作者：觀點(diǎn)新媒體

4月14日，中交地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)迅速拉升，再獲一個(gè)漲停板，從當(dāng)日收盤(pán)數(shù)據(jù)看，該公司報(bào)價(jià)22.2元，漲幅10.01%，換手率11.15%，成交量77.52萬(wàn)手。

這是中交地產(chǎn)近段時(shí)間錄得的第12次漲停。

事實(shí)上，3月以來(lái)，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，地產(chǎn)股亦出現(xiàn)了回暖的跡象。不過(guò)，類(lèi)似中交地產(chǎn)這種快速提升的實(shí)屬不多。

而這次股價(jià)提升，也讓市場(chǎng)的目光再度聚焦到這家低調(diào)的央企身上。

日前，中交美好生活1-5期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的狀態(tài)更新為“已反饋”，該筆專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的發(fā)行金額為20億元。

與此同時(shí)，今年以來(lái)，中交地產(chǎn)已經(jīng)通過(guò)公司債、中期票據(jù)、信托貸款等多種方式進(jìn)行融資，涉及資金額度超過(guò)280億元。

有數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額2309.0億元，其中，信用債占比50.4%，同比提升21.5個(gè)百分點(diǎn)；ABS占比29.4%，同比提升7.7個(gè)百分點(diǎn)；而海外債占比僅為5.4%，同比下降15個(gè)百分點(diǎn)；信托占比14.9%，同比下降14.2個(gè)百分點(diǎn)。

資料顯示，該筆債券最早于2022年3月4日受理，債券類(lèi)別為ABS，擬發(fā)行金額20億元，發(fā)行人為中交地產(chǎn)股份有限公司，承銷(xiāo)商/管理人為五礦證券有限公司。

不過(guò)，由于專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃處于交易所受理階段，并未真正發(fā)行，具體的底層資產(chǎn)及發(fā)行利率還未披露。

當(dāng)下，供應(yīng)鏈金融ABS、購(gòu)房尾款A(yù)BS、類(lèi)REITs和CMBS是房企較常發(fā)行的資產(chǎn)證券類(lèi)產(chǎn)品。

他續(xù)稱(chēng)，ABS有一定的發(fā)行門(mén)檻，既要有公司信用也要有資產(chǎn)信用，中交地產(chǎn)作為央企，有較高的主體信用評(píng)級(jí)。

年內(nèi)，中交地產(chǎn)已經(jīng)擬定發(fā)行三筆ABS。

其中，2月11日，中交地產(chǎn)宣布，擬在不超過(guò)人民幣30億元的總規(guī)模內(nèi)開(kāi)展供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持票據(jù)，各期資產(chǎn)支持票據(jù)存續(xù)期預(yù)計(jì)不超過(guò)1年，發(fā)行載體管理機(jī)構(gòu)為交銀國(guó)際信托有限公司。

上述供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的原始權(quán)益人/資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)為深圳聯(lián)合保理有限公司，受托人為光大永明資產(chǎn)管理股份有限公司，初始債務(wù)人為中交地產(chǎn)股份有限公司及并表項(xiàng)目公司。

公告提及，上述資產(chǎn)支持計(jì)劃采取申請(qǐng)儲(chǔ)架額度分期發(fā)行方式，發(fā)行總額不超過(guò)35億元，每期規(guī)模以各期資產(chǎn)支持計(jì)劃實(shí)際成立時(shí)的公告為準(zhǔn)，發(fā)行期限不超過(guò)一年，預(yù)計(jì)融資成本不超過(guò)我司年度融資計(jì)劃利率額度。

事實(shí)上，近年來(lái)，供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展如火如荼。觀點(diǎn)新媒體了解，2021年中交地產(chǎn)已以AA+信用首次成功注冊(cè)儲(chǔ)架20億元，通過(guò)購(gòu)房尾款A(yù)BS業(yè)務(wù)提前變現(xiàn)應(yīng)收購(gòu)房尾款，呈現(xiàn)明顯拓展融資渠道的方式。

觀點(diǎn)指數(shù)此前發(fā)布的報(bào)告提到，今年一季度，CMBS以及購(gòu)房尾款A(yù)BS的發(fā)行規(guī)模均同比有所降低，個(gè)人住房抵押貸款CLO的發(fā)行規(guī)模也隨著住房抵押貸款新增余額的降低而降低。

不過(guò)，目前，供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化在我國(guó)處于初步發(fā)展階段，依舊存在諸多難點(diǎn)。

其中，2月11日，該公司調(diào)用武漢、北京、廈門(mén)三家項(xiàng)目公司富余資金，合計(jì)17.7億元，期限從一年到三年不等，調(diào)用資金的年利率最高6%，最低4.18%。

這樣的內(nèi)部資金支持動(dòng)作還出現(xiàn)在3月30日，彼時(shí)，中交集團(tuán)董事會(huì)審議通過(guò)，中交地產(chǎn)可在期限內(nèi)向地產(chǎn)集團(tuán)的借款額度新增至100億元，利率不超過(guò)10%。而本次借款金額為45.8億元，期限均為兩年，其中5.8億元借款年利率8%，40億元借款年利率7.5%。

此外，年內(nèi)，該公司陸續(xù)發(fā)行公司債券兩筆、中期票據(jù)一筆、信托貸款一筆，同時(shí)于3月24日計(jì)劃分期進(jìn)行債務(wù)融資，總金額不超過(guò)50億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

此外，截至2021年12月31日，中交地產(chǎn)為控股子公司及控股子公司之間提供擔(dān)保余額137.37億元，占2020年末歸屬母公司凈資產(chǎn)的448.73%。對(duì)不在合并報(bào)表范圍內(nèi)的參股公司擔(dān)保余額為29.92億元，占2020年末歸屬母公司凈資產(chǎn)的97.72%。

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對(duì)中交地產(chǎn)而言，近期行業(yè)政策有所回暖，利用窗口期快速成長(zhǎng)是企業(yè)需要采取的策略。

據(jù)了解，早在2019年，中交地產(chǎn)宣布3年內(nèi)做到500億元，5年做到1000億元，提出要做到“央企前三”的目標(biāo)。

出于做大規(guī)模的策略，中交地產(chǎn)過(guò)去幾年積極購(gòu)地，其中，2019年中交地產(chǎn)新增土地共15宗，計(jì)容建筑面積為229.54萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置總價(jià)款達(dá)181.59億元，其中權(quán)益價(jià)款達(dá)118億元。

2020年，中交拿地力度進(jìn)一步加大，年內(nèi)該公司新增30宗地的購(gòu)置總價(jià)款為535.80億元，超出當(dāng)期533億元的全口徑銷(xiāo)售額，而拿地成本則由上一年度的7911.04元/平方米上升至8429.96元/平方米。

大闊步之下，中交地產(chǎn)獲得了快速發(fā)展，年內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額533億元，完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局 | 20億ABS融資與中交地產(chǎn)規(guī)模策