作者：睿思中國

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5月29日晚間，巨潮資訊網(wǎng)同時(shí)掛出兩條公告。

編號2026-037，公募REITs申報(bào)。編號2026-038，全資子公司受讓少數(shù)股東股權(quán)。兩條公告互為配套，缺一不可。

南沙數(shù)字智慧產(chǎn)業(yè)園總建面約7.5萬平方米，此次裝入公募REITs的為1、2號樓，約3.9萬平方米高規(guī)格算力機(jī)房。南方基金擔(dān)綱管理人，華泰聯(lián)合證券做財(cái)務(wù)顧問，擬在深交所掛牌上市。

10個(gè)月前，同一家公司的證券部還在說"暫無REITs計(jì)劃"。

從"暫無計(jì)劃"到公募、私募兩條線同時(shí)推進(jìn)，中間隔了不到10個(gè)月。公告里不會(huì)寫這10個(gè)月發(fā)生了什么，但財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)。

十月之變，態(tài)度已然逆轉(zhuǎn)

2025年7月8日，行業(yè)媒體就潤澤、萬國數(shù)據(jù)REITs獲批一事向奧飛數(shù)據(jù)求證動(dòng)向，公司證券部回應(yīng)直白干脆：“有關(guān)注到相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)展，但自身暫無布局公募REITs的計(jì)劃?！?/p>

當(dāng)時(shí)整個(gè)行業(yè)都在討論REITs怎么重構(gòu)IDC的融資邏輯，奧飛這句"暫無計(jì)劃"，聽著像是不著急。

10個(gè)月后回頭看，不是不著急，是還沒被逼到那份上。現(xiàn)在資金壓力已經(jīng)拉滿。

2024年，歸母凈利潤1.24億，利息費(fèi)用2.24億。賺的不夠還利息。

2025年，歸母凈利潤微增至1.32億，利息費(fèi)用飆到3.07億。每賺一塊錢，拿兩塊三去喂銀行。

更可怕的是資產(chǎn)本身在縮水。2025年全年，公司計(jì)提商譽(yù)減值6249萬元，信用減值損失1.16億元。也就是說，光減值就虧掉了1.78億，比全年的凈利潤還多。

重資產(chǎn)效率更是塌方式下滑?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)早已突破千天級別，截至2026年一季度已經(jīng)達(dá)到2064天，這相當(dāng)于投出去的資金，要足足5.6年才能完成一輪完整回籠。

到2025年末，賬面貨幣資金只剩2.46億，短期有息負(fù)債接近30億，流動(dòng)比率0.35——連1的安全線都不到。2026年一季度雖然貨幣資金回升至7.08億，流動(dòng)比率升至0.49，但短期償債壓力依然巨大。

2025年全年，投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-38.42億。一邊瘋狂花錢建高功率機(jī)房搶AI訂單，一邊賬上快見底了。

銀行貸款額度用到頭了，利率還在漲。債券市場對民營重資產(chǎn)企業(yè)越來越冷淡。定增？下面會(huì)說，這條路早就堵死了。

市面上主流融資渠道基本走不通了，眼下唯一能大額回血、緩解資金危局的路徑，只剩REITs。。

但就在這樣的絕境里，奧飛的主業(yè)居然在逆勢回暖。

2026年一季度，公司實(shí)現(xiàn)營收7.03億元，同比增長31.15%；歸母凈利潤9272萬元，同比暴漲79.19%；毛利率從2024年的26.4%大幅提升至34.51%；經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額4.02億元，同比翻倍還多。

這是最諷刺的地方：業(yè)務(wù)越做越好，公司卻越來越缺錢。賺的錢全被利息和減值吃掉了，投出去的錢五年多才能回本。這就是重資產(chǎn)行業(yè)的死循環(huán)。

馮康的牌，打光了

奧飛數(shù)據(jù)的實(shí)控人叫馮康。2019年初，他通過昊盟科技間接持有公司41.81%的股權(quán)，說一不二。

五年過去，這個(gè)數(shù)字掉到了24.84%。

怎么掉的？定增稀釋、股權(quán)激勵(lì)、一次次輸血式融資。每融一輪，馮康的控制權(quán)就薄一層。

2025年7月，奧飛推過一輪17.5億的定增，投向廊坊固安AI算力基地。測算結(jié)果白紙黑字：如果昊盟不跟投，馮康的持股會(huì)被壓到20.70%。

20.70%是什么概念？上市公司控制權(quán)的絕對警戒線。再來一輪，馮康可能就不是這家他一手創(chuàng)辦的公司的實(shí)控人了。

所以那輪定增黃了。2026年1月22日，奧飛數(shù)據(jù)正式公告終止發(fā)行，理由是"基于公司自身業(yè)務(wù)發(fā)展實(shí)際情況及未來戰(zhàn)略規(guī)劃"。說白了就是實(shí)控人不敢再稀釋股權(quán)丟控制權(quán)。

再看看同行潤澤科技：實(shí)控人間接持股約44.4%，2022至2023年連續(xù)兩輪資本運(yùn)作合計(jì)募資超180億元，大額融資過后，控制權(quán)依舊牢牢攥在實(shí)控人手里。馮康沒有這個(gè)底氣。

銀行不給貸，債券發(fā)不出，定增不能搞，股權(quán)再稀釋就丟公司——REITs是唯一一條不用還本金、不用付固定利息、不稀釋實(shí)控人股權(quán)的路。

不是想走，是沒得選。

南沙落子，布局已逾一年

別被"5月29日突然申報(bào)"騙了。這盤棋，至少一年前就開始布了。

2025年4月——注意這個(gè)時(shí)間，比公開說"暫無REITs計(jì)劃"還早三個(gè)月，奧飛公告出資2億，聯(lián)合廣州上市公司高質(zhì)量發(fā)展基金等機(jī)構(gòu)，共同設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金“廣州天澤奧融”，基金總規(guī)模5億元；其中廣州上市公司高質(zhì)量發(fā)展基金出資2.5億、占股50%，奧飛出資2億、占股40%，萬聯(lián)天澤等機(jī)構(gòu)合計(jì)出資0.5億、占股10%。

該產(chǎn)業(yè)基金設(shè)立目的明確，專項(xiàng)唯一投向：南沙數(shù)據(jù)中心的運(yùn)營主體奧融科技。

2025年7月行業(yè)采訪中，曾有問詢該基金是否為Pre-REITs專項(xiàng)基金，公司證券部當(dāng)時(shí)予以否認(rèn)。

現(xiàn)在回頭看，當(dāng)時(shí)刻意對外閉口不提，一旦提前坐實(shí)Pre-REITs布局，后續(xù)短期反轉(zhuǎn)的資本動(dòng)作邏輯會(huì)被提前看穿。

引入廣州國資平臺入股，是典型的一舉兩得：既解決了南沙項(xiàng)目階段性建設(shè)資金缺口，也為后續(xù)REITs申報(bào)，拿到了地方國資最關(guān)鍵的信用背書。

而5月29日發(fā)布的2026-038號公告，正是整個(gè)布局的最后一塊拼圖：全資子公司昊盈科技出資4.87億，收購天澤奧融持有的奧融科技23.4694%股權(quán)。交易落地后，奧飛數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)對奧融科技100%全資控股。

為什么必須收購至100%股權(quán)？公募REITs的硬監(jiān)管要求：底層項(xiàng)目公司必須全資持有對應(yīng)資產(chǎn)、權(quán)屬完整、無第三方股權(quán)瑕疵，這是申報(bào)的前置硬性門檻。

同日同步發(fā)布股權(quán)收購、REITs申報(bào)兩條公告，絕非偶然，是精準(zhǔn)卡點(diǎn)監(jiān)管規(guī)則、提前籌劃好的資本動(dòng)作。

南沙項(xiàng)目本身，也是奧飛當(dāng)下成色最優(yōu)的核心資產(chǎn)。園區(qū)總建面7.5萬平方米，坐落于南沙自貿(mào)區(qū)核心區(qū)位，2023年開工建設(shè)、2025年下半年正式投運(yùn)，核心租戶為頭部互聯(lián)網(wǎng)大廠，以長期協(xié)議鎖定營收，采用行業(yè)主流包電模式，達(dá)標(biāo)國家綠色數(shù)據(jù)中心標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)廣州、南沙將數(shù)字經(jīng)濟(jì)列為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目可享受電價(jià)補(bǔ)貼、稅收減免等多重政策紅利。

從提前設(shè)立國資背景Pre-REITs基金、鎖定優(yōu)質(zhì)算力資產(chǎn)，到申報(bào)前清理全部外部股權(quán)、實(shí)現(xiàn)全資控股，每一步都踩著行業(yè)申報(bào)的硬性要求來做。絕非臨時(shí)倉促上報(bào)，早就在暗中謀劃許久。

IDC REITs：看著香，吃著燙嘴

奧飛不是第一個(gè)吃螃蟹的。潤澤科技和萬國數(shù)據(jù)的REITs已經(jīng)上市，給行業(yè)打了樣。

按照國內(nèi)REITs的監(jiān)管規(guī)則，原始權(quán)益人拿到的凈回收資金，原則上不低于85%要投向新建、在建或改擴(kuò)建的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。早年試點(diǎn)階段曾要求90%以上，2024年7月新規(guī)落地后，允許最高15%用于補(bǔ)充流動(dòng)資金或存量資產(chǎn)相關(guān)用途。

具體到行業(yè)里已經(jīng)跑通的兩個(gè)樣本：

潤澤REIT首發(fā)募資45億元，原始權(quán)益人實(shí)際凈回收資金20.33億元。截至2026年一季度，這筆錢并沒有砸在單一項(xiàng)目上，而是分拆投向了潤澤人工智能應(yīng)用中心、長三角平湖潤澤國際信息港、惠州信息港改造等多個(gè)算力基建項(xiàng)目。

萬國REIT募資24億元，原始權(quán)益人凈回收資金16.99億元，明確規(guī)劃將85%以上的資金，投向常熟數(shù)據(jù)中心二期、粵港澳大灣區(qū)數(shù)據(jù)中心基地等重點(diǎn)擴(kuò)建項(xiàng)目。

這正是REITs最誘人的地方：把死資產(chǎn)變成活錢，形成“建設(shè)-上市-再建設(shè)”的循環(huán)。全球巨頭都是這么玩的：Equinix當(dāng)前市值超1000億美元，常年通過資產(chǎn)出售、合資項(xiàng)目回收資金，支撐每年數(shù)十億級的再投資；Digital Realty市值超600億美元，也在通過資本循環(huán)持續(xù)加碼AI算力基建。

但國內(nèi)IDC公募REITs，從誕生之日起就藏著不少現(xiàn)實(shí)短板。

首當(dāng)其沖便是租約周期普遍偏短。截至一季度末，潤澤REIT底層資產(chǎn)的加權(quán)平均剩余租約為8.75年，這是它能獲得相對較高估值的核心原因。而萬國REIT底層資產(chǎn)的加權(quán)平均合同剩余期限為1181.1天，折算約3.24年，也是它年化分派率偏低的關(guān)鍵。

奧飛的情況，跟萬國高度相似：公司整體合同期限集中在3-5年；南沙項(xiàng)目即便綁定頭部客戶，當(dāng)前剩余租約也僅3年多、不足5年，顯著短于潤澤的長租約結(jié)構(gòu)。這意味著：3-5年后必須重談客戶、重定租金。若屆時(shí)AI需求退潮、或大客戶轉(zhuǎn)向運(yùn)營商，REITs底層現(xiàn)金流將直接承壓。

從二級市場表現(xiàn)也能看出端倪：截至2026年5月29日收盤，南方潤澤REIT、南方萬國REIT上市后均收獲近47%的漲幅，但二者均從階段高點(diǎn)有所回落。雖然兩者年化分派率可觀，但市場已經(jīng)開始理性審視IDC行業(yè)的共性問題：行業(yè)供給過剩隱憂、AI需求不確定性、短租約帶來的現(xiàn)金流不穩(wěn)定性，這也是算力類REIT難以持續(xù)走出長牛行情的核心原因。

更隱蔽的是技術(shù)迭代速度極快。中金等多家券商研報(bào)明確提示：服務(wù)器折舊僅3–5年，AI算力升級周期更短；傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)柜正面臨功率不足、冷卻方式落后的淘汰壓力。8kW+高功率密度已成為新建智算中心門檻，液冷在AI場景快速普及，存量機(jī)房需持續(xù)大額改造才能匹配客戶需求——改造支出最終會(huì)侵蝕REITs可供分配金額。

除此之外，奧飛自身經(jīng)營隱患也不容忽視。前五大客戶貢獻(xiàn)超70%收入，第一大客戶占比近40%?？蛻粜庞秒m穩(wěn)，但單一客戶訂單調(diào)整，現(xiàn)金流會(huì)直接受沖擊。

三大運(yùn)營商合計(jì)占據(jù)國內(nèi)IDC市場近50%份額；智算總規(guī)模方面，中國移動(dòng)達(dá)92.5 EFLOPS、中國電信達(dá)91 EFLOPS，形成雙寡頭格局。過去三年，三大運(yùn)營商在算力領(lǐng)域的累計(jì)資本投入已超千億元，憑借帶寬、資金與渠道優(yōu)勢，持續(xù)擠壓民營IDC的生存空間。

一句話總結(jié)：國內(nèi)IDC REITs的“香”是流動(dòng)性幻覺，“燙嘴”才是長期現(xiàn)實(shí)；對租約短、客戶集中、技術(shù)迭代快的民營IDC而言，REITs是救命錢，但不是解藥。

門推開了，后面是什么？

5月29日盤中，奧飛數(shù)據(jù)大跌5.80%，收盤報(bào)21.76元，當(dāng)日主力資金凈流出1.25億元。

盤面這波下跌，跟晚間的REITs公告半毛錢關(guān)系都沒有。市場用腳投的票是：這家公司的短期業(yè)績和資金壓力，已經(jīng)讓人不放心了。

截至5月30日，南沙IDC公募REIT暫還看不到招募說明書，底層資產(chǎn)最終估價(jià)、實(shí)際能融到多少錢，全都沒有定論。這次打包送進(jìn)REITs的只有南沙產(chǎn)業(yè)園1、2號樓，其實(shí)早已明確1號樓固定規(guī)劃1460個(gè)機(jī)柜，2號樓戶型、體量和前者相差無幾，估測機(jī)柜數(shù)量在1400至1500臺左右，兩棟樓加起來整體機(jī)柜規(guī)模大概在2900到3000臺，目前已有2000臺機(jī)柜敲定百度長期租賃合作，服務(wù)期限6年，預(yù)計(jì)合作總收入約10億元。

放在當(dāng)下短租約IDC市場行情里保守測算，單機(jī)柜估值落在45萬至52萬元區(qū)間，整批資產(chǎn)賬面估值大概在13億至17億元之間，刨掉企業(yè)需要自留的份額，再算上各類發(fā)行相關(guān)開支，實(shí)際能對外募集到的資金大概在11億至13億元上下。真實(shí)金額最終還是要看官方正式文件，往后租約能不能順利續(xù)上、機(jī)房實(shí)際上架率高低，都會(huì)直接左右最終融資規(guī)模。

按照行業(yè)里認(rèn)可度更高的55萬元單機(jī)柜市價(jià)來粗略估算，3000臺機(jī)柜體量，再算上企業(yè)必須自留的份額，項(xiàng)目落地之后，奧飛實(shí)際可回籠的資金大概率落在區(qū)間上沿13億元左右?；鼗\資金中，不超過15%的部分可用于置換高成本負(fù)債，一定程度上緩解公司的財(cái)務(wù)支出壓力；其余大部分資金需投入新算力項(xiàng)目建設(shè)，為后續(xù)業(yè)務(wù)擴(kuò)張?zhí)峁┲巍?/p>

靠著REITs盤活資產(chǎn)，也等于讓出了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)未來長期收益，往后企業(yè)只能靠著日常運(yùn)營賺取管理服務(wù)費(fèi)，企業(yè)自身各類經(jīng)營難題，也沒法靠一次資產(chǎn)上市徹底化解。

不管是行業(yè)普遍存在的短期租約隱患、客戶扎堆集中的經(jīng)營隱患，還是運(yùn)營商強(qiáng)勢擠占市場、硬件快速迭代帶來的改造成本壓力，以及過往遺留的資產(chǎn)減值問題，全都是繞不開的現(xiàn)實(shí)難題。

從早前對外直言沒有布局REITs的想法，到如今一邊推進(jìn)私募類REIT項(xiàng)目，一邊火速申報(bào)公募REIT，短短十個(gè)月態(tài)度大變，背后說白了就是資金壓力倒逼所致。

南沙這3.9萬平方米算力資產(chǎn)最終能賣什么價(jià)錢，直接決定奧飛數(shù)據(jù)未來兩年的生存與發(fā)展空間。至于三年之后大客戶是否還會(huì)續(xù)約、老舊機(jī)房能不能跟上行業(yè)技術(shù)迭代、后續(xù)新一輪融資該如何布局這些長遠(yuǎn)問題，眼下根本無暇顧及。

現(xiàn)在，先活過這一關(guān)再說。

附：奧飛數(shù)據(jù)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)（2025年全年 vs 2026年一季度）

數(shù)據(jù)說明：

1、機(jī)柜規(guī)模：南沙數(shù)字智慧產(chǎn)業(yè)園1號樓機(jī)柜規(guī)劃數(shù)量取自公開項(xiàng)目備案信息，2號樓體量、機(jī)柜數(shù)量為行業(yè)機(jī)構(gòu)對標(biāo)測算，整體2900-3000臺機(jī)柜規(guī)模為行業(yè)測算數(shù)據(jù)；2000臺機(jī)柜綁定百度租賃為公司2021年9月官方公告披露信息；

2、單機(jī)柜及資產(chǎn)估值：45萬-52萬元/臺保守估值、55萬元/臺大灣區(qū)高功率算力機(jī)柜溢價(jià)估值，參考2026年IDC算力資產(chǎn)證券化行業(yè)研報(bào)、公募REITs算力項(xiàng)目估值體系，適配南沙自貿(mào)區(qū)高規(guī)格智算中心區(qū)位與資產(chǎn)屬性；

3、募資規(guī)模測算：13億-17億元底層資產(chǎn)估值、11億-13億元對外募資區(qū)間、13億元中性回籠資金，均為扣除原始權(quán)益人法定自留份額、發(fā)行中介費(fèi)用后的市場化測算結(jié)果，非公司官方披露數(shù)據(jù)，最終募資規(guī)模、資產(chǎn)估值以公司后續(xù)正式招募說明書及交易所披露文件為準(zhǔn)；

4、公司財(cái)務(wù)、股權(quán)、公告信息，全部取自奧飛數(shù)據(jù)歷年定期報(bào)告、臨時(shí)公告及巨潮資訊網(wǎng)公開披露內(nèi)容；二級市場REITs行情、分派率數(shù)據(jù)取自2026年5月29日深交所收盤公開數(shù)據(jù)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 睿讀丨奧飛數(shù)據(jù)的REITs牌桌：一場沒有退路的梭哈——南沙3.9萬㎡算力園區(qū)入池背后