作者：西政資本

來(lái)源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月16日發(fā)布了《5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，一線和強(qiáng)二線城市新房與二手房?jī)r(jià)格的表現(xiàn)都還不錯(cuò)，很多人問(wèn)，樓市是不是出現(xiàn)企穩(wěn)回暖信號(hào)了？

我們的看法偏悲觀，原因是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的其他數(shù)據(jù)可以推導(dǎo)出相反的結(jié)論：

一是今年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30356億元，同比下降16.2%，其中住宅投資23426億元，同比下降15.6%；1-5月份新建商品房銷售面積31320萬(wàn)平方米，同比下降10.8%，新建商品房銷售額29366億元，同比下降13.5%，其中住宅銷售額同比下降14.1%。

二是今年1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金32756億元，同比下降19.0%。其中，……個(gè)人按揭貸款4066億元，同比下降28.0%。

消費(fèi)數(shù)據(jù)的走勢(shì)其實(shí)更能說(shuō)明問(wèn)題，5月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降0.6%（詳見(jiàn)下表），這個(gè)數(shù)據(jù)是疫情之后的首次單月同比負(fù)增長(zhǎng)，其中商品零售額同比下降0.7%，汽車類5月份零售額更是同比暴跌了16.1%。只要內(nèi)需（消費(fèi)）起不來(lái)，經(jīng)濟(jì)就無(wú)法觸底，因此數(shù)據(jù)的冰冷程度遠(yuǎn)超大家的想象。

很多朋友說(shuō)，今年的世界杯是歷史上最冷清的一屆，但對(duì)比一下國(guó)外，大家可以發(fā)現(xiàn)外面其實(shí)很熱鬧，所以有沒(méi)有一種可能——因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不太好，所以我們這邊大部分人都更關(guān)注現(xiàn)實(shí)的生存問(wèn)題，也就沒(méi)有心思再去關(guān)注世界杯。

或者會(huì)不會(huì)是世界杯本身很熱，但因?yàn)橹袊?guó)那一批愛(ài)看球的70后和80后都老了、熬不了夜了，而且也不是消費(fèi)的主力軍了，所以自然也就沒(méi)什么人關(guān)注了。如果在朋友圈搜索一下，到處可見(jiàn)的中年焦慮其實(shí)很能說(shuō)明問(wèn)題。

很多人都說(shuō)今年的生意很不好做，錢很難賺，尤其是基建、地產(chǎn)及其施工等上下游行業(yè)的企業(yè)和從業(yè)人員，目前都非常迷茫。盡管很多同行都寄希望于《城市更新“十五五”規(guī)劃》托起房地產(chǎn)，目前來(lái)看似乎并不樂(lè)觀。

關(guān)于中央最近力推的《城市更新“十五五”規(guī)劃》，我們周一發(fā)布《這回動(dòng)真格了》一文之后，很多央國(guó)企施工單位找我們溝通針對(duì)城市更新項(xiàng)目的“F+EPC+O”的合作，但我們發(fā)現(xiàn)城市更新的主要實(shí)施主體（國(guó)企和城投）目前除了任務(wù)式地推進(jìn)一些項(xiàng)目外，對(duì)城市更新整體上并未有實(shí)質(zhì)性的熱情。

究其原因，主要還是經(jīng)濟(jì)、樓市基本面未能復(fù)蘇，消費(fèi)端持續(xù)下行，地方政府、地方國(guó)企、城投平臺(tái)對(duì)城市更新項(xiàng)目的投資都面臨“最終誰(shuí)來(lái)使用、誰(shuí)來(lái)消費(fèi)、誰(shuí)來(lái)買單，以及項(xiàng)目收益在哪里、還款來(lái)源在哪里”等算賬問(wèn)題。

對(duì)比一下，以往很多城市更新項(xiàng)目都可以通過(guò)賣地、賣房解決項(xiàng)目的收益來(lái)源及資金自平衡問(wèn)題，但今后的城市更新卻從“土地套利型投資”徹底轉(zhuǎn)變?yōu)榱恕暗透軛U、重運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)周期的民生工程”，沒(méi)有10年、8年可能根本回不了本。

我們目前跟很多國(guó)企、城投談及城市更新項(xiàng)目的資金合作時(shí)，很難解決的就是項(xiàng)目的算賬問(wèn)題，即便我們可以通過(guò)借新還舊等方式解決資金接續(xù)的問(wèn)題，最終國(guó)企、城投如何面對(duì)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型、投資回報(bào)率、國(guó)有資產(chǎn)流失、隱性債務(wù)之類的審計(jì)考核、追責(zé)問(wèn)責(zé)，其實(shí)大家心里都不太有底。

今年的傳統(tǒng)行業(yè)、傳統(tǒng)企業(yè)有多難，普通人的就業(yè)有多難，我們?cè)凇抖紤械醚萘恕芬晃闹杏性敿?xì)說(shuō)明。一些做餐飲的朋友反饋說(shuō)，今年的消費(fèi)下行特別明顯，大多數(shù)店面都沒(méi)有人流、沒(méi)有生意。即便美伊目前已達(dá)成和平協(xié)議，因國(guó)際供應(yīng)鏈在短期內(nèi)無(wú)法恢復(fù)到以往水平，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可能馬上復(fù)蘇，因此苦日子不可能馬上結(jié)束。

當(dāng)然，硬科技還是一枝獨(dú)秀，科創(chuàng)板塊的高歌猛進(jìn)還是讓人感到異常振奮，AI等熱門賽道的投資人、企業(yè)、高管等賺得盆滿缽滿，只是絕大多數(shù)普通人都跟這一波潑天富貴無(wú)緣。

我們繼續(xù)給大家分析一下5月份的社融和CPI、PPI數(shù)據(jù)下面讓人后背發(fā)涼的地方。

根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，5月末社會(huì)融資規(guī)模存量為458.81萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.7%。社融增量看似一片紅火，但新增的大頭全是政府債券，企業(yè)端（尤其是民企）的融資需求依舊非常疲軟。

拆分具體數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份企業(yè)貸款同比少增，尤其是代表真實(shí)投資擴(kuò)產(chǎn)意愿的企業(yè)中長(zhǎng)期貸款增速出現(xiàn)了持續(xù)下滑；另外5月份居民短期貸款負(fù)增長(zhǎng)，中長(zhǎng)期貸款依然疲軟。

說(shuō)明一下，居民端的短期貸款代表著消費(fèi)意愿，短期貸款數(shù)據(jù)連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明大家不僅不借錢消費(fèi)，還在努力還掉信用卡和消費(fèi)貸；中長(zhǎng)期貸款主要是購(gòu)房按揭貸款，代表著買房意愿，雖然一線和強(qiáng)二線核心區(qū)域有局部回暖，但樓市整體還是非常冰冷。

居民端不消費(fèi)，不買房，主要原因是多數(shù)居民選擇預(yù)防式儲(chǔ)蓄。從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份住戶存款繼續(xù)高增，并創(chuàng)下了歷史同期新高，也即多數(shù)居民都在降負(fù)債、存現(xiàn)金、御寒冬。

從結(jié)論來(lái)看，經(jīng)濟(jì)并未回暖，只是K型分化越來(lái)越明顯。

5月份的CPI和PPI數(shù)據(jù)也可以證明上述結(jié)論，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）環(huán)比下降0.1%，同比上漲1.2%，扣除食品和能源價(jià)格的核心CPI同比上漲1.1%；5月份工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）環(huán)比上漲0.5%，同比上漲3.9%。

PPI的數(shù)據(jù)看上去不錯(cuò)，但不少人都有疑問(wèn)，這么好的數(shù)據(jù)為什么跟普通人的體感完全不同。

給大家拆解一下數(shù)據(jù)，5月份工業(yè)生產(chǎn)者的購(gòu)進(jìn)價(jià)格（企業(yè)購(gòu)買原材料的價(jià)格）同比上漲了5.8%，但企業(yè)賣出產(chǎn)品的價(jià)格卻同比只上漲了3.9%。

    簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，企業(yè)購(gòu)買的原材料的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)大于產(chǎn)品銷售價(jià)格的漲幅，也即成本的增加無(wú)法完全加進(jìn)產(chǎn)品的售價(jià)里，這意味著企業(yè)利潤(rùn)大幅下滑，如果情況不好轉(zhuǎn)，接下去肯定就是更多的企業(yè)裁員、降薪安排。

再對(duì)比一下CPI和PPI的漲幅，5月份PPI同比上漲3.9%，但CPI同比上漲只有1.2%，中間相差了2.7%，這意味著上游的漲價(jià)沒(méi)有傳導(dǎo)到銷售終端，企業(yè)沒(méi)法將上游的漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，因?yàn)榻^大多數(shù)消費(fèi)者都不愿買單，或者沒(méi)錢買單。

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原標(biāo)題： 數(shù)據(jù)之下的秘密