作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）

最近在思考一個(gè)費(fèi)腦的問題：投資測(cè)算的價(jià)值出發(fā)點(diǎn)是什么？

是為了積極篩選合適的項(xiàng)目，擇機(jī)而上；還是消極淘汰一切不合適的項(xiàng)目，拒絕折騰？

投資的標(biāo)準(zhǔn)工作流程，大多都是接到項(xiàng)目的第一步先做測(cè)算，把大致的土地成本，開發(fā)節(jié)點(diǎn)，各項(xiàng)成本，稅費(fèi)，銷售價(jià)格和去化速度填進(jìn)去，得出一個(gè)初步的指標(biāo)結(jié)果。比如利潤(rùn)率，ROE，IRR，現(xiàn)金流回正周期，等等。如果這個(gè)指標(biāo)，與公司的投資標(biāo)準(zhǔn)，差距不大，才會(huì)有下一步?jīng)Q定是否上會(huì)的操作，不滿足就會(huì)直接否掉。

作為投資人兩種基本功，測(cè)算和寫報(bào)告，測(cè)算的重要性甚至是大于寫報(bào)告的。因此很多公司，在研究和改進(jìn)測(cè)算表上走上了一條不歸路。從最初的靜態(tài)測(cè)算，后來(lái)成了動(dòng)態(tài)測(cè)算，再后來(lái)發(fā)展成集合套表，十多個(gè)子表構(gòu)成，需要成本、營(yíng)銷、投資三個(gè)部門共同填寫才能完成。還會(huì)在大家的使用反饋中，持續(xù)改進(jìn)，每個(gè)月一小改，一個(gè)季度一大改。

不少投資人，也在測(cè)算上下足了功夫，從進(jìn)公司的那一刻起，就努力在學(xué)各個(gè)子表的要素構(gòu)成，勾稽關(guān)系，稅費(fèi)計(jì)算與分?jǐn)偟倪壿?。都想把每個(gè)子表的內(nèi)容都弄清楚，各種BUG的邊界摸透。遇到一個(gè)復(fù)雜的項(xiàng)目時(shí)，還會(huì)與部門同事因?yàn)闇y(cè)算問題，爭(zhēng)得面紅耳赤。

很多公司的測(cè)算表很完美，制表人努力把各種情況都考慮進(jìn)去了，用表的投資人也很專業(yè)。但是，這并不代表就能多拿地，測(cè)算現(xiàn)實(shí)中發(fā)揮的作用，往往是相相反的。因?yàn)?，現(xiàn)實(shí)情況復(fù)雜多變，測(cè)算是測(cè)不準(zhǔn)的，只能測(cè)出一個(gè)框架，未來(lái)的一些不可控因素，不會(huì)按照你測(cè)算標(biāo)的預(yù)測(cè)發(fā)展。

比如一個(gè)30畝，貨值5個(gè)億的項(xiàng)目，上投決會(huì)的利潤(rùn)是6個(gè)點(diǎn)，凈利潤(rùn)也就3000萬(wàn)左右。但是后面開發(fā)，因?yàn)闊o(wú)證施工，還有環(huán)保處罰，光罰款就被罰了七八百萬(wàn)。因?yàn)殚_發(fā)節(jié)點(diǎn)耽誤了兩個(gè)月，融資時(shí)間也拉長(zhǎng)了，現(xiàn)金流回正時(shí)間也變了，IRR低到不能看。

再舉個(gè)真實(shí)的例子。

在2016年年初的時(shí)候，某二線城市的遠(yuǎn)郊縣打算勾一塊地。因?yàn)槭鞘准疫M(jìn)的房企，當(dāng)?shù)卣疅崃覛g迎，在保證摘牌的情況下，還給了1400元/平米的超低樓面價(jià)。但是當(dāng)?shù)乜h城的房?jī)r(jià)也剛過6000元，這個(gè)項(xiàng)目還在該縣的一個(gè)鎮(zhèn)上，離縣城還有還幾公里路。根據(jù)測(cè)算的結(jié)果，精裝售價(jià)要6400元/平米以上，才能不虧。

很明顯，純粹從測(cè)算的角度來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目是注定不能拿的，無(wú)論怎么看都會(huì)虧。但最終這個(gè)項(xiàng)目，還是在集團(tuán)的支持下拿了，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候公司缺土儲(chǔ)，這個(gè)項(xiàng)目可以一下子拿幾百畝。只要不太虧，公司都愿意干，而且愿意等房?jī)r(jià)上漲。后來(lái)到了2017年，后面全國(guó)樓市輪動(dòng)上漲，這個(gè)項(xiàng)目不僅沒虧，還賺的盆滿缽滿。

如果僅僅只是以測(cè)算作為價(jià)值參考，那這個(gè)項(xiàng)目就不拿了，也不會(huì)有后面大把掙錢的事情了。

在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)中，也有的項(xiàng)目拿地的時(shí)候，測(cè)算有10個(gè)點(diǎn)的利潤(rùn)，后來(lái)銷售均價(jià)還漲了五六百元。項(xiàng)目竣工結(jié)算后，發(fā)現(xiàn)最終的利潤(rùn)率竟然比10個(gè)點(diǎn)還低，這是為什么呢？因?yàn)椴牧铣杀旧蠞q了（比如近幾年商混成本漲價(jià)就很厲害），突然出了個(gè)裝配式住宅政策，成本又高了不少。跟總包單位扯皮，結(jié)算款又多花了不少，超出了成本控制目標(biāo)。

那么拿地階段，做測(cè)算還有價(jià)值嗎？還是純粹的自己玩？

只能說，測(cè)算表提供了一個(gè)價(jià)值研判工具，項(xiàng)目的好壞，以及拿地后經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是不能按測(cè)算表的預(yù)期實(shí)現(xiàn)，甚至?xí)耆车蓝Y。當(dāng)然，也有人會(huì)說，投資只管現(xiàn)在能不能拿地，對(duì)后面的開發(fā)銷售，也不負(fù)有責(zé)任，考慮太多因素，是不是太累了。

可以說，那些過于認(rèn)認(rèn)真真做測(cè)算的，反而是拿不到什么好地，或者說是壓根拿不到地。為了湊上會(huì)指標(biāo)，測(cè)算在各個(gè)區(qū)域公司的投資部人員手里，展現(xiàn)了極大的靈活性。區(qū)域總讓成本再降個(gè)三百，售價(jià)再加個(gè)五百，利潤(rùn)率由五個(gè)點(diǎn)變成了九個(gè)點(diǎn)，大大超出集團(tuán)投資標(biāo)準(zhǔn)，妥妥地一個(gè)好項(xiàng)目就這樣誕生了。再好好包裝包裝，就可以上會(huì)了。

如果是遇到不想上的項(xiàng)目，成本就再加個(gè)五百，售價(jià)降個(gè)三四百，潤(rùn)率由八個(gè)點(diǎn)變成了五個(gè)點(diǎn)。剛好夠得上投資標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)過這一通操作，降低了三個(gè)點(diǎn)利潤(rùn)，完美錯(cuò)過，就可以不上會(huì)了。

不少人，甚至在日復(fù)一日簡(jiǎn)單重復(fù)的測(cè)算中，摸索出了一套自己“偷懶”的捷徑。在測(cè)算表中，額外加入各種加減乘除勾稽公式，方便項(xiàng)目測(cè)算時(shí)，直接簡(jiǎn)單填幾個(gè)數(shù)字，就可以迅速出結(jié)果。不超過五分鐘，搞定一個(gè)項(xiàng)目的測(cè)算，畢竟都是算著玩，項(xiàng)目又不會(huì)真的上。

如果只是玩這些游戲，那么測(cè)算就成了純粹的自己玩，沒有任何價(jià)值。

因此，很多決策層面的大領(lǐng)導(dǎo)，基本上不會(huì)去在意你的測(cè)算，更不會(huì)關(guān)注你那點(diǎn)成本售價(jià)的細(xì)節(jié)，這其中一些道道你懂我懂大家都懂。在他們心里只算一筆大賬，只要邏輯上沒問題，沒有硬傷和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)項(xiàng)目基本上就可以干。

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原標(biāo)題： 測(cè)算認(rèn)真做，反而拿不了地