作者：李坤澤

來(lái)源：睿博恩重生筆記

我愛(ài)我家作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的先行者，其二十余年的發(fā)展歷程，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)從增量開(kāi)發(fā)到存量運(yùn)營(yíng)的時(shí)代變遷深度綁定。企業(yè)在行業(yè)上行期完成了規(guī)模化布局與資本化登陸，也在行業(yè)下行調(diào)整期面臨著經(jīng)營(yíng)節(jié)奏、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的適配挑戰(zhàn)。它的發(fā)展路徑，既是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)變遷的縮影，也為傳統(tǒng)服務(wù)型企業(yè)在周期調(diào)整中的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，提供了可參考的實(shí)踐樣本。

1 從行業(yè)先行者到A股主板上市主體

我愛(ài)我家的發(fā)展起點(diǎn)，始于2000年的北京。作為國(guó)內(nèi)最早成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之一，企業(yè)從成立之初便聚焦二手房交易、房屋租賃等居住服務(wù)領(lǐng)域，是國(guó)內(nèi)較早推行標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)紀(jì)服務(wù)的品牌，逐步完成了從北京向全國(guó)重點(diǎn)城市的業(yè)務(wù)布局。

企業(yè)資本化進(jìn)程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，是2017年的借殼上市。2017年底，上市公司昆明百貨大樓（集團(tuán)）股份有限公司通過(guò)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式，收購(gòu)北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司84.44%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)55.31億元。此次交易完成后，我愛(ài)我家成為國(guó)內(nèi)首家登陸A股主板的房地產(chǎn)綜合服務(wù)類企業(yè)，謝勇也從昆百大董事長(zhǎng)，出任我愛(ài)我家董事長(zhǎng)兼CEO，完成了企業(yè)管理架構(gòu)與資本化路徑的全面調(diào)整。

上市后的三年，企業(yè)處于業(yè)績(jī)對(duì)賭期，根據(jù)交易協(xié)議，2017年至2019年，公司扣非歸母凈利潤(rùn)分別不低于5億元、6億元、7億元。對(duì)賭期內(nèi)，企業(yè)通過(guò)管理架構(gòu)調(diào)整、數(shù)字化體系搭建、高管團(tuán)隊(duì)優(yōu)化等方式，完成了業(yè)績(jī)承諾，三年累計(jì)扣非歸母凈利潤(rùn)達(dá)標(biāo)。

對(duì)賭期結(jié)束后，受房地產(chǎn)行業(yè)整體周期調(diào)整影響，企業(yè)業(yè)績(jī)出現(xiàn)階段性波動(dòng)。2019年至2021年，公司歸母凈利潤(rùn)從8.27億元回落至1.66億元；2022年受市場(chǎng)下行影響，首次錄得年度虧損3.1億元，2023年虧損額擴(kuò)大至8.5億元。2024年，企業(yè)通過(guò)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、成本管控，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，全年完成營(yíng)收125.36億元，歸母凈利潤(rùn)7341萬(wàn)元。

2025年，企業(yè)經(jīng)營(yíng)再次出現(xiàn)階段性波動(dòng)，根據(jù)年度業(yè)績(jī)預(yù)告，全年歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損7000萬(wàn)元至9000萬(wàn)元，業(yè)績(jī)變動(dòng)主要來(lái)自三方面：一是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損失約5000萬(wàn)元，二是應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備計(jì)提約4000萬(wàn)元，三是總部大樓裝修完工后新增折舊費(fèi)用約3000萬(wàn)元，三項(xiàng)合計(jì)對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)影響約1.2億元。

股權(quán)結(jié)構(gòu)層面，2025年9月，公司原實(shí)際控制人謝勇因個(gè)人債務(wù)問(wèn)題持有的1.15億股公司股份完成司法拍賣過(guò)戶，拍賣完成后個(gè)人債務(wù)妥善結(jié)清。謝勇持股比例從5.52%降至0.64%，企業(yè)進(jìn)入股權(quán)結(jié)構(gòu)分散的階段。該事項(xiàng)未涉及上市公司資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、業(yè)務(wù)調(diào)整、管理層變動(dòng)，也未對(duì)企業(yè)核心業(yè)務(wù)開(kāi)展、戰(zhàn)略合作推進(jìn)、市場(chǎng)口碑維護(hù)產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)影響。

2 行業(yè)周期下的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與核心經(jīng)營(yíng)特征

結(jié)合企業(yè)公開(kāi)披露的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，當(dāng)前我愛(ài)我家的業(yè)務(wù)布局、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與治理體系，呈現(xiàn)出與行業(yè)周期高度適配的階段性特征，核心可歸納為三個(gè)維度：

1. 業(yè)務(wù)布局：以交易業(yè)務(wù)為基本盤，租賃業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)容

企業(yè)當(dāng)前形成了二手房經(jīng)紀(jì)、新房代理、資產(chǎn)管理（相寓租賃）三大核心業(yè)務(wù)板塊，整體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“交易為基、租賃擴(kuò)容”的特點(diǎn)。從業(yè)務(wù)占比來(lái)看，二手房買賣與新房代理仍是企業(yè)的核心收入來(lái)源，2025年前三季度，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與新房業(yè)務(wù)合計(jì)占公司GTV（交易總額）的比重超過(guò)93%，是企業(yè)現(xiàn)金流與營(yíng)收的核心支撐。截至2025年一季度，公司國(guó)內(nèi)門店總量約2623家，其中直營(yíng)門店2123家、加盟門店500家，在冊(cè)經(jīng)紀(jì)人總數(shù)3萬(wàn)余人，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋國(guó)內(nèi)主要核心城市，形成了穩(wěn)定的線下服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)（相寓）是企業(yè)重點(diǎn)布局的存量運(yùn)營(yíng)板塊，也是對(duì)沖交易業(yè)務(wù)周期波動(dòng)的核心布局。截至2025年9月底，相寓業(yè)務(wù)在管房源規(guī)模約33萬(wàn)套，較年初新增約2.7萬(wàn)套，房源規(guī)模穩(wěn)居國(guó)內(nèi)住房租賃行業(yè)第一梯隊(duì)。2024年，企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入61.3億元，同比增長(zhǎng)6.5%，占總營(yíng)收比重接近50%，房源整體出租率達(dá)95.4%，形成了穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)基本盤。

2. 經(jīng)營(yíng)節(jié)奏：行業(yè)下行期的擴(kuò)張與收縮調(diào)整

企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的調(diào)整，與房地產(chǎn)行業(yè)周期呈現(xiàn)出明顯的關(guān)聯(lián)性。2020-2021年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于規(guī)模高位運(yùn)行階段，企業(yè)選擇推進(jìn)規(guī)模化擴(kuò)張，加快門店布局與加盟業(yè)務(wù)拓展，門店數(shù)量與經(jīng)紀(jì)人規(guī)模實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

隨著2022年起房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，二手房與新房交易規(guī)模持續(xù)收縮，前期擴(kuò)張帶來(lái)的固定成本壓力逐步顯現(xiàn)，企業(yè)隨即進(jìn)入業(yè)務(wù)收縮與優(yōu)化階段，累計(jì)關(guān)閉低效虧損門店超2000家，同步優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)、壓縮非核心成本支出，聚焦核心城市與核心業(yè)務(wù)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，完成了經(jīng)營(yíng)節(jié)奏的階段性調(diào)整。

3. 治理結(jié)構(gòu)：股權(quán)分散化下的管理體系運(yùn)行

原實(shí)控人股權(quán)司法拍賣完成后，企業(yè)當(dāng)前處于無(wú)單一實(shí)際控制人的狀態(tài)，股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)分散。公司在公告中明確表示，股權(quán)變動(dòng)不會(huì)導(dǎo)致公司控制權(quán)發(fā)生變化，不會(huì)對(duì)公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，目前公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及高級(jí)管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)正常開(kāi)展。

從治理體系運(yùn)行來(lái)看，企業(yè)仍保持著標(biāo)準(zhǔn)化的上市公司治理架構(gòu)，建立了對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)決策、風(fēng)險(xiǎn)管控與高管激勵(lì)機(jī)制，各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程與管理制度保持正常運(yùn)行，核心管理團(tuán)隊(duì)與業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)因股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)異常情況。目前公司股權(quán)變更信息已完整披露，治理架構(gòu)清晰透明，經(jīng)營(yíng)秩序始終保持平穩(wěn)有序。

3 行業(yè)環(huán)境與發(fā)展基礎(chǔ)：存量時(shí)代的核心支撐

第一，賽道的長(zhǎng)期發(fā)展空間具備確定性。從行業(yè)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存量房交易是市場(chǎng)的絕對(duì)主導(dǎo)，美國(guó)二手房成交套數(shù)占比達(dá)84%，而我國(guó)當(dāng)前存量房成交套數(shù)占比約46%，仍有較大的提升空間。同時(shí)，隨著租購(gòu)并舉政策的持續(xù)落地，住房租賃、房屋托管、社區(qū)生活服務(wù)等存量居住服務(wù)賽道，市場(chǎng)規(guī)模已突破萬(wàn)億級(jí)別，且仍在持續(xù)擴(kuò)容，為企業(yè)提供了長(zhǎng)期的發(fā)展土壤。

第二，租售協(xié)同的業(yè)務(wù)格局具備抗周期屬性。相較于單一依賴交易業(yè)務(wù)的同行，企業(yè)已形成“交易+租賃”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)格局。二手房與新房交易業(yè)務(wù)具備高客單價(jià)、強(qiáng)周期的特點(diǎn)，而住房租賃業(yè)務(wù)具備現(xiàn)金流穩(wěn)定、弱周期的特點(diǎn)，二者能夠形成有效互補(bǔ)，對(duì)沖行業(yè)周期波動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是相寓業(yè)務(wù)多年的運(yùn)營(yíng)積累，形成了標(biāo)準(zhǔn)化的托管、出租、運(yùn)維體系，在國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)具備較強(qiáng)的品牌影響力與運(yùn)營(yíng)能力，是企業(yè)穿越行業(yè)周期的核心穩(wěn)定器。

第三，品牌與線下網(wǎng)絡(luò)具備長(zhǎng)期價(jià)值。作為國(guó)內(nèi)最早成立的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌之一，我愛(ài)我家在核心城市積累了二十余年的品牌口碑，形成了覆蓋房源、客源、經(jīng)紀(jì)人的完整服務(wù)體系。線下門店作為居住服務(wù)的核心觸點(diǎn)，其在核心社區(qū)的布局、本地化的服務(wù)能力，是短期內(nèi)難以被復(fù)制的核心資源，也是企業(yè)拓展存量居住服務(wù)、延伸業(yè)務(wù)鏈條的核心載體。

從資本市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，企業(yè)當(dāng)前市凈率處于歷史較低區(qū)間，多家券商在研報(bào)中維持“增持”評(píng)級(jí)，預(yù)計(jì)2026-2027年公司EPS分別為0.07-0.11元。若企業(yè)能夠持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)盈利穩(wěn)定，估值具備對(duì)應(yīng)的修復(fù)基礎(chǔ)。

4 行業(yè)轉(zhuǎn)型背景下的經(jīng)營(yíng)升級(jí)方向

結(jié)合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，企業(yè)需圍繞業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、治理、數(shù)字化四大維度，持續(xù)推進(jìn)經(jīng)營(yíng)優(yōu)化，適配存量居住服務(wù)時(shí)代的行業(yè)要求。

1. 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：從交易中介向全生命周期居住服務(wù)商延伸。核心是打破對(duì)低頻交易業(yè)務(wù)的單一依賴，構(gòu)建“交易+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”的全鏈條業(yè)務(wù)體系。一方面，持續(xù)優(yōu)化交易業(yè)務(wù)布局，收縮非核心城市的新房代理業(yè)務(wù)，聚焦北京、上海等核心城市的二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升單店盈利能力與人均效能；另一方面，將相寓租賃業(yè)務(wù)打造為核心增長(zhǎng)極，從傳統(tǒng)的“二房東”模式向?qū)I(yè)的住房資產(chǎn)管理服務(wù)商轉(zhuǎn)型，提升運(yùn)營(yíng)效率與盈利水平。同時(shí)，以房屋交易、租賃為入口，向家裝、家居、家政、社區(qū)生活服務(wù)等領(lǐng)域延伸，挖掘用戶全生命周期的居住服務(wù)價(jià)值，提升單客價(jià)值與收入多元化水平。

2. 資產(chǎn)效率提升：剝離低效資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)輕裝上陣。核心是優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率與資金使用效率。通過(guò)出售閑置的投資性房地產(chǎn)、非核心重資產(chǎn)，回籠資金償還短期債務(wù)，緩解資金鏈壓力，降低資產(chǎn)負(fù)債率；持續(xù)優(yōu)化門店結(jié)構(gòu)，關(guān)閉低效虧損門店，聚焦核心社區(qū)的優(yōu)質(zhì)門店，提升門店坪效；逐步推進(jìn)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)化，從“直營(yíng)為主”向“直營(yíng)+加盟+合伙”的多元化模式轉(zhuǎn)型，降低固定資本開(kāi)支，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、高效率的規(guī)模化運(yùn)營(yíng)。

3. 治理體系完善：優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，健全市場(chǎng)化激勵(lì)機(jī)制。核心是通過(guò)股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與治理體系完善，保障企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略的連貫性與執(zhí)行力。借助當(dāng)前股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整的契機(jī)，引入國(guó)資平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)資本或互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)作為戰(zhàn)略投資者，不僅能夠補(bǔ)充企業(yè)資金實(shí)力，更能帶來(lái)產(chǎn)業(yè)資源、技術(shù)能力與管理經(jīng)驗(yàn)的賦能；建立與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)深度綁定的市場(chǎng)化激勵(lì)與約束機(jī)制，完善高管與核心員工的績(jī)效考核體系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與員工利益的深度綁定；持續(xù)聚焦主業(yè)，剝離與居住服務(wù)無(wú)關(guān)的多元化業(yè)務(wù)，集中資源深耕核心賽道，提升經(jīng)營(yíng)專注度。

4. 數(shù)字化能力升級(jí)：技術(shù)賦能全流程，提升運(yùn)營(yíng)效率。核心是通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)全流程的效率提升與成本優(yōu)化。持續(xù)完善AMS資產(chǎn)管理系統(tǒng)、CBS業(yè)務(wù)協(xié)同系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房源、客戶、經(jīng)紀(jì)人的全流程數(shù)字化管理，提升房源與客戶的匹配效率；打通線上線下服務(wù)場(chǎng)景，通過(guò)線上平臺(tái)完成獲客、咨詢、簽約等標(biāo)準(zhǔn)化流程，線下門店聚焦帶看、交付、售后等深度服務(wù)，實(shí)現(xiàn)全流程數(shù)字化，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升用戶體驗(yàn)；通過(guò)大數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)趨勢(shì)、用戶需求與交易規(guī)律，優(yōu)化業(yè)務(wù)布局與資源配置，提升經(jīng)營(yíng)決策的科學(xué)性與精準(zhǔn)度。

5 睿博恩思考：周期調(diào)整中，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是持續(xù)進(jìn)化

在13年的企業(yè)服務(wù)實(shí)踐中我們始終認(rèn)為，沒(méi)有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)行業(yè)，只有不斷適配市場(chǎng)、持續(xù)進(jìn)化的企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)從增量時(shí)代的高速擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向存量時(shí)代的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，是行業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律。對(duì)于身處其中的企業(yè)而言，曾經(jīng)依靠規(guī)模擴(kuò)張、快速?gòu)?fù)制實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的路徑，必然會(huì)隨著行業(yè)周期的切換而失效。而企業(yè)能否穿越周期，核心在于能否放下過(guò)往的成功路徑，主動(dòng)適配新的行業(yè)環(huán)境，重構(gòu)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于我愛(ài)我家而言，二十余年的行業(yè)積累、全國(guó)化的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、穩(wěn)定的租賃業(yè)務(wù)基本盤，是其穿越周期的核心底氣。而未來(lái)能否在存量居住服務(wù)時(shí)代站穩(wěn)腳跟，關(guān)鍵在于能否完成從“交易中介”到“居住服務(wù)商”的底層邏輯切換，能否在業(yè)務(wù)優(yōu)化、資產(chǎn)效率、治理體系、數(shù)字化能力上實(shí)現(xiàn)持續(xù)的迭代升級(jí)。這個(gè)過(guò)程必然需要企業(yè)做出取舍、經(jīng)歷陣痛，而所有在行業(yè)周期中堅(jiān)守主業(yè)、持續(xù)投入、不斷優(yōu)化自身的企業(yè)，終將在行業(yè)格局重塑的過(guò)程中，找到屬于自己的長(zhǎng)期發(fā)展路徑。

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原標(biāo)題： 我愛(ài)我家：行業(yè)周期調(diào)整下的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與轉(zhuǎn)型路徑