作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

當(dāng)下，房企之間的差距越來越分化，其中最重要的就是融資能力和融資成本的差距，這讓不少房企的發(fā)展隱形之間多了一份障礙。有的房企融資成本不僅低，而且融資渠道多樣化，在拿地市場(chǎng)上自然是出盡風(fēng)頭。

前陣子，很多房企都過了自己的2021年中報(bào)季，也大多公布了自己的綜合融資成本，我們找了一份機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的，上市房企前50強(qiáng)融資成本對(duì)比表，如下圖：

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

從這個(gè)統(tǒng)計(jì)出的榜單數(shù)據(jù)可以直接看出，排第一位的中海和排名靠后的新力，兩家之間的融資成本差異，已經(jīng)有兩倍有余。按照經(jīng)驗(yàn)值，這兩家公司在拿地算賬的時(shí)候，拿同一個(gè)項(xiàng)目?jī)H僅是在財(cái)務(wù)成本上，就會(huì)有上千萬的成本差異，反饋到利潤(rùn)率上面，就會(huì)有1-3個(gè)點(diǎn)的差距。如果土地的總價(jià)更高，總的融資成本更多的話，這個(gè)差距還會(huì)更大。

為什么不同的房企融資成本差異這么大？融資成本的高低，這個(gè)有很復(fù)雜的評(píng)估體系，在融資圈有一套自己的方法。最主要的依據(jù)，是根據(jù)業(yè)績(jī)能力，穩(wěn)定性，還有風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)對(duì)房企進(jìn)行一個(gè)梯隊(duì)化的評(píng)級(jí)。具體的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)六個(gè)維度進(jìn)行：

1、財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。從能夠獲知的資料里面，判斷某個(gè)公司的財(cái)務(wù)健康程度，是否具有穩(wěn)健性。主要體現(xiàn)在總的負(fù)債情況，短期償債能力，銷售回款能力和資金流動(dòng)性是否充裕等。在“三道紅線政策”以后，這一點(diǎn)越發(fā)重要了，不滿足的甚至?xí)蔀閱畏耥?xiàng)。

2、行業(yè)協(xié)會(huì)中的排名。主要是以中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心和易居克而瑞研究院共同主持的，中國(guó)地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)結(jié)果為主要標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)參考中指研究院與清華大學(xué)地產(chǎn)研究所，國(guó)務(wù)院反戰(zhàn)研究中心企業(yè)研究所，共同主辦的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單。PS：看到這里，大家就能理解為什么不少房企寧可花錢買榜，或者犧牲利潤(rùn)分配權(quán)也要求項(xiàng)目并表了。因?yàn)榕琶苯記Q定了融資成本，甚至是有沒有融資。

3、外部一些專業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作出的評(píng)級(jí)。在信用市場(chǎng)，大家經(jīng)常知道有國(guó)外的標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，實(shí)時(shí)會(huì)給各大企業(yè)評(píng)級(jí)。國(guó)內(nèi)現(xiàn)在也有自己評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)了，諸如大工、中誠(chéng)信等機(jī)構(gòu)，在國(guó)內(nèi)的評(píng)級(jí)還是被金融市場(chǎng)認(rèn)可的。

4、信息的透明程度。信息公開程度越高越好，比如在港股的上市公司，或者在市場(chǎng)上公開發(fā)行企業(yè)債（能發(fā)債的，評(píng)級(jí)并不低，這個(gè)我們公眾另外一篇文章有講到）。如果沒有，與大型的機(jī)構(gòu)合作過，曾經(jīng)對(duì)其進(jìn)行過詳細(xì)的內(nèi)部評(píng)級(jí)，這種也行。對(duì)于一些家族式管理的小房企，公司儼然是密不透風(fēng)的墻，這個(gè)肯定是無法突破的。

5、業(yè)績(jī)能力。這個(gè)主要關(guān)注近一年的銷售情況，以及拿地的數(shù)量和分布，還有土地儲(chǔ)備情況等。

6、可持續(xù)發(fā)展。這個(gè)金融機(jī)構(gòu)會(huì)從公開市場(chǎng)上去搜集資料，比如房企的土儲(chǔ)規(guī)模，土地的位置，在售面積多少，在建面積多少，銷售情況如何，綜合判斷房企的可持續(xù)發(fā)展能力。

根據(jù)這六個(gè)維度的指標(biāo)，將房企的資信進(jìn)行ABC三類劃分，其中：A＞B＞C。A類房企的融資成本，是很低的，而且機(jī)構(gòu)會(huì)優(yōu)先考慮融資額度。

不知大家發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題沒有，上面這個(gè)融資排行榜，融資成本最低的前十強(qiáng)房企，幾乎都是國(guó)企背景的或者有國(guó)企參股的混合所有制房企。這是因?yàn)樵谌谫Y圈有一個(gè)不成文的規(guī)則，國(guó)企只要沒有爆過雷，他們的評(píng)級(jí)一般都是A級(jí)。因?yàn)閲?guó)企背后代表的是政府的信用兜底，雖然現(xiàn)在政府也沒啥好給國(guó)企兜底的，但是融資機(jī)構(gòu)大多也是國(guó)有或者國(guó)有控股的，都是自家兄弟，肯定會(huì)在融資上給與便利性，久而久之就形成了這個(gè)規(guī)則，也就是所謂的“肉爛了還在鍋里”。

房企之間的融資成本差距越來越大，在行業(yè)利潤(rùn)普遍下滑的大背景下，已經(jīng)是決定未來競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵點(diǎn)之一了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 房企之間的差距，越來越大了