作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

絕大多數(shù)土地儲(chǔ)備捉襟見肘的房企，目下都在面臨一個(gè)生死考驗(yàn)題，是短平快去公開市場(chǎng)拿高價(jià)地，還是慢慢去碰運(yùn)氣搞大型勾地，或者城市更新項(xiàng)目。然而，大部分比較著急的公司，都選擇了前者，而且走上了一條不歸路。

最近，某地XX房企XX區(qū)域的區(qū)域總辭職了，有消息傳出，區(qū)域總的離職，是因?yàn)榧瘓F(tuán)對(duì)區(qū)域公司不切實(shí)際的拿地指標(biāo)考核所致。在該房企內(nèi)部，拿地屬于一項(xiàng)強(qiáng)制性的政治任務(wù)，集團(tuán)會(huì)給區(qū)域總和投資總下嚴(yán)厲的考核指標(biāo)，逼各個(gè)區(qū)域公司采用最短平快，最激進(jìn)的方式去拿地。

在去年年底到今年年初，該區(qū)域公司已經(jīng)拿了三塊地了，而且都是高價(jià)地，其中一塊地已經(jīng)開發(fā)推貨了，另外兩塊地至今沒有開盤：

1、第一塊地，在2020年10月拿的，位于XX地級(jí)市，該區(qū)域公司以6500元/平米的樓面價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)35%。項(xiàng)目已經(jīng)在今年3月底的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)了開盤，所在區(qū)域的高層住宅，清水均價(jià)不到9000元/平米，而且市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌狀態(tài)。項(xiàng)目開盤至今日，扣除公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，累計(jì)實(shí)際有效去化不到10套。

經(jīng)過公司內(nèi)部反復(fù)權(quán)衡，該項(xiàng)目所在地級(jí)市，樓市將會(huì)存在長(zhǎng)期橫盤的局面，短期內(nèi)甚至?xí)袃r(jià)格繼續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)卣畤?yán)令禁止降價(jià)銷售的行為，使得降價(jià)銷售的選項(xiàng)已無(wú)可能。從現(xiàn)實(shí)的角度講，該項(xiàng)目的開發(fā)已無(wú)實(shí)際的意義，如果繼續(xù)開發(fā)，將會(huì)使得后面的投資無(wú)法收回。

2、第二塊地，位于某二線城市，區(qū)域公司在今年集中供地執(zhí)行前，最火爆的時(shí)候，以刷新歷史記錄的樓面價(jià)18000元/平米，溢價(jià)86%，拿下的該地塊。區(qū)域的實(shí)際銷售價(jià)格在35000元/平米左右，但是該城市是限價(jià)城市，區(qū)域預(yù)售價(jià)格審批的天花板價(jià)格不超過30000元/平米，臨近的幾個(gè)項(xiàng)目都是這樣的。

經(jīng)過多方關(guān)系的協(xié)調(diào)，區(qū)域總了解到該市的限價(jià)政策，是一個(gè)高壓政策紅線，幾乎沒有做工作的空間。預(yù)售限價(jià)的政策，讓項(xiàng)目想要批到有利潤(rùn)的預(yù)售價(jià)格，短期內(nèi)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。但是該地塊的面積并不大，只有不到30畝，很難打造出像樣的產(chǎn)品品質(zhì)，項(xiàng)目到最后開發(fā)出來(lái)，價(jià)格即使批下來(lái)能否被市場(chǎng)認(rèn)可，也需要打一個(gè)大大的問號(hào)。

地塊總的拿地金額超過9億元，根據(jù)出讓文件還必須三個(gè)月內(nèi)付清土地款，如此大的資金量，在當(dāng)下持續(xù)收緊的融資環(huán)境下，很多機(jī)構(gòu)都不愿意放額度出來(lái)，集團(tuán)總部也承受很大的壓力。

3、第三塊地，在集中供地政策出來(lái)以后拿的，該地塊位于某二線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，區(qū)域公司以4600元/平米的樓面價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率也高達(dá)30%。該地塊拿到的時(shí)候，周邊的市政道路還有一部分尚未開通，項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)施工存在極大的困難。政府承諾的拿地后一個(gè)月完工，但實(shí)際現(xiàn)在還看不到施工推進(jìn)的動(dòng)靜。而且這塊地的地質(zhì)存在一些特殊情況，后期需要進(jìn)行特別處理，成本部在拿地以后到現(xiàn)場(chǎng)踏勘，發(fā)現(xiàn)之前上會(huì)的成本偏低，至少還要多出1500萬(wàn)的成本。

拿地以后，區(qū)域總召集過各個(gè)部門討論，在進(jìn)行深入研判分析后，得出結(jié)論：該板塊的庫(kù)存奇高，在市場(chǎng)行情下滑的情況下，將會(huì)進(jìn)入降價(jià)銷售的慘狀，而且該地塊位置相對(duì)更差，競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足。

以上三個(gè)新拿下的地塊，拿地綜合樓面價(jià)接近10500元/平米，但是該房企區(qū)域公司2020年推出的銷售貨源的均價(jià)也就才11000元/平米，面粉的價(jià)格幾乎都要超過面包的價(jià)格了。對(duì)此，區(qū)域總深知這樣頭腦發(fā)熱拿地，是對(duì)區(qū)域公司來(lái)講是災(zāi)難性的后期開發(fā)銷售的問題更加棘手，基本上賣多少虧多少。

與此同時(shí)，今年集團(tuán)給本區(qū)域下達(dá)的拿地考核任務(wù)是六塊地，目前只完成了兩塊地。剩下的四塊地的指標(biāo)，目前來(lái)看無(wú)論如何也是完不成了，而且目前拿的幾塊地都很難搞，再拿地大概率還是還拿高價(jià)地，這樣搞下去區(qū)域公司難以為繼，后期考核集團(tuán)也不是吃素的。

曾經(jīng)也給集團(tuán)建議過，減緩拿地考核，建議去拿利潤(rùn)空間更大的舊改項(xiàng)目，還有勾地項(xiàng)目，但是集團(tuán)要求快速拿地，對(duì)于半年以內(nèi)都不能落地的項(xiàng)目，原則不予支持。這樣一來(lái)，基本上就沒有搞勾地和舊改項(xiàng)目的可能性了，原本指著能夠落一個(gè)大型的舊改項(xiàng)目，用舊改項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流和利潤(rùn)，來(lái)彌補(bǔ)區(qū)域幾個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目的虧損，現(xiàn)在想來(lái)是不可能了。

在連續(xù)煎熬幾個(gè)月后，該區(qū)域總辭職走人了。不過，他也不是第一個(gè)走的區(qū)域總，這家公司已經(jīng)連續(xù)熬走了三任區(qū)域總了。

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原標(biāo)題： 連拿三塊高價(jià)地后，區(qū)域總辭職了