作者：小債看市

來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

惠譽(yù)認(rèn)為，盡管越秀地產(chǎn)合同銷售有所下降，但其市場(chǎng)地位依然穩(wěn)固，并產(chǎn)生正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

01確認(rèn)評(píng)級(jí)

6月1日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)確認(rèn)越秀地產(chǎn)（00123.HK） 的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為“BBB-”，展望穩(wěn)定。

同時(shí)，惠譽(yù)確認(rèn)越秀地產(chǎn)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)、其子公司卓裕控股有限公司在越秀地產(chǎn)的擔(dān)保下發(fā)行的中票計(jì)劃評(píng)級(jí)以及該計(jì)劃下存量債券的評(píng)級(jí)為“BBB-”。   

惠譽(yù)評(píng)級(jí)報(bào)告

惠譽(yù)認(rèn)為，在行業(yè)下行背景下，盡管越秀地產(chǎn)合同銷售有所下降，但其市場(chǎng)地位依然穩(wěn)固，并產(chǎn)生正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

由于越秀地產(chǎn)國(guó)有背景，凈杠桿水平仍處于適度區(qū)間，融資渠道也較為暢通。

越秀地產(chǎn)的評(píng)級(jí)在其“bb”獨(dú)立信用狀況(SCP)基礎(chǔ)上上調(diào)了兩個(gè)子級(jí)，主要得益于其母公司越秀集團(tuán)為其提供支持的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，越秀集團(tuán)由廣州市國(guó)資委全資擁有。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前越秀地產(chǎn)存續(xù)美元債7只，存續(xù)規(guī)模17.87億美元，其中一年內(nèi)將有1只12億美元債到期。

存續(xù)美元債

02財(cái)務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，越秀地產(chǎn)成立于1983年，1992年于香港上市，是全國(guó)第一批成立的綜合性房企之一、中國(guó)第一代商品房的締造者、第一家房地產(chǎn)紅籌公司。

越秀地產(chǎn)擁有全球第一只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的香港上市房地產(chǎn)投資信托基金——越秀房托(00405.HK)，控有TOD綜合物管服務(wù)規(guī)模最大的全國(guó)百?gòu)?qiáng)物服企業(yè)——越秀服務(wù)（06626.HK）。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，越秀集團(tuán)持有越秀地產(chǎn)45.34%的股份，廣州地鐵集團(tuán)有限公司持股19.9%，越秀集團(tuán)和廣州地鐵均由廣州市政府擁有。

銷售方面，2025年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為1062億元，同比下降7.3%，未達(dá)成1205億元的銷售目標(biāo)。

2026年前4個(gè)月，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售金額約為257.11億元，同比下降約37.5%，累計(jì)合同銷售面積約為88.43萬(wàn)平方米，同比下降約4.3%。

土儲(chǔ)方面，2025年越秀地產(chǎn)新增25幅土地，新增土地儲(chǔ)備約278萬(wàn)平方米，權(quán)益投資額244億元，拿地平均溢價(jià)率僅約9.3%。

截至2025年12月31日，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備達(dá)1855萬(wàn)平方米，一二線核心城市占比達(dá)94.4%。

受利潤(rùn)率、減值和少數(shù)股東損益共同影響，越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)大幅下行。

2025年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入864.6億元，同比持平；歸母凈利潤(rùn)0.6億元，同比下降94.7%。

歸母凈利潤(rùn)

盈利能力方面，越秀地產(chǎn)毛利率也從2024年的10.5%下滑至7.8%。

截至2025年末，越秀地產(chǎn)總資產(chǎn)有3697.45億元，總負(fù)債2639.12億元，凈資產(chǎn)有1058.32億元，資產(chǎn)負(fù)債率為71.38%。

越秀地產(chǎn)三道紅線指標(biāo)保持全綠檔：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率65.5%、凈借貸比率54.9%、現(xiàn)金短債比1.7倍。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的69%。

截至相同報(bào)告期，越秀地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有1820.45億元，主要為其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)有272.02億元。

相較于短債規(guī)模，越秀地產(chǎn)的流動(dòng)性充足，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有453.52億元，足以覆蓋短債，公司短期償債壓力不大。

此外，越秀地產(chǎn)還有非流動(dòng)負(fù)債818.68億元，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有776.25億元，規(guī)模較大。

整體來(lái)看，越秀地產(chǎn)剛性債務(wù)總規(guī)模有1048.27億元，主要為長(zhǎng)期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為40%。

從融資渠道看，越秀地產(chǎn)渠道多元化，主要通過(guò)股權(quán)、債券、借款等方式融資，此外還通過(guò)應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

截至2025年末，越秀地產(chǎn)全年加權(quán)平均借貸年利率為3.05%，同比下降44bp。

不過(guò)，2022年以來(lái)越秀地產(chǎn)的籌資性現(xiàn)金流均為凈流出狀態(tài)，公司存在一定再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流

資產(chǎn)質(zhì)量方面，越秀地產(chǎn)的其他應(yīng)收款規(guī)模較大，截至2025年有656.63億元，對(duì)資金形成較大占用。

總得來(lái)看，越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)大幅下滑，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力下降；籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，再融資壓力大；其他應(yīng)收款規(guī)模大，資產(chǎn)質(zhì)量一般。

03剝離虧損資產(chǎn)

2026年5月，越秀地產(chǎn)宣布與控股股東越秀集團(tuán)旗下多家全資附屬公司訂立資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，集中處置五大類低效資產(chǎn)與非核心培育業(yè)務(wù)。

具體包括：南沙國(guó)際金融中心、云谷產(chǎn)業(yè)園及S1棟樓宇、智谷產(chǎn)業(yè)園、貴州畢節(jié)酒店，以及康養(yǎng)業(yè)務(wù)目標(biāo)公司相關(guān)股權(quán)與資產(chǎn)。

其中，2025年南沙國(guó)際金融中心兩家項(xiàng)目公司、云谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目公司均處于虧損狀態(tài)。

位于貴州畢節(jié)的酒店項(xiàng)目，雖2025年?duì)I收大幅增長(zhǎng)、虧損持續(xù)收窄，但已連續(xù)兩年未能實(shí)現(xiàn)盈利。

越秀地產(chǎn)2025年康養(yǎng)業(yè)務(wù)營(yíng)收同比增長(zhǎng)43%、經(jīng)營(yíng)邊際持續(xù)改善，但板塊仍處于虧損狀態(tài)，長(zhǎng)期資金輸血壓力不減。

本次體系內(nèi)關(guān)聯(lián)交易，預(yù)計(jì)為越秀地產(chǎn)帶來(lái)44.6億元凈現(xiàn)金流入，同步錄得除稅后收益1.08億元，交易落地將實(shí)現(xiàn)企業(yè)存量資產(chǎn)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的雙重優(yōu)化。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “廣州地產(chǎn)國(guó)企”凈利跌94.7%，緊急剝離虧損資產(chǎn)