作者：睿思中國

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2026年5月，公募REITs與機構(gòu)間REITs行情呈現(xiàn)鮮明分化態(tài)勢——公募端趨于理性定價，機構(gòu)間市場則項目加速落地。

公募端：首批商業(yè)REITs理性定價，多賽道審核提速

首批四只商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs完成公眾發(fā)售，四款產(chǎn)品全部提前結(jié)束募集、啟動比例配售，合計募資約203億元。

數(shù)字不算小，但認(rèn)購結(jié)構(gòu)透露出明顯的理性信號：

國泰海通砂之船商業(yè)REIT（西安奧萊）：網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù) 103.8倍，募資 55.31億元

中信建投首農(nóng)商業(yè)REIT（北京龍德廣場）：82.62倍，募資 30.13億元

中金唯品會商業(yè)REIT（鄭州、哈爾濱杉杉奧萊）：68.0倍，募資 76.96億元

匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)REIT（黃浦鼎保/鼎博大廈）：38.6倍，募資 40.92億元

對比來看，興業(yè)證券金工團隊統(tǒng)計，2025年下半年發(fā)行的基建、能源、保障房類公募REITs網(wǎng)下平均認(rèn)購倍數(shù)約239倍。

商業(yè)不動產(chǎn)賽道的機構(gòu)熱情明顯低于這一水平——業(yè)態(tài)之間的估值分層已經(jīng)非常清楚：奧萊憑借抗周期屬性和穩(wěn)定出租率拿到百倍認(rèn)購，核心區(qū)寫字樓則被租金波動和供需壓力壓到四折以下。

錢從哪來，比錢有多少更值得關(guān)注

保險資金長期被視為REITs的長線配置主力，全市場持倉市值占比約20%，是第二大機構(gòu)持有者。

但首批四只商業(yè)REITs的戰(zhàn)略配售名單里，險資幾乎缺席——僅中國人壽體系少量參與了砂之船REIT，其余三單均無險資入局。

本輪戰(zhàn)配主力是券商自營、公募基金、私募和信托，券商自營認(rèn)購占比在7.75%—18.75%之間。

這不是偶然。從全市場持倉結(jié)構(gòu)看：

? 公募REITs的第一大持有群體是券商自營，流通盤占比約53%

? 保險資金更多是擇時參與、單項目重點布局

商業(yè)不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的估值邏輯本就不同——前者看租金現(xiàn)金流的可持續(xù)性，后者看特許經(jīng)營權(quán)剩余年限，險資內(nèi)部風(fēng)控模型對商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險權(quán)重天然偏高。

疊加當(dāng)前商業(yè)寫字樓空置率承壓、租金仍在磨底，險資選擇觀望完全合理。

說白了，投資邏輯已經(jīng)從"地段溢價"切換到"現(xiàn)金流定價"，這個轉(zhuǎn)變在商業(yè)REITs上體現(xiàn)得最徹底。

5月下旬，多賽道審核提速

5月22日

上交所向中金開元旅業(yè)酒店REITs出具審核反饋意見，項目擬募資18.44億元，底層為杭州、溫州、嵊州三座開元名都大酒店，評估價值18.04億元。純高星級酒店業(yè)態(tài)的公募REIT在市場上極為稀缺，這單如果落地，將進一步豐富商業(yè)不動產(chǎn)REITs的業(yè)態(tài)版圖。

5月26日

深交所向銀華粵海水務(wù)水利REITs下發(fā)問詢函，從機構(gòu)履職、資產(chǎn)合規(guī)、經(jīng)營財務(wù)、估值邏輯、基金治理五個維度展開穿透式審核。監(jiān)管對基建REITs的審核顆粒度在明顯變細(xì)。

同日，基建賽道也迎來落地——

易方達廣西北投高速REIT（508093）在上交所上市交易，發(fā)售價格8.25元/份，募集資金24.75億元。底層資產(chǎn)為蘭海高速廣西南寧那南段，全長48.724公里，2025年項目公司營業(yè)收入合計3.11億元，原始權(quán)益人為廣西北部灣投資集團。

5月27日

華夏華潤置地商業(yè)REIT進入問詢階段，擬募資54.05億元，底層為成都核心區(qū)域商業(yè)資產(chǎn)，是近期央企商業(yè)REITs的大體量項目。

同日，紅土創(chuàng)新茂業(yè)商業(yè)REIT進入反饋階段，底層為成都高新區(qū)甲級寫字樓，是民營零售集團通過商辦REITs盤活存量資產(chǎn)的代表性標(biāo)的。

5月28日

華夏龍崗城投產(chǎn)業(yè)園REIT獲深交所受理，擬募資11.33億元，底層為深圳龍崗寶龍科技城核心的智慧家園產(chǎn)業(yè)園；

中金杭州安居保租房REIT進入問詢流程，擬募資8.52億元，聚焦杭州本地保障性租賃住房資產(chǎn)盤活。

擴募節(jié)奏同樣在提速

截至5月末，全市場已落地公募REITs擴募共計10單。

? 中金廈門安居保租房REIT（508058）：5月16日完成7.89億元募資，5月19日新增份額上市——全國第三單完成擴募的保障性租賃住房REITs

? 博時蛇口產(chǎn)園REIT：5月15日持有人大會審議通過二次擴募議案——落地后有望成為市場首單實現(xiàn)兩次擴募的產(chǎn)業(yè)園疊加倉儲復(fù)合型公募REIT

機構(gòu)間REITs：大額項目密集落地，多賽道首單接連突破

公募端多賽道推進的同時，機構(gòu)間REITs（持有型不動產(chǎn)ABS）在5月下旬迎來一波集中發(fā)行，本月已有項目成功掛牌，大額項目持續(xù)涌入，覆蓋長租公寓、物流倉儲、IDC、新能源光伏、城市綜合體等多個賽道。

5月項目時間線

5月8日 ｜ 本月首單掛牌

港華能源"太保資產(chǎn)-港華智慧新能源基礎(chǔ)設(shè)施碳中和綠色持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃"在深交所正式掛牌，發(fā)行規(guī)模3.05億元。底層為江浙粵等地14個工商業(yè)分布式光伏項目，采用"自發(fā)自用余電上網(wǎng)"模式，獲保險、國有及外資機構(gòu)、信托、理財、券商等多元資金積極認(rèn)購。

? 這是本月首單成功掛牌的機構(gòu)間REITs，也是新能源賽道已驗證的落地案例。

同日，華泰家驛倉儲物流持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃獲上交所受理，擬發(fā)行53.23億元，為本月物流賽道最大單（超京東高和42億），底層為持有型倉儲物流不動產(chǎn)。

5月19日 ｜ 本月最大單筆申報

華能集團兩期能源資產(chǎn)綠色持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃（碳中和）獲上交所受理，合計規(guī)模45億元（一期23億+二期22億）。底層聚焦華能新能源旗下風(fēng)電、光伏等清潔能源資產(chǎn)，是華能繼2024年發(fā)行48億綠色REITs、近50億藍色碳中和REITs后，在新能源資產(chǎn)證券化上的又一次加碼。

? 45億是本月機構(gòu)間市場體量最大的單筆申報，央企在新能源證券化上已經(jīng)形成持續(xù)慣性。

5月20日 ｜ 國內(nèi)首單純市場化高端公寓權(quán)益型REIT

中金-博鄰高端服務(wù)式公寓機構(gòu)間REITs啟動募資，底層是上海靜安、五角場核心城區(qū)1100余套高端服務(wù)式公寓，獲批規(guī)模15.2億元、當(dāng)期募資8億元。服務(wù)對象主要是企業(yè)高管和外籍商務(wù)人群，長期租約占比高，填補了非保租房類居住資產(chǎn)證券化的空白。

5月25日 ｜ 工商業(yè)光伏賽道首單擴募

碧澄能源分布式清潔能源機構(gòu)間REITs擴募獲深交所受理。首發(fā)項目規(guī)模3.2億元、底層130MW工商業(yè)光伏，本次擴募是工商業(yè)光伏賽道首單機構(gòu)間REITs擴募——新能源資產(chǎn)不再是"發(fā)一單就完了"，可以通過持續(xù)擴募滾動盤活。

5月27日 ｜ 5月全市場體量最大存量資產(chǎn)盤活項目

瑞安新天地持有型不動產(chǎn)ABS（機構(gòu)間REITs）獲上交所受理，擬發(fā)行規(guī)模57.92億元。原始權(quán)益人為武漢商盈房地產(chǎn)管理有限公司與武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，計劃管理人為華泰證券資管。

5月28日 ｜ 兩單同日落地

京東高和物流+IDC混合業(yè)態(tài)機構(gòu)間REIT正式設(shè)立，總規(guī)模42億元，底層覆蓋昆山、南京、成都、德陽四處高標(biāo)準(zhǔn)倉儲及數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)，是全市場首單倉儲疊加數(shù)據(jù)中心的權(quán)益型REIT，獲瑞眾保險、青島國信等頭部機構(gòu)超額認(rèn)購。

同日，申港-中聯(lián)通合新能源光伏機構(gòu)間REIT掛牌上市，首期1.14億元，底層為江浙粵多地工商業(yè)屋頂光伏，是業(yè)內(nèi)首單以不動產(chǎn)投資基金為原始權(quán)益人的新能源機構(gòu)間REIT，打通了光伏資產(chǎn)"開發(fā)—運營—證券化"的完整閉環(huán)。

儲備端同樣活躍

深業(yè)集團、成都產(chǎn)投集團、湖南麓谷集團、烏魯木齊商貿(mào)發(fā)展集團等企業(yè)近期密集啟動機構(gòu)間REITs招標(biāo)，覆蓋基礎(chǔ)設(shè)施特許經(jīng)營權(quán)、奧特萊斯、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多類資產(chǎn)，顯示出地方國企正在批量推進存量資產(chǎn)證券化。

主體分化：央國企搶賽道，民企找出口

項目密集落地的背后，主體分化格局持續(xù)固化。

儲備公募REITs項目中，央國企占比超七成，憑借優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)和低成本融資優(yōu)勢搶占賽道，REITs已經(jīng)成為其降負(fù)債、盤活存量的標(biāo)準(zhǔn)化工具。

央企動態(tài)

招商蛇口于5月19日審議通過方案，正式啟動全新商業(yè)不動產(chǎn)公募REIT申報，擬整合深圳太子廣場、昆山花園城兩處優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。這也是招商蛇口布局的第四只公募REIT產(chǎn)品，進一步完善企業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域投融建管退完整業(yè)務(wù)閉環(huán)。

民企動態(tài)

新城控股是少數(shù)在積極推進REITs的民企開發(fā)商之一——5月28日，其吾悅廣場機構(gòu)間REITs擴募規(guī)模從12.86億元上調(diào)至21.46億元，公募商業(yè)REIT也在同步推進，形成雙線并行。

2025年新城控股受行業(yè)調(diào)整影響，經(jīng)營和現(xiàn)金流承壓，商業(yè)資產(chǎn)抵押比例接近九成，傳統(tǒng)融資空間基本觸頂。不新增剛性債務(wù)的REITs，幾乎是其優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的唯一出口。

多數(shù)出險民營房企現(xiàn)階段仍以資產(chǎn)處置、債務(wù)重組為主，出清節(jié)奏還在持續(xù)。

總結(jié)：分化中走向成熟

市場規(guī)模一覽（截至2026年5月）

? 公募REITs存續(xù)只數(shù)：82只

? 公募REITs總發(fā)行規(guī)模：突破2215億元

? 機構(gòu)間私募REITs累計發(fā)行：49單，總規(guī)模804.78億元

? 同期申報項目規(guī)模：約800億元

2025年底證監(jiān)會發(fā)布的REITs高質(zhì)量發(fā)展相關(guān)指導(dǎo)政策持續(xù)落地，行業(yè)堅持各類市場主體平等發(fā)展原則，持續(xù)支持民營房企借助REITs拓寬權(quán)益型融資渠道。

縱觀整個5月市場行情，公募與機構(gòu)間兩大市場并非冷熱對立，而是各自朝著成熟化方向穩(wěn)步演進：

公募商業(yè)REITs褪去炒作熱度，回歸資產(chǎn)本身價值定價

機構(gòu)間REITs在新能源、倉儲物流賽道快速放量，扛起存量資產(chǎn)盤活重任

當(dāng)行業(yè)投資邏輯全面錨定現(xiàn)金流與長期運營實力，優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健資產(chǎn)自然收獲市場資金青睞，單純依靠地段概念炒作的發(fā)展模式已然落幕。

當(dāng)下市場呈現(xiàn)出的各類分化特征，并非行業(yè)亂象，而是REITs行業(yè)由粗放擴容轉(zhuǎn)向穩(wěn)健提質(zhì)的自然過程。

十五五探索方向明確，REITs納入滬深港通已提上監(jiān)管日程，港交所相關(guān)籌備工作持續(xù)加速——成熟不是終點，是正在發(fā)生的事。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 觀察丨5月公募REITs與機構(gòu)間REITs：多賽道提速，分化中走向成熟