作為國(guó)資屬性的老牌房企， 出身優(yōu)越，03年即登錄資本市場(chǎng)，且又趕上中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的黃金周期，然而近些年來(lái)的發(fā)展卻屢屢踏錯(cuò)節(jié)奏，踩錯(cuò)周期。

而近期，首創(chuàng)置業(yè)也正式公告了其21年的財(cái)務(wù)半年報(bào)。作為最后一期的“謝幕”報(bào)表，意料之外卻又情理之中。

從數(shù)據(jù)上看出：

但是，營(yíng)業(yè)稅后毛利率卻僅為19%，同比降低5%。而凈利潤(rùn)卻跌了接近6億元（僅為4.22億），跌幅達(dá)到58.59%。

歸母凈利潤(rùn)跌得更慘，從2020年上半年的8.5億元，降到如今的2.26億元，斬掉了73.38%。

從報(bào)表數(shù)據(jù)中，我們可以看出，上半年年的營(yíng)業(yè)成本為87.55億元，增速27.21%，同期超應(yīng)收增長(zhǎng)8%。

公允價(jià)值變動(dòng)損益作為房企報(bào)表的調(diào)節(jié)神器，往往屢試不爽。尤其是新城、龍湖、寶龍等投資物業(yè)居多的房企，在財(cái)務(wù)報(bào)表中往往都會(huì)有粉飾的痕跡。

（3）投資收益同步腰斬式縮水：

從2020上半年的11.47億元，降至2021上半年的6.00億元，同比降低48%。

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而究其原因，我們不難發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)雖具有其他房企所艷羨的股東背景及融資能力，但并沒(méi)有很好的抓住行業(yè)發(fā)展周期。

屢屢與周期錯(cuò)頻，尤其是對(duì)加杠桿與降杠桿的窗口不能做到精準(zhǔn)把握，是其走到這一步最直接的原因。

一、失衡的布局及土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)

2021上半年，首創(chuàng)置業(yè)各項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約面積174.3萬(wàn)平米，金額402.7億元。

京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳三大核心城市圈簽約金額298.2億元，占比約74.0%。

上一輪行業(yè)周期中，凡是重倉(cāng)京津冀的房企基本都是付出了慘痛的代價(jià)，比如華夏幸福、泰禾、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等。

與長(zhǎng)三角相比，京津冀的住宅市場(chǎng)在很長(zhǎng)一段時(shí)間并不活躍，降價(jià)保流速是常規(guī)的止損手段。

而在20年及21年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目基本都是在16-18年或拿的高價(jià)地。

二、 高居不下的杠桿水平

高居不下的負(fù)債水平一直是首創(chuàng)置業(yè)的心頭病，尤其是在面臨“三道紅心”監(jiān)管后。其在資本市場(chǎng)異常活躍，僅今年依靠其國(guó)資增信融資發(fā)債高達(dá)百億。

先是斷臂求生：

今年3月29日首創(chuàng)置業(yè)稱將旗下首創(chuàng)鉅大（01329.hk）等在內(nèi)的全部奧特萊斯業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給控股股東首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“首創(chuàng)集團(tuán)”）。

據(jù)資料顯示，首創(chuàng)置業(yè)上半年僅新增3個(gè)項(xiàng)目，分別是浙江省桐鄉(xiāng)市高鐵新城項(xiàng)目、上海市松江廣富林地塊和青浦夏陽(yáng)雙地塊。

上海市兩宗地塊則是6月份通過(guò)競(jìng)拍方式獲得，土地價(jià)款分別為21.35億元、12.32億元。

而2020年上半年，根據(jù)公司中期報(bào)告披露，首創(chuàng)置業(yè)共投資北京、鄭州、南京、重慶等地6個(gè)二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均為非競(jìng)爭(zhēng)性底價(jià)獲取，總土地投資額125.8億元。

不論是項(xiàng)目數(shù)量還是相應(yīng)的土地價(jià)款，首創(chuàng)置業(yè)今年上半年都有較為明顯的下降。

首創(chuàng)雖然做出了巨大的努力，卻也沒(méi)能很好的抵抗住資本市場(chǎng)的洪流。