作者：睿思中國

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6 月 3 日，ESR-REIT 公告披露，此前打包出讓的新加坡 8 處工業(yè)物流資產(chǎn)包中，7 宗物業(yè)已正式完成交割，合計成交金額 2.246 億新元，僅剩丹絨賓朱魯 46A 號標(biāo)的仍在辦理手續(xù)。

這筆總對價3.381 億新元、較評估價溢價 2% 的交易，是 ESR 與博楓近兩年最具標(biāo)志性的落地項目。

以此為切入，可以完整復(fù)盤兩家機構(gòu)在股權(quán)、不動產(chǎn)、基金層面的多年資本往來。

先看背景：2024 財年 ESR 凈虧損7.62 億美元，2023 年還盈利 2.68 億，收益同比下滑 26.7%，股價較高點回撤超 70%。

2025 年 7 月以 552 億港元估值完成私有化退市，截至今年 5 月約一成存量資產(chǎn)被劃入非核心待處置清單。

所以這輪資產(chǎn)處置不是錦上添花，是流動性自救。

但若僅盯著資產(chǎn)出售動作，很容易片面誤判 ESR 整體經(jīng)營邏輯。

ESR 的另一面：資產(chǎn)處置之外仍在持續(xù)加碼投資

就在密集出清的同時，ESR 的另一面同樣在運轉(zhuǎn)。

4 月 9 日，ESR 宣布獲得8.5 億美元追加股權(quán)資本，全部由現(xiàn)有股東承諾投入，這是私有化后股東對其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的又一次真金白銀投票。

6 月 2 日，ESR-REIT 又設(shè)立了規(guī)模20 億新元的歐元中期票據(jù)發(fā)行框架，由華僑銀行擔(dān)任牽頭安排行，可按需發(fā)行多幣種債券，募資凈額用于置換存量借款、支持收購開發(fā)、補充營運資金。

融資通道在重建。

開發(fā)端也沒停。

6 月 1 日，ESR 與三菱地所亞洲成立合資平臺，共同開發(fā)悉尼西部亨特伍德高端物流園，總投資約 7 億澳元，這是雙方兩年內(nèi)第二個合資項目，前一個墨爾本帕肯納姆園區(qū)已滿租。

4 月 24 日，ESR 與華懋集團(tuán)在香港的旗艦物流項目正式動工，7 層甲級倉儲、配建電動車充電停車場和屋頂光伏，預(yù)計 2028 年一季度竣工，將提供約 13.9 萬平方米倉儲空間。

華東市場同樣有動作。

據(jù)項目落地信息，ESR 與國內(nèi)頭部雙幣種資產(chǎn)管理機構(gòu)合作設(shè)立的產(chǎn)業(yè)基金已在蘇州高新區(qū)拿下首幅工業(yè)用地，規(guī)劃建筑面積 17.5 萬平方米，預(yù)計 2027 年底竣工。

4 月 21 日，ESR 還與兩家國內(nèi)頭部保險集團(tuán)設(shè)立了16 億元人民幣專項基金，將收購上海與蘇州兩處共約 32 萬平方米的高標(biāo)物流資產(chǎn)。

ESR 本輪資產(chǎn)出清兼具緩解流動性壓力與主動優(yōu)化組合雙重目的，是一次有計劃的戰(zhàn)略收縮與再部署。事實上，ESR 本輪大規(guī)模資產(chǎn)出清，本質(zhì)是高利率周期下業(yè)績虧損、退市承壓、杠桿高企倒逼的被動自救行為，戰(zhàn)略優(yōu)化更多是順勢附帶效果。

自 2025 年初啟動資產(chǎn)出清以來，ESR 累計回收資金已超20 億美元（公司官方凈回款口徑）。上述新增投資資金高度依賴前期資產(chǎn)處置回籠的現(xiàn)金流支撐。

僅 2026 年上半年，已落地交易就有5 筆：

3 月出讓新加坡樟宜商務(wù)園酒店物業(yè)

3 月出售上海新茂大廈與新加坡新達(dá)產(chǎn)業(yè)信托管理人權(quán)益

4 月和 TPG 合作出讓日本橫濱物流園部分股權(quán)

6 月完成新加坡 8 宗工業(yè)倉儲中 7 宗交割

而 2024 年已完成簽約的 ARA 傳統(tǒng)私募基金業(yè)務(wù)，以 22 只基金、98 億美元 AUM 整體售予三井住友系主體。

資產(chǎn)處置品類豐富，酒店、寫字樓、倉儲項目及基金管理權(quán)均在出清清單內(nèi)，剝離標(biāo)的基本跳出物流主業(yè)范疇。

 從新加坡到澳洲，博楓吃下了什么

回到這筆 3.381 億新元的交易本身。

這批資產(chǎn)最早在 2025 年 12 月由 ESR-REIT 官宣打包出售，坐落于國際路、先鋒路、友諾士 1 號路等八個片區(qū)，總建面 22.68 萬平方米、可租賃面積 20.86 萬平方米，加權(quán)剩余土地年限 22.4 年，其中 4 個項目租期不足 13 年，全部為穩(wěn)定收租的運營資產(chǎn)，買方是博楓旗下專項地產(chǎn)收購基金。

交割完成后—— ESR-REIT 關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)變動

公告后股價小幅承壓，但機構(gòu)普遍將此解讀為"用短期分紅換長期安全邊際"，反應(yīng)中性偏正面。

博楓為什么愿意接？

2024 至 2025 年博楓在亞太物流地產(chǎn)累計落地超20 億美元成熟運營資產(chǎn)，偏好核心區(qū)位、長租約、高出租率的收租物業(yè)，ESR 這批資產(chǎn)恰好全中。博楓資金成本極低，天然適合在利率高位期吸納被低估的優(yōu)質(zhì)收租資產(chǎn)。該批量收購也依托 ESR 流動性承壓、被迫處置非核心資產(chǎn)的行業(yè)周期紅利才得以落地。

ESR 借處置優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，博楓依托低成本資金擇機布局亞太優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)，雙方各取所需，溢價 2% 成交也就說得通了。

這不是雙方第一次交手。

2025 年 5 月和 7 月，ESR 分兩個批次完成所持 Cromwell Property Group 近 30% 持股的全部出讓，博楓受讓后成為這家澳洲上市資管平臺第一大股東。Cromwell 主營澳洲商辦與工業(yè)資管，股權(quán)源自早年 ESR 收購 ARA 并入的存量，并非物流主業(yè)，清倉是全球非核心資產(chǎn)剝離的一環(huán)。

更早的 2023 至 2024 年，ESR 還通過原 ARA 旗下 Logos 澳洲平臺，向博楓澳洲地產(chǎn)基金分批出讓悉尼、墨爾本近郊標(biāo)準(zhǔn)化倉儲，多筆澳洲成熟倉儲陸續(xù)出讓，交易總規(guī)模超6 億澳元。

除了買賣，雙方還有更深的綁定。

2023 年初，ESR 入股博楓牽頭設(shè)立的東南亞工業(yè)地產(chǎn) BW 平臺，持股約 15%，博楓任 GP，雙方聯(lián)合布局印尼、馬來西亞產(chǎn)業(yè)園開發(fā)。

2022 至 2025 年，博楓旗下多只全球不動產(chǎn)母基金以 LP 身份出資 ESR 中國、澳洲多期物流美元基金，ESR 也小額參投博楓亞太增值產(chǎn)品，雙向 LP 機制讓資本綁定遠(yuǎn)超普通買賣關(guān)系。部分資本合作也是早年跨界投資沉淀低效資產(chǎn)后，雙方協(xié)商處置的被動落地結(jié)果。

目前還有兩筆潛在交易在推進(jìn)中：

2025 年末市場消息稱博楓進(jìn)場盡調(diào) ESR 長三角倉儲集群，傳聞潛在交易規(guī)模 12-18 億美元，項目仍處在盡調(diào)階段，暫無落地公告。

2026 年一季度雙方曾洽談大阪、神戶三處冷鏈倉儲收購，后續(xù)談判中止，暫無落地。

降杠桿的不止 ESR 一家

放到行業(yè)里看，調(diào)整的不止 ESR 一家。

嘉民——2024 年起收縮澳洲存量自持物業(yè)，放緩存量并購，資源轉(zhuǎn)向數(shù)據(jù)中心與定制地產(chǎn)開發(fā)，中國區(qū)資產(chǎn)以持有優(yōu)化為主，無大宗批量出讓記錄。

普洛斯——打法不同。2024 年 10 月官宣以 52 億美元把美、歐、日等海外區(qū)域（含巴西、越南）基金管理權(quán)賣給 Ares，但明確保留中國基金主體不動，國內(nèi)資產(chǎn)僅零散出清非核心園區(qū)，過往洽談方包含粵?？毓伞⒅袊锪骷瘓F(tuán)等國內(nèi)國資主體，落地處置多由地方國資、險資承接，整體戰(zhàn)略是重倉中國、放緩大宗出售，和 ESR 大規(guī)模甩賣的邏輯相反。

安博——新拿地節(jié)奏明顯放緩。

高利率壓制估值、需求增速回落、REITs 定價邏輯從規(guī)模溢價轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流折現(xiàn)，整個亞太物流地產(chǎn)都在降杠桿、保流動性，ESR 只是動作最密集的那個。

截至 2026 年 6 月，ESR-REIT 剩余持倉為新加坡 50 處、澳大利亞 18 處、日本 2 處，共 70 處物業(yè)。

澳洲在開發(fā)項目儲備超102 億澳元，全球物流地產(chǎn)開發(fā)儲備約90 億美元。

核心資產(chǎn)保住了，開發(fā)管道沒斷，融資通道正在重建。

體量收縮之后增長故事還能不能講，是 ESR 降杠桿之后必須回答的下一個問題。

從新加坡大額物業(yè)、澳洲大宗股權(quán)，到零散倉儲與基金合營，博楓已成為 ESR 處置非核心資產(chǎn)的核心接盤方。

但 ESR 不只是在賣——它在用最痛的方式換一張更輕的資產(chǎn)負(fù)債表，然后重新上場。

高利率與需求放緩的周期尚未結(jié)束，未來亞太物流賽道大概率還會誕生 ESR 與博楓的新交易，只不過下一筆，交易角色存在反轉(zhuǎn)空間。放眼不動產(chǎn)資管行業(yè)，頭部機構(gòu)的資產(chǎn)騰挪大多是周期壓力與戰(zhàn)略規(guī)劃共同作用的結(jié)果，完全依靠精準(zhǔn)預(yù)判跑贏市場 Beta 的案例十分稀少。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 觀察丨賣酒店、賣寫字樓、賣基金——ESR非核心資產(chǎn)，博楓接盤過半