作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

誰(shuí)也沒(méi)想到，咬牙扛過(guò)了“至暗”關(guān)鍵期后，融創(chuàng)“回頭”了。

觀點(diǎn)網(wǎng) 融創(chuàng)與華發(fā)從“杠桿聯(lián)姻”到“回購(gòu)羅生門(mén)”，這場(chǎng)博弈究竟為何？ 

“深圳沒(méi)有雪，但有鈔能力?！?在這座造型酷似藍(lán)色鯨魚(yú)的華發(fā)冰雪世界項(xiàng)目里，藏著世界最大的室內(nèi)滑雪場(chǎng)——10萬(wàn)平方米的體量、1569米長(zhǎng)的雪道、83米的最大垂直落差、463米的最長(zhǎng)單道，再加上5條賽事級(jí)雪道，規(guī)模震撼業(yè)界。 

如今，這座耗資超百億打造的冰雪地標(biāo)，已成為了華發(fā)股份流動(dòng)的“現(xiàn)金池”。今年9月開(kāi)業(yè)后熱度飆升，試運(yùn)營(yíng)一個(gè)月累計(jì)接待游客超40萬(wàn)人次，單日最高客流量突破4萬(wàn)人次，其中港澳游客整體占比超三成。 

就在華發(fā)沉浸于項(xiàng)目紅利之際，“老朋友”融創(chuàng)的突然出現(xiàn)，打破了這份歲月靜好的和諧。 

11月21日，距離項(xiàng)目回購(gòu)權(quán)到期僅剩2天，華發(fā)股份收到了融創(chuàng)文旅的通知函，沒(méi)有意外的“放棄”，只有一句顛覆過(guò)往的表態(tài)：“選擇行使回購(gòu)權(quán)，但原條款全部作廢，需重新協(xié)商。” 

這記猝不及防的“回購(gòu)?fù)灰u”，撕開(kāi)了兩家房企最后的體面，讓這場(chǎng)延續(xù)六年的合作博弈再次浮出水面。 

杠桿式“閃婚”

博弈的開(kāi)端，是一場(chǎng)各取所需的“商業(yè)聯(lián)姻”。 

2019年底，正值鼎盛時(shí)期的融創(chuàng)高調(diào)宣布，與深圳寶安區(qū)政府達(dá)成合作，計(jì)劃在前海片區(qū)總投資367億元打造“全球最大的室內(nèi)冰雪世界文旅項(xiàng)目”。 

超三百億元的總投資足見(jiàn)其含金量——該項(xiàng)目并非單一的冰雪場(chǎng)館，而是以“雪”為起點(diǎn)，涵蓋10萬(wàn)平方米的全球最大室內(nèi)雪世界冰雪中心、30萬(wàn)平方米的人才房社區(qū)華發(fā)新城、74萬(wàn)平方米的辦公集群華發(fā)廣場(chǎng)以及10萬(wàn)平方米的主題商業(yè)華發(fā)商都的超級(jí)綜合體。 

當(dāng)時(shí)的華發(fā)正迫切想要打開(kāi)深圳市場(chǎng)，而融創(chuàng)也正好相中了華發(fā)作為珠海最大綜合型國(guó)有企業(yè)背后的資金實(shí)力，于是雙方一拍即合，共同出資成立項(xiàng)目公司——融華置地，由融創(chuàng)持股51% 、華發(fā)持股49%。 

不過(guò)，在拿地環(huán)節(jié)上，融創(chuàng)上演了一次“教科書(shū)級(jí)”的杠桿操作。 

2020年11月，融創(chuàng)聯(lián)合華發(fā)以底價(jià)127.1億元競(jìng)得該項(xiàng)目地塊，融創(chuàng)持股51%主導(dǎo)項(xiàng)目，不過(guò)其應(yīng)繳的32.41億元出資款，是通過(guò)質(zhì)押項(xiàng)目股權(quán)，向華發(fā)關(guān)聯(lián)公司借的款。 

但對(duì)華發(fā)而言，這次合作是其進(jìn)軍深圳的跳板。彼時(shí)雙方曾約定，華發(fā)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)最易變現(xiàn)的人才房，有權(quán)在建成后退出商辦及冰雪業(yè)態(tài)。 

2021年3月，項(xiàng)目正式動(dòng)工，命名為“融創(chuàng)華發(fā)·深圳冰雪文旅城”，總投資計(jì)劃182.9億元，涵蓋全球最大室內(nèi)滑雪場(chǎng)、室內(nèi)深潛基地、城市中軸綠洲客廳等七大業(yè)態(tài)，一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。 

不過(guò)，雙方的甜蜜期很快便隨著融創(chuàng)流動(dòng)性危機(jī)的爆發(fā)，戛然而止。2022年5月，融創(chuàng)債務(wù)爆雷，無(wú)力支付剩余地價(jià)款，項(xiàng)目也陷入停滯，兩棟公寓只建了一半，冰雪世界主體工程擱淺，沒(méi)有了當(dāng)初的意氣風(fēng)發(fā)。 

時(shí)間到了2023年1月，華發(fā)自救，其公告以35.7億元現(xiàn)金方式收購(gòu)融創(chuàng)所持有的項(xiàng)目公司51%股權(quán)以及相關(guān)債權(quán)0.12億元。這也意味著，華發(fā)接下來(lái)需要獨(dú)自承擔(dān)剩余的65.55億元地價(jià)款和項(xiàng)目后續(xù)上百億元的投入。 

但無(wú)意中，雙方在收購(gòu)協(xié)議中埋下了“拉扯伏筆”：融創(chuàng)保留2025年11月23日前的回購(gòu)權(quán)，卻未明確回購(gòu)價(jià)格的調(diào)整機(jī)制。這一模糊條款，為日后的爭(zhēng)端埋下了種子。 

冰雪的暗戰(zhàn) 

接盤(pán)后的華發(fā)，面對(duì)著這巨無(wú)霸項(xiàng)目也不由地陷入兩難境地。 

一方面，彼時(shí)的華發(fā)正處于向核心城市大舉擴(kuò)張階段，2020年、2023年華發(fā)權(quán)益拿地金額分別為299億元、280億元，直沖全國(guó)排名前十。 

加速外拓之下，不僅需要大量資金的投入，同時(shí)進(jìn)軍核心城市也使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本上升，造成盈利壓力。2023年，華發(fā)股份歸母凈利同比下滑30%至18.38億元；2024年歸母凈利潤(rùn)僅有9.51億元，幾乎腰斬。 

另一方面，冰雪項(xiàng)目商辦業(yè)態(tài)遇冷，周邊大量人才房滯銷(xiāo)，繼續(xù)開(kāi)發(fā)可能面臨更大虧損。2023年初，人才房項(xiàng)目華發(fā)新城正式開(kāi)盤(pán)，可項(xiàng)目均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，最低單價(jià)可到2.7萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于人才房最高限價(jià)4萬(wàn)元/平方米。 

在大環(huán)境不穩(wěn)定之下，華發(fā)擱淺了“超創(chuàng)方舟辦公集群”板塊的打造，直至2025年7月做出了剝離資產(chǎn)的重大決定。 

這一決定也讓華發(fā)的賬面出現(xiàn)赤字。今年7月，華發(fā)將項(xiàng)目中7塊商業(yè)用地以44.05億元賣(mài)給政府收儲(chǔ)，較賬面原值虧損14億元，虧損額超2024年凈利潤(rùn)的50%。 

“雖然虧了十幾億，但拿到真金白銀總比被套牢好?！?此次“割肉”也讓華發(fā)剝離了低效資產(chǎn)，聚焦項(xiàng)目?jī)r(jià)值，其中冰雪業(yè)態(tài)成為絕對(duì)核心。 

據(jù)國(guó)金證券研報(bào)對(duì)華發(fā)冰雪世界的盈利預(yù)測(cè)顯示，中性預(yù)期下，該項(xiàng)目進(jìn)入成熟期后每年可貢獻(xiàn)營(yíng)收6.5億元、凈利潤(rùn)1.3億元。 

然而，誰(shuí)也沒(méi)想到，咬牙扛過(guò)了“至暗”關(guān)鍵期后，融創(chuàng)“回頭”了。 

2025年11月21日，在回購(gòu)權(quán)到期前2天，融創(chuàng)發(fā)來(lái)通知函，明確告知其選擇行使回購(gòu)權(quán)，但提出“原方案中的回購(gòu)方式、實(shí)施時(shí)間、交易價(jià)格等核心內(nèi)容已不適用于當(dāng)前情況，誠(chéng)望就回購(gòu)方式、回購(gòu)價(jià)格及回購(gòu)時(shí)間等事宜重新展開(kāi)討論”的附帶條件。 

按照原協(xié)議，回購(gòu)對(duì)價(jià)需覆蓋華發(fā)35.8億元收購(gòu)成本及兩年資金成本，預(yù)計(jì)不低于40億元，且融創(chuàng)需在30個(gè)工作日內(nèi)搞定融資、足額付款，否則視為放棄。 

但融創(chuàng)顯然認(rèn)為，如今項(xiàng)目核心資產(chǎn)升值，原條款“不公”——畢竟華發(fā)已通過(guò)人才房銷(xiāo)售回款72.5億元，又收回44.05億元地價(jià)款。

對(duì)華發(fā)而言，融創(chuàng)的“回頭”無(wú)疑打亂了資金回籠計(jì)劃。當(dāng)前華發(fā)仍面臨凈利潤(rùn)下滑、資金鏈緊繃的問(wèn)題，若回購(gòu)談判陷入僵局，不僅年末資金計(jì)劃泡湯，還可能影響后續(xù)項(xiàng)目運(yùn)作。 

也許如今回購(gòu)暗戰(zhàn)的本質(zhì)，是地產(chǎn)行業(yè)“風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)等”的縮影——但在這場(chǎng)跨越六年的博弈里，沒(méi)有絕對(duì)的贏家。 

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 冰雪的暗戰(zhàn) 華發(fā)世界最大室內(nèi)滑雪場(chǎng)遭融創(chuàng)“回購(gòu)?fù)灰u”