作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在部分房地產(chǎn)相關(guān)公司仍在經(jīng)歷漫長上市等待期之時(shí)，國內(nèi)物流龍頭順豐控股的分拆則一路快馬加鞭。

根據(jù)港交所披露公告，4月23日，順豐房地產(chǎn)投資信托基金的上市申請(qǐng)已通過聆訊。這距離順豐房托基金2月10日第一次呈交申請(qǐng)版本，僅過去70天。

這同樣將是香港首只以物流地產(chǎn)為主的REITs。實(shí)際上，從過往資本運(yùn)作路徑觀察，新加坡基本是倉儲(chǔ)物流類型REITs市場的代表，包括豐樹物流信托等數(shù)只REITs均集中于此。

相比之下，盡管都是信托制架構(gòu)為主，香港包括市值規(guī)模最大的領(lǐng)展房產(chǎn)基金，以及近年上市的招商局商業(yè)房托等十余只REITs，普遍傾向于持有國內(nèi)一二線城市辦公、零售或商業(yè)綜合體等物業(yè)資產(chǎn)。

順豐房托基金此番上市的資產(chǎn)主要是香港亞太物流中心-順豐大廈、佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園以及蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園共計(jì)3項(xiàng)物業(yè)，總建筑面積23.4萬平方米，總可出租面積約30.8萬平方米；截至2021年3月底，物業(yè)評(píng)估值為60.999億港元，平均出租率約為95.3%。

興業(yè)證券指，順豐房托基金的物業(yè)組合分別位于國際核心城市、一線城市的衛(wèi)星城市及具有發(fā)展?jié)摿Φ膹?qiáng)三線城市，資產(chǎn)包具有新舊物業(yè)搭配、平均出租率水平高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的特點(diǎn)。

截至2020年底，上述物業(yè)組合共有33名租戶，租金收入總額排名前五位的租戶，有3名均為順豐房托基金關(guān)聯(lián)人士，反映出客戶集中度高且高度依賴順豐控股的特點(diǎn)。

數(shù)據(jù)也顯示，2018-2020年三個(gè)年度間，順豐關(guān)聯(lián)租戶占順豐房托基金總收益的百分比分別為62.4%、72.1%及78.3%；以及租賃予順豐關(guān)聯(lián)租戶及由順豐關(guān)聯(lián)租戶運(yùn)營的可出租面積，所占百分比分別約為45.2%、62.3%及76.3%。

租期方面，順豐關(guān)聯(lián)租戶的租期通常為不超過5年，第三方租賃的期限則介乎1-5年之間；截至去年底，可出租總面積及總租金收入的加權(quán)平均租賃屆滿期分別為3.6年及3.9年。同時(shí)，租期內(nèi)每年資金可遞增3%-5%，穩(wěn)定的租賃結(jié)構(gòu)也是公司重要的業(yè)績保障。

而從單個(gè)物業(yè)觀察，香港物業(yè)是順豐房托基金目前最核心的資產(chǎn)。

其中，亞洲物流中心-順豐大廈位于香港葵青板塊，該項(xiàng)目建筑面積9.7萬平方米，可出租面積16.03萬平方米，已于2014年竣工。2018-2020年，項(xiàng)目租金收入分別為2.07億港元、2.08億港元、1.98億港元，占同期租金總收入的99.4%、95.1%、88.7%。

蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園則于2018年竣工，也是評(píng)估價(jià)值最低的一項(xiàng)物業(yè)，項(xiàng)目建筑面積6.23萬平方米，可出租面積6.28萬平方米，并以第三方租戶為主。佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園于今年2月才完工，單一租戶為佛山順豐速運(yùn)，因此租金收入確定性高，每平方米月租36.8港元也較蕪湖項(xiàng)目高逾三成。

在香港物業(yè)的業(yè)績支撐下，上述三個(gè)業(yè)績年度，順豐房托基金分別實(shí)現(xiàn)收益2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元；物業(yè)收入凈額（NPI）1.94億港元、2.07億港元、2.16億港元，對(duì)應(yīng)NPI Margin分別為75.6%、77%、77.4%，趨勢逐漸向好。

不過，受投資物業(yè)公允值變動(dòng)錄得虧損及融資成本增加等因素影響，去年公司擁有人應(yīng)占溢利僅為2688萬港元，同比下降84.6%。

根據(jù)順豐房托基金披露說法，該公司定位為投資全球范圍內(nèi)可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)，香港、佛山及蕪湖項(xiàng)目，乃至香港及內(nèi)地的物流地產(chǎn)僅是“初步重點(diǎn)”。此前順豐控股通過收購嘉里物流，合作方向包括東南亞布局、B2B國際業(yè)務(wù)等，也實(shí)現(xiàn)了國際業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大。

在“初步”階段，順豐房托基金計(jì)劃從順豐控股收購管道資產(chǎn)，從而產(chǎn)生增長潛力。截至去年底，順豐控股在國內(nèi)50個(gè)城市擁有物業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約440萬平方米，以及已竣工建筑面積170萬平方米，大多屬于具有綜合設(shè)施的現(xiàn)代物流地產(chǎn)。

因此順豐控股也同意授出優(yōu)先購買權(quán)，這使得后者五年內(nèi)獲得母公司或相關(guān)附屬公司的潛在收購機(jī)會(huì)。

對(duì)于順豐控股而言，在正式打包物流地產(chǎn)資產(chǎn)上市前，其對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的表外運(yùn)營早已在嘗試。2018年11月，“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲批儲(chǔ)架規(guī)模合計(jì)50億元，兩年內(nèi)有效，這被稱為順豐控股首單產(chǎn)業(yè)園類REITs。

其中，2018年11月、2019年9月及去年11月，華泰佳越先后設(shè)立1-3號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，涉及底層資產(chǎn)包括上海、無錫、嘉興、寧波等地產(chǎn)業(yè)園。

如今為了打造真正意義上的REITs，順豐控股也有意識(shí)地建立了相應(yīng)的管理團(tuán)隊(duì)。順豐房托基金在招股書中，特別強(qiáng)調(diào)了行政總裁兼執(zhí)董兼房托管理人翟廸強(qiáng)的履歷，他于2010-2018年服務(wù)于領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司，曾擔(dān)任財(cái)務(wù)總監(jiān)及負(fù)責(zé)人員。

一旦最終實(shí)現(xiàn)上市，順豐房托基金的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，或許將為國內(nèi)其它正在發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的同行們提供有用參考。

同時(shí)，香港市場對(duì)倉儲(chǔ)物流REITs究竟秉持多高的接受度，也將在順豐身上得到答案。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除了順豐，包括萬科、富力地產(chǎn)、蘇寧電器、寶灣物流、普洛斯、菜鳥、光明地產(chǎn)等均在國內(nèi)探索發(fā)行物流資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

其中，去年中期，寶灣物流接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪時(shí)表態(tài)，公司愿作為首批企業(yè)參與中國REITs市場改革的嘗試；截止去年底，萬科旗下萬緯物流累計(jì)管理148個(gè)項(xiàng)目，可租賃建筑面積1148萬平方米；近期，遠(yuǎn)洋資本也亮相旗下遠(yuǎn)洋物流，在管面積已達(dá)250萬平米。

在日益擁擠的物流賽道里，參與者們或許都渴望成為下一個(gè)“順豐房托基金”

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原標(biāo)題： 順豐房托通過聆訊港股首只物流地產(chǎn)REITs啟示錄