在本文發(fā)布之時(shí)，上海終于結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月的靜默，上海居民也終于可以走出家門，正常上班了。與此同時(shí)，北京也基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)面清零，主要區(qū)縣逐漸恢復(fù)正常的工作和生活。

而對(duì)于商業(yè)辦公市場(chǎng)，解困剛剛開始。毫無疑問，很多企業(yè)會(huì)在疫情稍緩后，囿于經(jīng)營(yíng)困難，會(huì)選擇退換辦公空間，節(jié)約成本。這對(duì)于本已困難的商辦運(yùn)營(yíng)商來講，減不減租金，是個(gè)問題。

睿和智庫于5月20日舉辦的題為“化‘困’為夷育先機(jī)”的睿和公開課上，中海商業(yè)、木棉中國(guó)等企業(yè)給出了切實(shí)可行的自利利他的建議。

2022年一季度A股公司實(shí)現(xiàn)收入164936.38億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)15157.24億元。A股上市公司一季度收入增速10.97%，與疫情前的增速相當(dāng)；一季度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增速3.09%，低于疫情前的水平。

圖1：上市公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增速情況

從小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況來看，2022年一季度公司制小微企業(yè)季度營(yíng)收環(huán)比下降9.5%，凈利潤(rùn)率僅為1.6%，與2021年三季度和四季度相比回落明顯。公司制企業(yè)凈利潤(rùn)率環(huán)比下降達(dá)44.3%，作為商辦物業(yè)的主力客戶群，中小微企業(yè)接下來要求將租金、減面積的需求撲面而來。

圖2：連續(xù)7季度對(duì)比2019年小微企業(yè)同期經(jīng)營(yíng)恢復(fù)比例

商辦及產(chǎn)辦市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)晴雨表，對(duì)于宏觀環(huán)境的反應(yīng)直接體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。根據(jù)睿和智庫產(chǎn)辦業(yè)態(tài)季度報(bào)告，一季度四大一線城市寫字樓市場(chǎng)租金下行壓力增大，空置率走高的情況。

營(yíng)銷沒有一招鮮。目前，中海采取整合營(yíng)銷策略，用VR樓書、線上直播、短視頻、專業(yè)講解、大咖聯(lián)動(dòng)等方式全線發(fā)力線上營(yíng)銷，線上直播轉(zhuǎn)化率達(dá)到0.48、客戶轉(zhuǎn)化率達(dá)到0.09。

而由木棉睿合運(yùn)營(yíng)的北京朗詩大廈，木棉睿合則通過全員新項(xiàng)目推廣、包括代理群發(fā)、重點(diǎn)代理推介等方式，在一周時(shí)間，完成項(xiàng)目北京區(qū)域90%以上渠道覆蓋。

如何用最低的成本，打造最好的體驗(yàn)，提升租金溢價(jià)/抗跌能力？在空間和設(shè)備方面，需要運(yùn)營(yíng)商根據(jù)客戶敏感度和空間敏感度不同進(jìn)行分級(jí)打造：

在防疫方面，運(yùn)營(yíng)商通過制定標(biāo)準(zhǔn)的防疫的管理辦法，建立模擬樓內(nèi)的防控排查體系，并進(jìn)行防疫知識(shí)宣傳，利用智能化監(jiān)測(cè)技術(shù)，建立起全流程的防疫體系。例如中海通過技術(shù)實(shí)現(xiàn)APP與健康寶關(guān)聯(lián)，保障樓宇內(nèi)外人員健康，并采用智能化配送機(jī)器人，實(shí)現(xiàn)物流零接觸，杜絕員工感染風(fēng)險(xiǎn)等。

幫助企業(yè)租戶也是在幫助自己。運(yùn)營(yíng)方在配合政府進(jìn)行防疫管理的同時(shí)，積極幫助企業(yè)準(zhǔn)備復(fù)工復(fù)產(chǎn)方案，梳理申請(qǐng)幫扶政策，無償為客戶建立信用貸款渠道，為租戶爭(zhēng)取到更多抗疫暖心優(yōu)惠福利，用實(shí)際行動(dòng)幫助客戶。

在此次公開課上，行業(yè)嘉賓提出通過代金券的形式對(duì)中小企業(yè)進(jìn)行紓困。木棉睿和合伙人閔杰、優(yōu)客工場(chǎng)&共享際創(chuàng)始人毛大慶，均針對(duì)目前一二線城市商辦樓宇及產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)困難的問題，提出多種因地制宜的解決方法。

達(dá)三年反反復(fù)復(fù)的線上辦公，一方面讓大家已經(jīng)非常習(xí)慣于線上開會(huì)，線上簽到、甚至線上簽約等高頻辦公形式；一方面，辦公人群更清晰的認(rèn)知到線下辦公對(duì)溝通的重要性。

而隨著Z世代辦公人群的增多，對(duì)于辦公環(huán)境有更多個(gè)性化需求，如辦公環(huán)境舒適度，食堂、桌椅、辦公休閑場(chǎng)景等需求。所以未來遠(yuǎn)程加傳統(tǒng)的辦公組合形式可能成為一個(gè)新常態(tài)。

2辦公市場(chǎng)分化，敏捷辦公更受青睞

此次疫情之后，敏捷辦公將被更多企業(yè)接受：一方面，敏捷辦公一般提供精裝修，可以使企業(yè)實(shí)現(xiàn)拎包入住，減少經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流壓力；另一方面敏捷辦公的辦公空間、支付方式和租期選擇更加靈活使得更多使用傳統(tǒng)辦公空間的企業(yè)開始考慮敏捷辦公方式。

所以未來寫字樓市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)分化現(xiàn)象，依然選擇甲級(jí)寫字樓的企業(yè)對(duì)于樓宇品質(zhì)、空間、配套等將會(huì)有更高的要求，另外一部分企業(yè)將更多地考慮敏捷辦公這種更靈活的辦公方式。

未來的辦公服務(wù)將會(huì)明確地向企業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變。

目前，中國(guó)有著大量存量寫字樓面臨著去化壓力，如何抓住企業(yè)成長(zhǎng)中真正的需求點(diǎn)，需要專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)公司不斷根據(jù)市場(chǎng)去判斷，與第三方形成有效的合作關(guān)系和收益關(guān)系，增加企業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的依賴性，實(shí)現(xiàn)租戶、客戶價(jià)值的再挖掘。例如公開課上中海商務(wù)分享的商辦資管賦能平臺(tái)，能為企業(yè)客戶提供三類十項(xiàng)賦能功能。

商辦、產(chǎn)辦地產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中是一個(gè)非常年輕的業(yè)態(tài)，還處于不斷發(fā)展變化的階段，未來還有很大的發(fā)展空間。不論是在疫情還是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響下，商辦、產(chǎn)辦業(yè)態(tài)都將向前發(fā)展，更好地服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和社會(huì)的需求。