作者：神鎮(zhèn)的貓總 好貓財經(jīng)

應(yīng)該從雅居樂說起。

這是一家最近為業(yè)內(nèi)人士嘖嘖稱奇的房企，當同行在暴雷聲中安心躺平，甚至不惜違規(guī)，變著花樣從物業(yè)公司抽取資金。

雅居樂卻從大宗交易途徑，折價出售雅生活股份，用于回購和兌付即將到期的美元債。

度過八月難關(guān)，高管們舉首高歌，寫出了《念奴嬌》篇章：

“孤旅進擊十四月，幾度英雄浴血…死生由我，美債天險逾越。”

上一次喊出“我命不由天”的是王石。

屠龍少年終成惡龍，濤濤貨幣洪流中，杠桿是蜜糖讓人眩暈，信用收縮擠兌時，杠桿是穿腸毒藥。

危機現(xiàn)時已籠罩在整個行業(yè)頭上，民營房企都難熬過，市場潛意識似乎已經(jīng)形成，所有人都在驚嘆：

雅居樂為什么可以撐到現(xiàn)在？

從詩篇來看，高管們宣稱危機十四個月，即從2021年下半年開始，意指這是一場由恒大違約肇始，最終演變成全行業(yè)的債務(wù)危機。

這個時間點并不準確，雅居樂能撐到現(xiàn)在，關(guān)鍵時間點應(yīng)該是2020年最后一周。

雅居樂就海南、揚州、惠州等7個項目，與平安不動產(chǎn)達成70.5億元的交易。

不到兩年時間，平安不動產(chǎn)已退出住宅領(lǐng)域，投資策略全面轉(zhuǎn)向，雅居樂的交易應(yīng)該是最后的絕唱。

回溯平安不動產(chǎn)投資邏輯，七個交易標的項目“肥瘦搭配”，相信彼時仍是抱著抄底心態(tài)：

只有市場不好時，地產(chǎn)商才會讓出項目權(quán)益。

2020年是中國地產(chǎn)商野心膨脹的最后一年，明面上降杠桿已成行業(yè)共識，但很多房企仍抱有僥幸，當然其中也有行業(yè)高歌猛進的慣性使然。

也許是預(yù)見信用緊縮已成定局，疊加疫情對行業(yè)產(chǎn)生致命沖擊，還有海南持續(xù)堅持的限購，讓雅居樂做出了降杠桿決定。

從此一發(fā)不可收拾，雅居樂走在了賣資產(chǎn)道路的前頭。

賣得早、賣得好，才是雅居樂活到現(xiàn)在的關(guān)鍵，這一點與萬達世紀大交易別無二致，現(xiàn)在很多房企都想來一場萬達式的決斷，只是苦于沒有任何接盤人。

與平安交易以來的一年多時間里，雅居樂通過資產(chǎn)出售、配股、非標融資，籌資將近200億元，這是雅居樂一次次保證債務(wù)剛兌的殺手锏。

相對同等規(guī)模房企來說，債務(wù)總量不算高；2020年大量融資，使得長短債結(jié)構(gòu)趨于合理；2021年減少拿地，今年停止拿地；項目權(quán)益比例高，表外負債少。

這些也是雅居樂能撐到現(xiàn)在的重要因素。

從“資產(chǎn)=負債?權(quán)益”來看，從2020年底到今年年中，雅居樂總資產(chǎn)減少了約150億元，權(quán)益尤其是少數(shù)股東權(quán)益增加約150億元，有息負債降低了300億元。

雅居樂順利實現(xiàn)了的資產(chǎn)負債表的縮表。

并不是所有的縮表，都能夠如此順利與及時，富力、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等均是反例。

劫后余生的喜悅并沒有持續(xù)多久，雅居樂的投資者們，面臨著棘手的新問題：

為什么一系列利好消息，雅居樂的股價債價仍在跌跌不休。

答案也許要從行業(yè)共性中去找，2021年融資緊縮，讓絕大部分房企的現(xiàn)金消耗大半，2022年的銷售危機，房企的資產(chǎn)負債表再次面臨重大危機：

不拿地，才有可能挺過去；融資情況好一點，還堅持看好未來，才會適度拿一些地；

利潤是任人打扮的小姑娘，資產(chǎn)減值多少，是暴露房企資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)程度的開始，項目是否能夠賣出去，是資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)與否的底線；

現(xiàn)金消耗了，有息負債卻沒下降，意味著表外負債吃掉了現(xiàn)金，財務(wù)造假、資產(chǎn)隨意騰挪，是行業(yè)毒瘤；

違約之后是展期，展期之后還有展期，暴雷的盡頭是重組，重組的盡頭是什么？破產(chǎn)還是行業(yè)大并購，都有一些苗頭。

就算是國資房企，挺過來還是要靠加杠桿，但很遺憾，國資房企無法全部消化民企降下來的杠桿。

從雅居樂到二十多家房企的財報表明：

行業(yè)出清有待加速，沒有行業(yè)出清就沒有行業(yè)新發(fā)展。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 看了20多家房企中報后的感想