投拓狗日記 
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作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID:ziguanshidai）
有人問了個(gè)問題：“回遷安置中，視同銷售收入等于視同銷售成本，那不是等于不用交視同銷售所得和土增稅？”
我不知道大家有沒有聽懂這哥們的意思。
打個(gè)比方，“拆一還一”100㎡，市場價(jià)值100萬，那么確認(rèn)視同銷售收入100萬，拆遷補(bǔ)償成本也是100萬，暫不考慮流轉(zhuǎn)稅，他認(rèn)為，企業(yè)所得稅=（100-100）×25%=0
其實(shí)，還真不少人有這樣的疑問，但這是不對的！
因?yàn)橐曂N售所確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償成本是要分?jǐn)偟秸麄€(gè)項(xiàng)目，而不只是分?jǐn)偟桨仓玫倪@部分！
有點(diǎn)繞口，沒有關(guān)系，我們來看一個(gè)案例！
【案例】登山哥是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2018年南都縣政府招商引資的原因，登山哥與當(dāng)?shù)仄じ飶S簽定了合同。合同約定，對皮革廠進(jìn)行拆遷，建設(shè)商住項(xiàng)目，總可售面積10萬方，建成后其中3萬方返還給皮革廠，除此外沒有支出其它土地款，請計(jì)算視同銷售所得！
該項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的成本構(gòu)成為：
1、土地征用費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)0萬元；
2、前期工程費(fèi)1000萬元；
3、建筑安裝工程費(fèi)15000萬元
4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3000萬元；
5、公共配套設(shè)施費(fèi)800萬元；
6、開發(fā)間接費(fèi)200萬元。
總成本為20000萬元，總可售面積為10萬㎡。單位成本2000元/㎡。該縣同類項(xiàng)目平均售價(jià)為6000元/㎡。
我們先來回顧一下國稅發(fā)[2006]187號文規(guī)定：
房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
該計(jì)算如下過程如下：
1、支付建筑施工等其它開發(fā)成本20000萬元。
2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=30000×6000=18000萬元
注意∶這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶30000平方米的，而是整個(gè)樓盤的。需要在總可售面積10萬平方米中分?jǐn)偂?/p>
3、視同銷售收入=30000×6000=18000萬元
4、單位可售面積計(jì)稅成本=（20000＋18000）÷100000=3800 元/平方米
注意∶其中10萬平方米是作為總的建筑面積計(jì)算的，不能以7萬元平方米作為分母
5、視同銷售成本=3800×30000=11400萬元
6、視同銷售所得=18000-11400=6600萬元
從該案例可以看到，視同銷售部分——收入并不等于成本，依然要繳納企業(yè)所得稅，和土地增值稅。因?yàn)橐曂N售的成本不僅是安置房的成本，而是要分?jǐn)偟秸麄€(gè)項(xiàng)目，即拆遷安置的部分和非安置的部分！
同樣道理，如果是用購置房屋來拆遷安置同樣會產(chǎn)生視同銷售所得。將購房支出直接計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)處理時(shí)，同樣拆遷補(bǔ)償費(fèi)需要分?jǐn)偅荒芎唵蔚乩斫鉃槭杖氲扔诔杀?，沒有土地增值稅。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 回遷安置，好多人都搞錯(cuò)了！
