作者：財(cái)視中國(guó)

來(lái)源：財(cái)視（ID:caishiv）

2026年5月18日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，易方達(dá)基金、華夏基金、南方基金、中金基金四家基金公司同步上報(bào)了中證REITs全收益指數(shù)證券投資基金產(chǎn)品，這是國(guó)內(nèi)公募基金領(lǐng)域首批REITs指數(shù)化產(chǎn)品，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式邁入指數(shù)化投資新階段。

此次首批REITs指數(shù)基金的申報(bào)，恰逢中國(guó)公募REITs首批產(chǎn)品獲批五周年。五年前，首批9只公募REITs以314億元的募集規(guī)模開(kāi)啟試點(diǎn)；截至2026年5月18日，全市場(chǎng)已累計(jì)成立82只REITs產(chǎn)品（上市81家），最新總市值突破2200億元，用五年時(shí)間完成了從“小眾試點(diǎn)”到產(chǎn)品數(shù)量“亞洲第一”的跨越。

此次申報(bào)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的積極影響。在申報(bào)前一周，中證REITs全收益指數(shù)下跌2.2%，錄得年內(nèi)最大周跌幅，5月15日收盤跌破1000點(diǎn)關(guān)口。而隨著申報(bào)信息發(fā)布，5月19日該指數(shù)跳空高開(kāi)，收盤大漲2.37%，創(chuàng)年內(nèi)最大單日漲幅，強(qiáng)勢(shì)站上1000點(diǎn)。已上市的81單公募REITs項(xiàng)目當(dāng)日全部收漲。

然而，在滿屏樂(lè)觀敘事之下，三個(gè)仍待解答的問(wèn)題則更值得追問(wèn)：增量資金能否跑贏供給？長(zhǎng)線資金何時(shí)能來(lái)？投資者何時(shí)從“打新”走向“配置”？

01  增量資金能否跑贏供給？

首批REITs指數(shù)基金申報(bào)的時(shí)點(diǎn)，暗藏深意。就在申報(bào)前一周，中證REITs全收益指數(shù)下跌2.2%。華泰證券指出，四只REITs指數(shù)基金同日集中申報(bào)，政策用意清晰——以增量資金預(yù)期對(duì)沖供給壓力，穩(wěn)市信號(hào)明確。

“信號(hào)”確實(shí)起了作用。申報(bào)消息發(fā)布的次日（5月19日），中證REITs全收益指數(shù)跳空高開(kāi)，收盤大漲2.37%，創(chuàng)年內(nèi)最大單日漲幅。整個(gè)交易周（5月18日至22日），指數(shù)累計(jì)上漲1.46%，周度成交額環(huán)比大增38.27%。

但問(wèn)題在于，情緒修復(fù)之下，基本面改善仍待觀察。

截至5月24日，在申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs共20單，估值合計(jì)超600億元。首批4單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs在上周（5月18日至22日）集中完成網(wǎng)下詢價(jià)，國(guó)泰海通砂之船商業(yè)REIT、中信建投首農(nóng)商業(yè)REIT、中金唯品會(huì)商業(yè)REIT、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)REIT認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為103.8倍、82.6倍、68.3倍、38.6倍，平均認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為73.3倍——這組數(shù)據(jù)看似不低，但較年內(nèi)此前3單基礎(chǔ)設(shè)施REITs高達(dá)239.1倍的平均認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，已大幅降低。市場(chǎng)在一級(jí)市場(chǎng)的“消化能力”正在減弱。

從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，供需天平顯然供給端更加吃重——申萬(wàn)宏源測(cè)算顯示，二級(jí)債基入市全年僅能為REITs市場(chǎng)帶來(lái)約6億至12億元的增量資金，而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs單方面申報(bào)估值就超600億元。換言之，指數(shù)基金帶來(lái)的“活水”固然可貴，但在供給的龐大存量面前，其實(shí)際對(duì)沖能力仍需冷靜審視。

02  長(zhǎng)線資金何時(shí)才能“進(jìn)得來(lái)、留得住”？

與供給壓力形成對(duì)照的，是REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期懸而未決的投資者結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

中金公司統(tǒng)計(jì)，截至2025年末，全市場(chǎng)公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者占比均值達(dá)97.21%，持有人戶數(shù)下降、戶均持有份額上升。從流通盤持有人結(jié)構(gòu)來(lái)看，券商自營(yíng)以42.6%的占比居首，仍是市場(chǎng)最大買方；產(chǎn)業(yè)資本占比雖大幅抬升，但帶有戰(zhàn)略性持有特征；險(xiǎn)資占比反而下滑了4.89個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)線資金方面，瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉表示，社?；稹⑵髽I(yè)年金等長(zhǎng)線資金參與REITs的比例幾乎為零。

這是一個(gè)高度集中且不夠多元的結(jié)構(gòu)——長(zhǎng)線資本缺席，散戶進(jìn)不來(lái)，現(xiàn)有機(jī)構(gòu)甚至在撤退。而其背后，是投資者生態(tài)的幾大問(wèn)題：

首先是合規(guī)路徑不暢。社保、年金等長(zhǎng)線資金對(duì)投資標(biāo)的的合規(guī)要求極高，而REITs目前在會(huì)計(jì)分類、稅收處理、投資比例限制等方面仍存在模糊地帶。朱元偉對(duì)此有明確判斷：長(zhǎng)線資金參與REITs的比例目前幾乎為零，而指數(shù)基金的合規(guī)路徑清晰，可能是它們進(jìn)場(chǎng)“最現(xiàn)實(shí)的工具”。

其次是投研門檻過(guò)高。當(dāng)前82只REITs橫跨產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、保租房、消費(fèi)、能源、環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等八大板塊，底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)邏輯、現(xiàn)金流特征、估值方法差異極大。單券投研成本高企，使得中小機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者望而卻步。

最后是行為慣性固化?！按蛐隆蔽幕赗EITs市場(chǎng)根深蒂固，大量資金追逐首發(fā)溢價(jià)收益，上市后即離場(chǎng)，缺乏長(zhǎng)期持有意愿。去年年末即出現(xiàn)數(shù)次破發(fā)現(xiàn)象，其中不乏在網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)時(shí)倍數(shù)超過(guò)300倍的高熱度REITs，打新熱和持有冷的熱度差可見(jiàn)一斑。

03  從“打新”到“配置”還有多遠(yuǎn)？

過(guò)去五年，投資者參與公募REITs必須在證券公司開(kāi)通場(chǎng)內(nèi)賬戶，對(duì)大量習(xí)慣使用銀行、第三方互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的場(chǎng)外基民而言，始終缺少一個(gè)便捷的“一鍵買入”工具。渠道壁壘，塑造了REITs市場(chǎng)“機(jī)構(gòu)為主、散戶稀少”的投資者結(jié)構(gòu)。

場(chǎng)外指數(shù)基金的推出，恰恰打破了這道壁壘。本次申報(bào)的4只產(chǎn)品均為場(chǎng)外指數(shù)基金，直接投資于指數(shù)成份證券，采用現(xiàn)金申贖模式，運(yùn)作不依賴盤中交易機(jī)制，更適合通過(guò)銀行、券商及第三方平臺(tái)廣泛銷售，能夠有效覆蓋更大范圍的個(gè)人投資者與穩(wěn)健型機(jī)構(gòu)投資者。

從產(chǎn)品設(shè)計(jì)看，這批指數(shù)基金統(tǒng)一跟蹤中證REITs全收益指數(shù)（932047.CSI），該指數(shù)選取了53只滿足流動(dòng)性及上市時(shí)間要求的已上市公募REITs作為樣本，覆蓋全市場(chǎng)REITs數(shù)量的65.43%和總市值的77.23%。其核心特征在于采用全收益統(tǒng)計(jì)口徑，將分紅全額納入指數(shù)收益，能夠較為完整地反映持有公募REITs的實(shí)際投資回報(bào)。

這意味著REITs首次擁有了面向數(shù)億場(chǎng)外基民的標(biāo)準(zhǔn)化入口。展望未來(lái)，正如業(yè)內(nèi)人士所言，伴隨REITs指數(shù)基金的推出，投資者行為有望從“打新持有”向被動(dòng)配置方向轉(zhuǎn)變，定價(jià)權(quán)也將從個(gè)券研究向指數(shù)體系遷移。

市場(chǎng)各方眼下最為關(guān)注的是審批節(jié)奏和實(shí)際募集規(guī)模。華泰證券指出，若證監(jiān)會(huì)以快速通道在1至2個(gè)月內(nèi)批復(fù)，將進(jìn)一步強(qiáng)化政策穩(wěn)市場(chǎng)信號(hào)。短期看提振信心；中期有望引入險(xiǎn)資等長(zhǎng)線資金進(jìn)場(chǎng)，改善市場(chǎng)資金結(jié)構(gòu)；長(zhǎng)期則促進(jìn)投融兩端良性循環(huán)，推動(dòng)市場(chǎng)定價(jià)效率提升。

中信建投地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)測(cè)算，若年內(nèi)10家機(jī)構(gòu)獲批REITs指數(shù)基金、單家發(fā)行3-5億元，則指數(shù)產(chǎn)品有望在年內(nèi)貢獻(xiàn)30-50億元。

中金公司研究團(tuán)隊(duì)將首批REITs指數(shù)基金評(píng)價(jià)為“資產(chǎn)荒時(shí)代的‘及時(shí)雨’”，認(rèn)為在低利率環(huán)境下，公募REITs憑借強(qiáng)制分紅屬性具備良好的大類資產(chǎn)配置價(jià)值，指數(shù)基金的推出有望提供標(biāo)準(zhǔn)化、低成本的底層配置工具。

無(wú)論首批產(chǎn)品募得資金量是30億還是50億，“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)”預(yù)期將首次以“普惠金融產(chǎn)品”的姿態(tài)走進(jìn)了大眾投資者的資產(chǎn)配置菜單——這一變化，也許比任何資金數(shù)字都更具深遠(yuǎn)意味。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。本文中的任何分析、預(yù)測(cè)及判斷均不構(gòu)成對(duì)證券價(jià)格漲跌或市場(chǎng)走勢(shì)的保證，亦不代表任何確定性承諾。投資者應(yīng)獨(dú)立作出投資決策，并自行承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。因依賴本文內(nèi)容而導(dǎo)致的任何直接或間接損失，本文作者及發(fā)布平臺(tái)不承擔(dān)任何法律責(zé)任。過(guò)往業(yè)績(jī)不代表未來(lái)表現(xiàn)，請(qǐng)結(jié)合自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力審慎決策。

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原標(biāo)題： 洞察 | REITs指數(shù)化投資蓄勢(shì)待發(fā)，三大懸念仍待解答