作者：睿思中國

來源：睿思網(wǎng)

2026年5月4日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）突然拋出一份重磅資產(chǎn)出售公告——將南沙國際金融中心、云谷產(chǎn)業(yè)園、畢節(jié)酒店，以及拖了多年的康養(yǎng)業(yè)務(wù)，一次性打包賣給大股東廣州越秀旗下關(guān)聯(lián)公司，這筆交易算下來，能直接為公司拿回44.6億元真金白銀。

公司對外的說辭十分漂亮：主動優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、聚焦核心主業(yè)。

可翻開2025年年報(bào)數(shù)據(jù)，明眼人都能看明白，這根本不是主動優(yōu)化，更像是一場迫不得已的業(yè)績自救。

全年全口徑合同銷售額1062億元，穩(wěn)穩(wěn)坐穩(wěn)行業(yè)第九的位置；營業(yè)收入864.6億元，同比增速幾乎等同于零增長；但歸屬母公司股東的凈利潤，直接暴跌94.7%，最終只剩下區(qū)區(qū)5500萬元。

曾經(jīng)的“廣州國企房企一哥”，落到千億銷售額、卻只為股東賺幾千萬利潤的地步，這份成績單難堪得近乎刺眼。

■ 成績單徹底崩了：規(guī)模越大，利潤虧得越明白

2025年的越秀地產(chǎn)，上演了一出典型的增收不增利，甚至瀕臨虧損的尷尬戲碼。

營收同比微增0.1%，毛利率直接從10.5%跌至7.8%，再往下滑就要觸及行業(yè)虧損紅線。更驚人的是歸母凈利潤數(shù)據(jù)，從2024年超10億元的規(guī)模，直接斷崖式砸到0.55億元，跌幅堪稱慘烈。

管理層給出的解釋十分官方：入賬項(xiàng)目權(quán)益占比階段性下降。

一句輕描淡寫的“階段性”，就把企業(yè)最核心的經(jīng)營問題一筆帶過。

到底是哪些項(xiàng)目的權(quán)益被無端攤?。可贁?shù)股東分走了多少利潤？為什么偏偏在2025年集中出現(xiàn)這類問題？這份厚厚的年報(bào)里，沒有給出任何明確答案。

再看資產(chǎn)減值數(shù)據(jù)，2025年越秀地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)減值計(jì)提15.7億元，僅僅比上一年的16.3億元小幅減少。

這根本不是業(yè)內(nèi)常說的“風(fēng)險(xiǎn)出清”，更像是常年藏不住的減值壓力，終于到了不得不披露計(jì)提的地步。此前高地價拿下的項(xiàng)目、市場去化艱難的滯銷樓盤、周轉(zhuǎn)效率極低的商業(yè)持有資產(chǎn)，正在集體反噬公司的利潤表。

行業(yè)下行是不爭的事實(shí)，但業(yè)績跌得如此慘烈，絕不是一句“市場環(huán)境不好”就能搪塞過去的。

■ 44億關(guān)聯(lián)交易：是及時止血，還是向大股東輸送便利？

盈利數(shù)據(jù)徹底崩盤，立刻啟動資產(chǎn)出售，這個時間點(diǎn)巧合得讓人不得不心生疑慮。

這筆交易的對象十分純粹，全部是大股東廣州越秀旗下的全資關(guān)聯(lián)公司：廣州造紙集團(tuán)、越秀智造、越秀實(shí)業(yè)投資、越秀健康，無一例外都屬于越秀體系內(nèi)企業(yè)。

其中最具爭議的，就是核心資產(chǎn)南沙國際金融中心。

公告明確顯示，該標(biāo)的股權(quán)作價19.34億元，可同一份公告里，兩個截然不同的估值結(jié)果直接擺上臺面：

資產(chǎn)基礎(chǔ)法估值：18.96億元

收益法估值：16.89億元

兩種估值方式相差2.07億元，估值幅度差異超過12%，而公司最終直接選用了估值更高的資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定交易定價。

沒有詳細(xì)解釋為何選用該估值方式，沒有對比兩種估值方法的適用場景，更沒有說明收益法出現(xiàn)估值低估的核心原因。

對于中小股東而言，最樸素也最直接的疑問只有一個：這場交易到底是公允的資產(chǎn)整合，還是在幫上市公司粉飾報(bào)表，順便讓關(guān)聯(lián)方低價拿下核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

剩下的云谷產(chǎn)業(yè)園、畢節(jié)酒店、康養(yǎng)業(yè)務(wù)，公告披露信息更是寥寥。這些資產(chǎn)常年處于虧損狀態(tài)，前期投入巨大、投資回報(bào)周期極長，上市公司耗費(fèi)多年經(jīng)營卻始終不見起色，如今一股腦甩賣給大股東，看似是甩掉了經(jīng)營包袱，可當(dāng)初立項(xiàng)、拿地、大舉投入的決策失誤，這個責(zé)任又該由誰來承擔(dān)？

公告稱，這筆資產(chǎn)出售能為公司帶來1.08億元稅后收益。這筆金額看上去并不多，但對比2025年公司僅2.6億元的核心凈利潤，相當(dāng)于直接為業(yè)績續(xù)命四成。

只不過，這筆收益會計(jì)入2026年財(cái)報(bào)，和2025年的業(yè)績巨虧毫無關(guān)聯(lián)。它救不了去年崩盤的業(yè)績，卻能給今年的財(cái)務(wù)報(bào)表，硬生生鋪上一層遮羞布。

■ 最尷尬的現(xiàn)實(shí)：千億銷售，根本賺不到股東的錢

越秀地產(chǎn)最魔幻的經(jīng)營現(xiàn)狀，就是規(guī)模與利潤徹底脫鉤。

1062億元銷售額，穩(wěn)居行業(yè)前十；歸母凈利潤卻只有5500萬元。簡單算一筆直白的賬：公司每賣出1億元房子，股東最終賺到的錢，還不到1塊錢。

巨額的營收到底去了哪里？高成本運(yùn)營、項(xiàng)目權(quán)益占比偏低、大額資產(chǎn)減值、各項(xiàng)費(fèi)用高企，利潤被一層層無情蠶食。

公司最引以為傲的，是三道紅線穩(wěn)居綠檔、融資成本低至3.05%、手握雙投資級評級。不可否認(rèn)，這是國企身份帶來的獨(dú)有安全墊。但這層得天獨(dú)厚的安全墊，并沒有轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)打?qū)嵉挠芰Γ炊兂闪烁矣诿つ客顿Y、一味追求規(guī)模擴(kuò)張的底氣。

2025年，整個行業(yè)都在收縮戰(zhàn)線、謹(jǐn)慎拿地，越秀地產(chǎn)卻依舊在大肆補(bǔ)貨。全年新增25宗地塊，耗費(fèi)244億元權(quán)益投資額，其中96.3%的資金砸進(jìn)六大核心城市，整體土地溢價率高達(dá)9.3%。

在土地市場整體降溫的行業(yè)周期里，這個溢價率絕不算低。當(dāng)下拿地的高地價，就是未來項(xiàng)目結(jié)算的低毛利，現(xiàn)在的拿地強(qiáng)度，最終都會變成后續(xù)結(jié)算端的巨大業(yè)績壓力。

公司手握1855萬平方米土地儲備，94.4%布局在一二線城市，聽上去土儲質(zhì)地十分優(yōu)質(zhì)?？蓺埧岬默F(xiàn)實(shí)是，即便在核心城市，部分板塊同樣面臨限購約束、去化放緩、競爭激烈的壓力。

賬面上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從來不等同于能快速變現(xiàn)、能創(chuàng)造利潤的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

■ 寫在最后：這場資產(chǎn)出售，救得了一時，救不了根本

把非核心、周轉(zhuǎn)慢、持續(xù)虧損的資產(chǎn)全部剝離，拿回44.6億現(xiàn)金，用于償還債務(wù)、補(bǔ)充集團(tuán)流動性，對當(dāng)下的越秀地產(chǎn)來說，無疑是正確的短期自救舉措。

但這治標(biāo)不治本，解決不了企業(yè)根深蒂固的經(jīng)營問題。

企業(yè)真正的核心問題在于：

為什么坐擁千億銷售規(guī)模，卻留不住股東利潤？

為什么項(xiàng)目權(quán)益占比會出現(xiàn)大幅下滑？

為什么毛利率持續(xù)走低，始終看不到回暖跡象？

為什么資產(chǎn)減值壓力常年居高不下，遲遲無法徹底出清？

這些關(guān)乎企業(yè)經(jīng)營根本的問題，資產(chǎn)出售公告里沒有答案，2025年年報(bào)中也語焉不詳。

越秀地產(chǎn)背靠廣州國資，擁有民營房企望塵莫及的信用背書與融資優(yōu)勢，這本該是穿越行業(yè)周期的王牌，而不是維持規(guī)模光環(huán)、盲目擴(kuò)張的拐杖。

剝離康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園、酒店及非核心區(qū)域資產(chǎn)，全面回歸住宅主業(yè)，大方向本身沒有錯。但真正的考驗(yàn)，從資產(chǎn)出售完成的那一刻才剛剛開始：能不能把回籠的資金用在刀刃上？能不能徹底扭轉(zhuǎn)盈利頹勢、把利潤做回來？能不能真正扛起責(zé)任、維護(hù)中小股東的利益？

44億資金可以解一時之急，卻救不了長期錯誤的經(jīng)營邏輯。整個市場都在等待一個答案：這家曾經(jīng)口碑出眾的國企房企，到底是重回穩(wěn)健經(jīng)營、聚焦利潤增長的正軌，還是繼續(xù)在規(guī)模擴(kuò)張的路上，頂著薄利甚至無利的壓力，一路走下去。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 睿見丨一場timing微妙的資產(chǎn)出售：越秀地產(chǎn)在掩飾什么？