需獨(dú)角戲，“剛需熱、改善冷”的反差愈發(fā)明顯。

當(dāng)前入市主力畫(huà)像清晰：多為預(yù)算有限的首次置業(yè)年輕人、剛需屬性極強(qiáng)的動(dòng)遷戶(hù)，以及少數(shù)趁窗口期低價(jià)“上車(chē)”的過(guò)渡家庭。他們的預(yù)算基本鎖定在300萬(wàn)以下，甚至有不少瞄準(zhǔn)150萬(wàn)以?xún)?nèi)房源。

剛需集中入場(chǎng)絕非偶然，而是政策、房?jī)r(jià)、心態(tài)三重因素共振的結(jié)果，每一點(diǎn)都踩到痛點(diǎn)。

從政策來(lái)看，外環(huán)外限購(gòu)放開(kāi)，搭配15%首付、2.6%公積金貸款利率，將買(mǎi)房門(mén)檻拉至近年最低。

算筆實(shí)在賬，200萬(wàn)的房子30萬(wàn)就能上車(chē)，月供約6800元，與上海像樣兩居室租金相差無(wú)幾，“買(mǎi)房比租房劃算”的賬已清晰到無(wú)需猶豫。

更關(guān)鍵的是，剛需的心態(tài)已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

前兩年，剛需因怕“買(mǎi)了就跌”始終持幣觀望，而去年年底房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)、部分老破小小幅反彈，徹底給他們吃了定心丸。

這種心態(tài)變化直接體現(xiàn)在交易節(jié)奏上。

老破小、動(dòng)遷房交易周期從四五個(gè)月縮至兩個(gè)月，熱門(mén)低價(jià)房源甚至掛牌即成交；300萬(wàn)以下房源成交占比從2025年初還不到60%，到今年2月大幅攀升至70%，3月中旬進(jìn)一步抬升至73%，這便是剛需主導(dǎo)市場(chǎng)的最直接信號(hào)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家

但熱鬧背后，一個(gè)問(wèn)題值得深思：剛需熱得發(fā)燙，改善為何按兵不動(dòng)？

在炸天團(tuán)看來(lái)，改善遲遲不入市，核心癥結(jié)有二：一是多數(shù)改善為置換型，手里房源成交慢、議價(jià)空間大，無(wú)現(xiàn)金流難以啟動(dòng)置換；二是政策利好偏向剛需，改善類(lèi)支持不足，換房性?xún)r(jià)比不高，故而選擇觀望。

看清本質(zhì)便知，這波小陽(yáng)春不是全面復(fù)蘇，只是剛需在政策和房?jī)r(jià)窗口期的理性選擇，能撐一時(shí)熱度，卻撐不起長(zhǎng)期復(fù)蘇。

說(shuō)到底，小陽(yáng)春能否持續(xù)、能否轉(zhuǎn)向“全面暖”，關(guān)鍵在改善何時(shí)入場(chǎng)。

唯有剛需與改善雙向發(fā)力、形成良性循環(huán)，上海樓市才能走出“局部熱、整體冷”，這才是判斷其能否走得更遠(yuǎn)的核心支撐。

02

掛牌量大降：供需天平悄然傾斜

二手房市場(chǎng)除成交量回暖外，還有一個(gè)數(shù)據(jù)非常引人關(guān)注，那就是整個(gè)掛牌量終于下來(lái)了。而且掛牌量的下降速度，比我們預(yù)想的還要快。自去年6月持續(xù)回落，今年1月后降幅明顯加快，鏈家外網(wǎng)掛牌已連續(xù)8個(gè)月下降。

數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家

此前市場(chǎng)混亂的根源在于供需嚴(yán)重失衡，賣(mài)房的遠(yuǎn)多于買(mǎi)房的，二手房越賣(mài)越多，峰值一度高達(dá)17萬(wàn)套。房東恐慌拋盤(pán)、購(gòu)房者持續(xù)觀望，形成惡性循環(huán)。

經(jīng)歷了連續(xù)幾個(gè)月的成交，如今鏈家內(nèi)網(wǎng)整體掛牌量下滑到了13.6萬(wàn)套，買(mǎi)家可選房源減少約15%。

圖源鏈家

直接打破了二手房“越賣(mài)越多”的怪圈，恐慌性砸盤(pán)明顯減少，房東從“不得不賣(mài)”轉(zhuǎn)為“不用賤賣(mài)”，市場(chǎng)情緒也穩(wěn)定了很多。

具體來(lái)看，掛牌量呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化。外環(huán)外及郊環(huán)保持平穩(wěn)，內(nèi)城及主城區(qū)降幅尤為顯著，從3.2萬(wàn)套降至2.19萬(wàn)套，同比降幅達(dá)38%，核心區(qū)掛牌量近乎腰斬。

最新的70城房?jī)r(jià)一出來(lái)，信號(hào)其實(shí)很明確，上海二手房環(huán)比漲了 0.2%，終于結(jié)束連跌。更關(guān)鍵的是，這是時(shí)隔9個(gè)月，新房、二手房第一次同步微漲，市場(chǎng)久違地露出了一點(diǎn)暖意。

圖源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

政策紅利其實(shí)是從3月才開(kāi)始全面兌現(xiàn)，接下來(lái)二手房指數(shù)還會(huì)繼續(xù)保持正增長(zhǎng)。

回看過(guò)去三年，二手房?jī)r(jià)格回正最長(zhǎng)也就撐了4個(gè)月，還是靠密集政策托著才穩(wěn)住。這一輪如果能連漲3個(gè)月，止跌的形態(tài)才算真正站住，市場(chǎng)信心也就徹底回來(lái)了。

盡管中長(zhǎng)期的下行趨勢(shì)還沒(méi)完全扭轉(zhuǎn)，但至少已經(jīng)進(jìn)入明顯的盤(pán)整期。滬七條新政最大的意義，或許就是提前消化這波下行壓力。

從成交量、掛牌量到價(jià)格表現(xiàn)，上海這波小陽(yáng)春，放在全國(guó)都是最能打的那一檔。

只有成交量能持續(xù)、掛牌庫(kù)存繼續(xù)往下走，市場(chǎng)企穩(wěn)的根基才會(huì)越來(lái)越扎實(shí)，從“跌跌不休”走到“慢慢回暖”。

03

新房偏弱：僅點(diǎn)狀熱度

但今年的小陽(yáng)春，并沒(méi)有如約傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。3月前兩周上海新房成交量同比大跌約44%。

就算把春節(jié)錯(cuò)位的影響剔除掉，整體熱度也明顯弱于往年同期，市場(chǎng)體感上就是冷得很真實(shí)。

往年小陽(yáng)春基本都是新房先行，或是新房、二手同步升溫，今年樓市卻走出了很罕見(jiàn)的分化行情，全國(guó)多個(gè)一二線城市普遍是新房表現(xiàn)不如去年，火熱的反而是二手房，尤其是低總價(jià)剛需盤(pán)，成交相當(dāng)亮眼。

盡管上周的上海新房成交略有修復(fù)，成交結(jié)構(gòu)上也看得很清楚：需求明顯向剛需端傾斜，高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)成了絕對(duì)主力。

青浦聯(lián)發(fā)時(shí)光新澍單周成交94套領(lǐng)跑全市，嘉定更是占據(jù)成交TOP10四席，妥妥的外溢需求承接主力，整體呈現(xiàn)“剛需盤(pán)放量、改善盤(pán)穩(wěn)健”的態(tài)勢(shì)。

圖源佑威房地產(chǎn)研究中心

認(rèn)購(gòu)端則呈現(xiàn)出極致的冰火兩重天。

上周21盤(pán)集中入市，頂豪與核心品質(zhì)盤(pán)逆勢(shì)走強(qiáng)。

保利外灘曜認(rèn)購(gòu)率累積124%、綠城潮鳴外灘超110%、保利珺園首日認(rèn)購(gòu)率達(dá)102%、華潤(rùn)澐啟濱江三批次達(dá)119%。

安瀾上海二批次去化率也有78%，外灘元境3月8日二開(kāi)更是48小時(shí)狂銷(xiāo)9億+。

與之形成對(duì)比的是，大量普通新房去化壓力仍在，銷(xiāo)售情況并不理想。

數(shù)據(jù)也在悄悄反映市場(chǎng)邏輯的轉(zhuǎn)變，今年上海新房套均總價(jià)從1月964萬(wàn)到2月890萬(wàn)，再到3月851萬(wàn)，連續(xù)下行。

過(guò)去四年新房?jī)r(jià)格暴漲，很大程度上依賴(lài)豪宅集中成交托底；而2025年下半年頂豪集中網(wǎng)簽的盛況不再，豪宅走量放緩，普通新房也開(kāi)始以?xún)r(jià)換量。

這一輪新房與二手房的深度分化，本質(zhì)上是三重結(jié)構(gòu)錯(cuò)配共同作用的結(jié)果：

一是需求匹配錯(cuò)配。

剛需最看重總價(jià)可控、配套成熟、即買(mǎi)即住，二手房300-500萬(wàn)房源充足，剛好接住這批人。新房這是整體總價(jià)偏高，和主流剛需預(yù)算對(duì)不上。

二是交易周期錯(cuò)配。

二手房過(guò)戶(hù)就能入住，落戶(hù)、上學(xué)這些硬需求能快速解決。新房普遍要等 兩三年才交付，時(shí)間成本直接勸退一大批剛需。

三是客群定位錯(cuò)配。

現(xiàn)在新房大多做改善大戶(hù)型，依賴(lài)“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換鏈條，但目前置換鏈根本沒(méi)打通，改善需求起不來(lái)，剛需又夠不著新房，最后就形成了“二手熱、新房冷”的局面。

炸天團(tuán)整體看下來(lái)認(rèn)為，上海新房還沒(méi)真正全面回暖，只有核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在點(diǎn)狀爆發(fā)，市場(chǎng)仍處在結(jié)構(gòu)調(diào)整、重新找平衡的階段。

04

今年的小陽(yáng)春，比往年任何一屆都更復(fù)雜、也更真實(shí)。

去年還是拼命以?xún)r(jià)換量，越賣(mài)越便宜；今年已經(jīng)是議價(jià)空間收窄，價(jià)格慢慢企穩(wěn)、甚至小幅回漲。

局面之所以如此分化，說(shuō)明市場(chǎng)的深度調(diào)整還沒(méi)結(jié)束，但觸底信號(hào)已經(jīng)越來(lái)越強(qiáng)：成交放量、庫(kù)存回落，都在一點(diǎn)點(diǎn)為價(jià)格企穩(wěn)筑牢底盤(pán)。

往本質(zhì)上說(shuō)，這一輪回暖，就是長(zhǎng)期被壓抑的剛性需求，在政策窗口下的集中釋放。

普漲已經(jīng)不可能了，而是真正能穩(wěn)定流通的房子在走出整體低迷之后，完成了一次屬于自己的價(jià)值重估。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 上海樓市狂飆！但這波小陽(yáng)春，和你想的完全不一樣