作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在“多房企退出黃埔舊改”傳聞、房企資金問(wèn)題頻現(xiàn)等因素綜合影響下，一個(gè)舊改項(xiàng)目稍有變動(dòng)，同樣觸動(dòng)市場(chǎng)敏感的關(guān)注。

近日，廣州增城區(qū)永寧街簡(jiǎn)村村舊村全面改造項(xiàng)目公開(kāi)招標(biāo)。該村關(guān)注點(diǎn)除了是“增城舊改第一村”，更多聚焦在介入多年的開(kāi)發(fā)商富力身上。

按照以往預(yù)想，簡(jiǎn)村村舊改項(xiàng)目大概率將由富力拿下；但一方面舊改市場(chǎng)的合作與博弈激烈，不確定性趨強(qiáng)，后來(lái)者“截胡”操盤(pán)等也不無(wú)可能；加上富力近期多有動(dòng)作反映其流動(dòng)性壓力，也給該項(xiàng)目的招商結(jié)果增添了疑問(wèn)。

實(shí)際上從改造規(guī)模和投資成本看，簡(jiǎn)村村在廣州眾多舊改項(xiàng)目中并不算突出。

摸查情況顯示，改造范圍涉及居民1152戶(hù)，戶(hù)籍人口3115人，項(xiàng)目總成本約為59億元，改造范圍內(nèi)總建筑面積505295平方米，其中包括了簡(jiǎn)村社等九個(gè)經(jīng)濟(jì)社按照全面改造方式實(shí)施改造，齊嶺社按照綜合整治方式實(shí)施改造。

但從改造意義上看，簡(jiǎn)村村是增城首個(gè)舊村改造重點(diǎn)示范村，也是增城第一個(gè)通過(guò)區(qū)府立項(xiàng)審批并獲得區(qū)城市更新辦批復(fù)的舊村改造項(xiàng)目。

富力在此之前已介入多年。據(jù)了解，簡(jiǎn)村村自2017年便啟動(dòng)改造，由富力操刀；2018年1月，項(xiàng)目復(fù)建啟動(dòng)區(qū)開(kāi)工，并于去年5月完成安置房一期封頂；至今根據(jù)富力的公開(kāi)口徑，與簡(jiǎn)村村的關(guān)系表述為“正在推進(jìn)”。

前期介入動(dòng)作及對(duì)該村的熟悉度是富力最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另外從該村的合作申請(qǐng)門(mén)檻看，富力均達(dá)到了要求，有一定的合作可能性。

根據(jù)公布的招商文件，申請(qǐng)人須為A股或港股(H股)上市公司，且總資產(chǎn)不低于人民幣3000億元，凈資產(chǎn)（即總權(quán)益）不低于800億元；申請(qǐng)人須為《中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)TOP500測(cè)評(píng)榜單》前50強(qiáng)。

此外在操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)上，要求申請(qǐng)人在廣州市內(nèi)有舊村改造經(jīng)驗(yàn)，且竣工項(xiàng)目不少于1個(gè)；3年內(nèi)房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上。

從投資回報(bào)周期的角度考量，該村總體來(lái)說(shuō)面積較大且大部分住宅較分散，改造難度較高；不過(guò)經(jīng)過(guò)多年，目前已有一定的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

有業(yè)內(nèi)人士透露，富力在增城區(qū)內(nèi)已跟進(jìn)有多條村，如無(wú)意外，簡(jiǎn)村會(huì)是富力在該區(qū)域正式拿下的第一個(gè)項(xiàng)目。

此外若不考慮企業(yè)資金壓力及舊改細(xì)則變動(dòng)等投資考量的影響，簡(jiǎn)村村舊改與不少舊改項(xiàng)目一般，也有較好的發(fā)展預(yù)期。

簡(jiǎn)村村處于廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之間，南臨廣惠高速；同時(shí)位于高新產(chǎn)業(yè)的集聚地，有大量的產(chǎn)業(yè)人口支撐；以及有各大商業(yè)體進(jìn)駐此地；另外在交通方面，永寧南站（原增城開(kāi)發(fā)區(qū)站）位于永寧街簡(jiǎn)村旁，還有規(guī)劃的23號(hào)線(xiàn)與黃埔連接。

根據(jù)規(guī)劃，改造之后的簡(jiǎn)村村總建筑面積為180萬(wàn)平方米，復(fù)建房面積為61萬(wàn)平方米，其中包括45萬(wàn)平方米復(fù)建住宅和16萬(wàn)平方米高端集體物業(yè)，并配置有商業(yè)中心等。

就目前改造進(jìn)展，據(jù)市場(chǎng)消息，簡(jiǎn)村村目前已有部分社簽訂了補(bǔ)償協(xié)議；該村安置房一期項(xiàng)目總建筑面積約4.5萬(wàn)平方米，將安置約250戶(hù)村民，2021年實(shí)現(xiàn)村民回遷。

不過(guò)這樣的進(jìn)展也僅是簡(jiǎn)村村改造的一小部分，根據(jù)簡(jiǎn)村村約1310.61畝的改造范圍測(cè)算，約占整個(gè)村域面積的20%，目前僅是在條件較為成熟的片區(qū)上先安置，后拆遷。

目前來(lái)看，富力堅(jiān)守或是離場(chǎng)，或是聯(lián)合開(kāi)發(fā)？都有待后續(xù)觀察。

對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“如若是資金壓力較大的房企介入舊改，市場(chǎng)實(shí)際上不會(huì)‘一刀切’限制，但會(huì)較為謹(jǐn)慎地看待?！?/p>

至于開(kāi)發(fā)商對(duì)于舊改進(jìn)入或退出的選擇，廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜認(rèn)為，更主要還是看開(kāi)發(fā)商的資金考量及村改造的需求。

“在摸底排查及提高改造同意率、拆遷安置上就已經(jīng)花費(fèi)幾千萬(wàn)甚至幾億的資金沉淀，在未轉(zhuǎn)化獲得回報(bào)前，為避免進(jìn)一步資金沉淀也有可能出讓股權(quán)、尋找合作方。”值得一提的是，該村招商文件中提到，允許聯(lián)合體報(bào)名，但最多只能2家。

意識(shí)到資金危機(jī)后，富力奉行盡量不拿地的原則，舊改成為其最為倚重的土地獲取方式。

一個(gè)月內(nèi)的股東注資、出售物業(yè)，則反映出富力流動(dòng)性壓力的緊迫性。因此在舊改上的取舍、進(jìn)退也具有一定的觀察價(jià)值，尤其是在著力減債、?，F(xiàn)金流的當(dāng)下。

富力是首個(gè)表明在土地層面全面轉(zhuǎn)向城市更新的中大型房企。減債壓力下，“大方向是繼續(xù)往紅線(xiàn)目標(biāo)和以降總債務(wù)為主”，城市更新方面的投資取舍和改造進(jìn)度或多或少也受影響。

可以發(fā)現(xiàn)，今年上半年富力僅通過(guò)招拍掛在三個(gè)城市獲地；城市更新方面，不完全統(tǒng)計(jì)共簽約6個(gè)項(xiàng)目，涉及廣州、東莞、珠海、西安等地，形式為意向合作、前期服務(wù)及全面改造合作、爛尾舊改接手等，其中包括接手西安牛王廟城改項(xiàng)目低門(mén)檻進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)；參與天津城市更新基金等。

近兩年在舊改介入和合作上，富力多有嘗試，也不乏遇到難題。包括稍早前與建業(yè)在鄭州項(xiàng)目合作不力，富力作為操盤(pán)手也被提出因資金緊張?jiān)诠こ炭顑陡?、費(fèi)用批復(fù)上較苛刻，開(kāi)發(fā)建設(shè)效率不足等質(zhì)疑。

而富力降負(fù)債的手法之一，也包括尋求合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或者賣(mài)一些項(xiàng)目股權(quán)，這部分涉及住宅項(xiàng)目以及城市更新項(xiàng)目。

其中于2020年1月，富力便將鄭州兩個(gè)開(kāi)發(fā)超過(guò)5年的舊城改造項(xiàng)目出表售予建業(yè)，據(jù)悉該兩個(gè)項(xiàng)目體量較大、進(jìn)展緩慢。值得注意的是，此前便有市場(chǎng)傳聞黃埔筆村項(xiàng)目也被富力擺上貨架。

實(shí)際上舊改于富力而言，一方面利于土儲(chǔ)補(bǔ)充。此前富力便有意扭轉(zhuǎn)過(guò)去主要依靠招拍掛土地進(jìn)行“高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)作模式，表示未來(lái)通過(guò)城市更新轉(zhuǎn)化的土儲(chǔ)，將占總土儲(chǔ)比例超過(guò)7成；同時(shí)舊改作為可售資源，可以幫助保障富力的毛利率。

近日標(biāo)普下調(diào)富力長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)至B-，展望“負(fù)面”，認(rèn)為嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可能會(huì)其限制改善流動(dòng)性的努力，而且該公司在資產(chǎn)處置方面缺乏進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

其中在改善流動(dòng)性方面，由于市場(chǎng)情緒疲軟，經(jīng)營(yíng)環(huán)境充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，且富力地產(chǎn)自2019年以來(lái)缺乏新的土儲(chǔ)補(bǔ)充，標(biāo)普認(rèn)為該公司的銷(xiāo)售額在未來(lái)6-12月實(shí)現(xiàn)明顯反彈的不確定性較高。

可以看到近年來(lái)富力有意向舊改傾斜。不過(guò)城市更新和酒店幾乎并列被視為富力存在大量資金沉淀的兩項(xiàng)重資產(chǎn)，如要快速發(fā)揮作用，則要加快速度轉(zhuǎn)化。

值得注意的是，富力在手的城市更新項(xiàng)目也被視為其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具有成本低、利潤(rùn)高等優(yōu)點(diǎn)，如若轉(zhuǎn)化較快，可能成為有力流動(dòng)性補(bǔ)充。未轉(zhuǎn)化前的舊改項(xiàng)目所積壓的資金和負(fù)債是一種出表的土儲(chǔ)，也暫時(shí)不會(huì)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上。

富力財(cái)報(bào)也顯示，城市更新項(xiàng)目為其提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和毛利，并使公司能夠在嚴(yán)竣的周期性調(diào)控中軟著陸。

信心與預(yù)期很大部分來(lái)自此前獵德村和楊箕村等的“造富經(jīng)驗(yàn)”。據(jù)了解，其中獵德村集體年收入從2007年改造前的5000萬(wàn)元提高到2019年2.5億元；2020年富力城市更新也有所收獲，其中廣州富頤華庭單盤(pán)銷(xiāo)售突破50億元，西安富力開(kāi)遠(yuǎn)城項(xiàng)目銷(xiāo)售超過(guò)70億元。

截至2021年上半年，富力未來(lái)可供發(fā)展的已簽約舊改項(xiàng)目達(dá)58個(gè)，可售面積3700萬(wàn)平方米，可售貨值超1萬(wàn)億元。它們有98%位于一線(xiàn)及二線(xiàn)城市，而78%位于大灣區(qū)。

富力的轉(zhuǎn)化計(jì)劃是在未來(lái)2年到2年半，集中轉(zhuǎn)化800萬(wàn)平方米舊改，釋放2400億元貨值。2022年底應(yīng)該能夠完成40%左右的（轉(zhuǎn)化）目標(biāo)。

在目前整體流動(dòng)性壓力下，富力對(duì)于舊改項(xiàng)目的把控外界還有待觀察；聚焦到更具體的項(xiàng)目上， 取舍之間，或許更有賴(lài)富力管理層對(duì)于項(xiàng)目質(zhì)量、投資回報(bào)效率和水平的衡量。

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原標(biāo)題： 廣州增城簡(jiǎn)村村招標(biāo) 介入已久富力的舊改考題