作者：新芽

來源：投拓狗日記

家人們，我最近解鎖了一個(gè) 2025 年最離譜的暴富賽道：不用上班，不用本金，唯一的入場券，是你得欠一屁股還不起的爛賬。

別覺得我在開玩笑。國內(nèi)一眾爆雷房企，已經(jīng)把這條路跑通了，而且跑出了百億級(jí)的盈利神話。

金科股份，2024年虧319億，2025年官宣賺300-350億。

旭輝控股，2024年虧70億，2025年預(yù)告賺170-190億。

佳兆業(yè)，直接賺超500億。

連碧桂園，都從年虧351億的坑里爬出來，預(yù)告盈利。

看到這，你的第一反應(yīng)是不是：地產(chǎn)觸底反彈了？這些房企要王者歸來了？

都不是。這叫「債務(wù)重組收益」——財(cái)務(wù)上的合法障眼法。

打個(gè)通俗的比方：你信用卡欠10萬還不上，銀行天天催收。你攤牌說：“我從我姐那薅3萬，你收下，咱倆清賬，不然我躺平你一分拿不到?！便y行咬牙同意。

在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里，你這一波操，賺了7萬。

2025年的地產(chǎn)圈玩的就是這個(gè)：爆雷越狠，免債越多，盈利越高。越是死豬不怕開水燙，越能當(dāng)行業(yè)里的「盈利模范生」。

但核心真相是：把這筆一次性的重組收益剔除后，沒有一家主營業(yè)務(wù)是在賺錢的：

金科扣非后仍虧290-350億，旭輝扣非后凈虧88億、虧損同比擴(kuò)大超50%。碧桂園賣房收入只剩巔峰期的6%，全年計(jì)提資產(chǎn)減值445億。

更有意思的是反面教材：正榮地產(chǎn)債務(wù)重組方案徹底停擺，2025年凈虧損174億，虧損同比擴(kuò)大近3倍。寶龍地產(chǎn)重組還在等債權(quán)人表決，繼續(xù)虧66-70億。奧園就算完成了法律層面的重組，實(shí)操?zèng)]跟上，依然虧了177億 —— 可謂是：談不成重組的，連“暴富”的資格都沒有。

2025年是出險(xiǎn)房企債務(wù)重組的集中落地年。幾個(gè)核心成果：

1）融創(chuàng)中國：作為行業(yè)內(nèi)首家完成境內(nèi)外公開債務(wù)全流程重組的大型民營房企，境外約96億美元債通過全額“債轉(zhuǎn)股”基本清零；境內(nèi)154億公開債中，106億完成注銷，剩余展期至2034年，利率降至1%。全年壓降有息負(fù)債714億，短期償債風(fēng)險(xiǎn)基本解除。

2）碧桂園：境外177億美元債、境內(nèi)137億債券重組全面收官，成為行業(yè)最大規(guī)模的債務(wù)從組案例。全年總負(fù)債減少2167億，確認(rèn)重組收益934.8億，徹底解除了短期集中兌付危機(jī)。

3）金科股份：通過司法重整完成累計(jì)化債1470億，實(shí)現(xiàn)報(bào)表凈利潤300-350億，徹底扭轉(zhuǎn)了此前連續(xù)三年巨虧的報(bào)表狀態(tài)，擺脫了退市風(fēng)險(xiǎn)，獲得了經(jīng)營修復(fù)的窗口期。

4）旭輝控股：境內(nèi)外667.6億公開債務(wù)重組全面生效，整體化債比例67%，未來三年無需現(xiàn)金償付境外債務(wù)本息，全年確認(rèn)重組收益約400億。

5）佳兆業(yè)：境外219.7億美元債務(wù)重組生效，一次性削債86億美元（超600億人民幣），全年實(shí)現(xiàn)853億重組收益，實(shí)現(xiàn)報(bào)表凈利潤不少于500億，2027年前無還本壓力。

另外，禹洲、世茂、遠(yuǎn)洋…也在2025年實(shí)現(xiàn)了數(shù)百億規(guī)模的債務(wù)重組收益。

盤點(diǎn)完這些數(shù)據(jù)，結(jié)論很清楚：債務(wù)重組對(duì)于出險(xiǎn)房企，絕不是數(shù)字游戲，而是實(shí)實(shí)在在的「保命針」——壓降了巨額有息負(fù)債，砍掉了剛性利息支出，解除了破產(chǎn)危機(jī)；又通過報(bào)表扭虧規(guī)避了退市風(fēng)險(xiǎn)，保住了上市平臺(tái)。

但更要清醒地看到：保命針解決不了“活得好”。 它能止住債務(wù)大出血，卻沒法讓房企恢復(fù)造血能力。

比如碧桂園2025年權(quán)益合同銷售額僅330億，只有巔峰期的6%，全年毛虧損431億；金科、旭輝剔除重組收益后虧損持續(xù)擴(kuò)大。前期高價(jià)拿地導(dǎo)致的毛利倒掛、存量資產(chǎn)持續(xù)減值、市場下行帶來的銷售疲軟——這些核心經(jīng)營困境，任何會(huì)計(jì)規(guī)則都治不了。

說到底，2025年這場房企年報(bào)集體反轉(zhuǎn)，本質(zhì)上是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的財(cái)務(wù)體現(xiàn)，絕非行業(yè)全面復(fù)蘇的信號(hào)。百億賬面盈利，是“活下去”的門票，不是“王者歸來”的勛章，免債換不來持續(xù)的造血能力。這場危機(jī)的中場，遠(yuǎn)未到終局。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 金科賺350億、旭輝賺190億、佳兆業(yè)賺500億，地產(chǎn)圈最魔幻一幕來了！