作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

新世界發(fā)展目前最重要的任務(wù)，還是要做好眼前具確定性的事。

觀點(diǎn)網(wǎng) 新世界發(fā)展剛剛完成了一次債務(wù)大騰挪。

2025年11月，新世界發(fā)展發(fā)起一項(xiàng)債券交換計(jì)劃：以新發(fā)行的永續(xù)債及票據(jù)置換舊永續(xù)債及票據(jù)，發(fā)行額最多為19億美元﹙約148億港元﹚，包括最多16億美元（后續(xù)升至17.9億美元）利率9%的新永續(xù)債，以及利率7%于2031年到期的3億美元新票據(jù)。

這一債券置換涉及對原有債務(wù)的削減，這17.9億美元新永續(xù)債和3億美元新票據(jù)，對應(yīng)了新世界發(fā)展原有的約44.9億美元永續(xù)債和22.67億美元票據(jù)。換句話說，削減幅度最高達(dá)約53%。

如今，相關(guān)計(jì)劃已宣告完成。以新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚為首的管理層，無疑將這視為一次重大勝利。

據(jù)2月27日舉辦的2026財(cái)年中期業(yè)績發(fā)布會上透露，截至交割日期，新世界發(fā)展實(shí)際上接受了179億港元永續(xù)債、19億港元票據(jù)的債務(wù)進(jìn)行了置換。最終令永續(xù)債減少了87億港元，美元票據(jù)減少了4億港元。

管理層表示：“這次換債，可以減少我們未來的永續(xù)債成本，也是我們減債工作重要的一步?！?/span>

以更高的利率水平換取總債務(wù)的減少，新世界發(fā)展是要用“時(shí)間換空間”。不過就目前來說，新世界的業(yè)績?nèi)栽诖笫械挠绊懴鲁霈F(xiàn)波動。

資料顯示，2026財(cái)年上半年，該公司收入同比下降約50%至83.91億港元；撇除投資物業(yè)公平值變動及減值虧損的分部業(yè)績同比下滑24%，錄得32.1億港元；核心經(jīng)營溢利36.36億港元，同比下降18%。

但與此同時(shí)，由于新世界采取了多項(xiàng)措施推動“開源節(jié)流”，最突出的表現(xiàn)包括：香港樓市暢旺項(xiàng)目銷情理想、投資物業(yè)租金收入同比增長5%、行政開支和資本支出都有雙位數(shù)壓降……令公司毛利率重新回到60%高水平，股東應(yīng)占虧損也收窄44%至37.3億港元，經(jīng)營活動所得的現(xiàn)金流也保持為正。

這展現(xiàn)新世界發(fā)展在主動降杠桿中保持了業(yè)務(wù)韌性，其基本面依舊穩(wěn)健。

七招減債情況

減債是外界對新世界發(fā)展關(guān)注的重點(diǎn)。

在去年年初舉辦的2025財(cái)年中期業(yè)績發(fā)布會上，管理層就曾提出集團(tuán)正推行的“七招全力減債計(jì)劃”，當(dāng)中包括積極出售發(fā)展項(xiàng)目、積極出售非核心資產(chǎn)、釋放農(nóng)地價(jià)值、提高租務(wù)回報(bào)、精簡成本、暫停派息，以及積極的財(cái)務(wù)管理等。

這些計(jì)劃在2026財(cái)年內(nèi)依舊取得了良好的效果。

繼續(xù)積極出售發(fā)展項(xiàng)目方面，新世界發(fā)展財(cái)年內(nèi)完成了總應(yīng)占合約銷售138億港元，穩(wěn)步達(dá)成26財(cái)政年度指引，即達(dá)成270億港元銷售目標(biāo)過半。其中，新世界在香港完成了合約銷售103億港元，為2021年以來最高紀(jì)錄，在內(nèi)地則完成了32億元人民幣銷售。

隨著香港樓市持續(xù)升溫，新世界發(fā)展旗下項(xiàng)目銷情持續(xù)不錯(cuò)。例如2025年9月推出的半山區(qū)“天御”，成為2025年香港最多單位過億港元成交的項(xiàng)目；

九龍城Bohemian Collection組團(tuán)內(nèi)的“瑧博”于9月19日首次開盤，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)天售罄；2025年12月推出的“瑧爾”也在開盤首日完成了估清。

按計(jì)劃，2026財(cái)年下半年，新世界發(fā)展在香港將推出至少1300個(gè)單位。重點(diǎn)項(xiàng)目還有低密度豪宅項(xiàng)目“滶蘊(yùn)”、位于西九龍的“瑧玥”、以及大圍地鐵站上蓋的“柏傲莊III期”，另外還涉及“滶晨I&II”、“柏蔚森I, II&III”等一些現(xiàn)有的熱銷項(xiàng)目。

內(nèi)地方面，新世界期內(nèi)則主要在銷售一些廣州凱旋新世界·廣粵尊府、廣州新世界·天馥和深圳西麗項(xiàng)目等樓盤的尾貨，沒有太大的業(yè)績爆發(fā)點(diǎn)。

釋放農(nóng)地價(jià)值方面，資料顯示，在2025年內(nèi)成功轉(zhuǎn)換50萬平方呎農(nóng)地后，新世界預(yù)計(jì)在未來1-2年內(nèi)能繼續(xù)轉(zhuǎn)換 200萬平方呎農(nóng)地。

包括79萬平方呎的西貢沙下項(xiàng)目，該項(xiàng)目已在2025年11月獲香港城規(guī)會批準(zhǔn)；50.4萬平方呎的欖口村項(xiàng)目；27.5萬平方呎的龍?zhí)锎?期，而與華潤置地合作的17.3萬平方呎的龍?zhí)锎?期已在2025年11月完成換地和開啟動工。

提高租務(wù)回報(bào)方面，新世界發(fā)展2026財(cái)年上半年投資物業(yè)租金收入實(shí)現(xiàn)了5%增長，旗下內(nèi)主要項(xiàng)目的整體出租率表現(xiàn)穩(wěn)健。

精簡成本方面，新世界發(fā)展財(cái)年內(nèi)行政及其他營運(yùn)開支同比降低18%至15億港元，資本支出再同比降低29%至35億港元。

暫停派息方面，過去一年新世界發(fā)展暫停了向股東和永續(xù)債持有人派息，以保留現(xiàn)金。目前，除經(jīng)過置換的新永續(xù)債外，舊永續(xù)債亦將繼續(xù)暫停派息。

而積極管理財(cái)務(wù)方面，近一年來新世界接連完成了882億港元銀行再融資，還有約200億港元的債務(wù)交換，效果非常顯著。

業(yè)績發(fā)布會上，管理層表示會繼續(xù)執(zhí)行“七招全力減債計(jì)劃”，并提出繼續(xù)降低整體債務(wù)是公司的首要目標(biāo)。

預(yù)期中的“輸血”

有沒有注意到，上面描述的“七招全力減債計(jì)劃”只提及到六項(xiàng)。只因2026財(cái)年上半年，在資產(chǎn)出售方面，新世界發(fā)展并沒有太多動作。

而在此前的2025財(cái)年，新世界發(fā)展陸續(xù)出售了包括香港九龍新蒲崗的ARTISAN HUB及ARTISAN LAB、北京新景寫字樓、寧波新世界寫字樓，以及位于啟德體育園有限公司的股權(quán)等資產(chǎn)。

管理層曾指，2026財(cái)年會繼續(xù)推行相關(guān)出售計(jì)劃。

但就目前來看，相關(guān)的動作不多。僅在2025年7月有消息傳出，該公司將以28.5億元的價(jià)格，將其位于上海核心商圈的地標(biāo)建筑——上海香港新世界大廈的11至58樓寫字樓部分掛牌出售。不過后續(xù)新世界發(fā)展已進(jìn)行辟謠，稱此為假消息。

換句話說，新世界發(fā)展針對“七招全力減債計(jì)劃”中資產(chǎn)出售的決策，在期內(nèi)發(fā)生了改變。其或已不再需要通過低價(jià)處置旗下資產(chǎn)換取更多資金，現(xiàn)金流或來自他處。

事實(shí)上，早于2025年9月，就有市場消息提到，新世界發(fā)展控股股東鄭氏家族正考慮最快在今年底向公司注資約100億港元，并正在尋找能夠提供大致相同金額股權(quán)的合作伙伴。

此后，隨著消息發(fā)酵，全球另類資管巨頭黑石集團(tuán)成為了真實(shí)度最高的參與注資談判的對象，有關(guān)“黑石將收購新世界發(fā)展控股權(quán)”的傳聞自此流傳超過半年。

最新的報(bào)道是，黑石與新世界發(fā)展的談判始于2025年第四季度，目前處于核心條款磋商階段。黑石集團(tuán)計(jì)劃通過“現(xiàn)金認(rèn)購新股+受讓鄭氏家族舊股”的方式進(jìn)入新世界發(fā)展，最終持股比例可能超過30%。

同時(shí)，鄭氏家族不會完全退出，但新世界發(fā)展會進(jìn)行業(yè)務(wù)重組。

而新世界發(fā)展雖然已確認(rèn)“周大福企業(yè)獲若干潛在投資者就可能投資公司的事宜接洽”，但也表示未有“達(dá)成任何協(xié)議”，也不保證任何潛在投資會確實(shí)推進(jìn)。

但也止不住外界期待這家努力解困途中的企業(yè)，能有這種“機(jī)械降神”式的自救劇情。

不過，新世界發(fā)展目前最重要的任務(wù)，還是要做好眼前具確定性的事。

什么是具確定性的事？新世界發(fā)展的下一個(gè)業(yè)績爆發(fā)點(diǎn)將在2027財(cái)年到來。

資料顯示，新世界發(fā)展2027財(cái)年將陸續(xù)推出將軍澳百勝角香港鐵路通風(fēng)大樓項(xiàng)目（700個(gè)單位），以及與華潤置地合作的龍?zhí)锎屙?xiàng)目（1800個(gè)單位）、與招商蛇口合作的馬適路項(xiàng)目（2300個(gè)單位）等北部都會區(qū)重磅項(xiàng)目。

在內(nèi)地，深圳舊改項(xiàng)目“深圳新世界188號”的第一期住宅“Wellspring瑧悅”將入市。

以下為新世界發(fā)展2026財(cái)年中期業(yè)績會現(xiàn)場問答實(shí)錄（節(jié)選）：

現(xiàn)場提問：這次中期業(yè)績?nèi)匀皇翘潛p，而公司從2024財(cái)年的中期業(yè)績開始就一直都是虧損的，請問什么時(shí)候可以扭虧為盈？

管理層：今年上半年的虧損，仍然是受到非現(xiàn)金的撥備和一次性虧損所影響。我們這次因應(yīng)市況，為某些發(fā)展物業(yè)和投資物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了非現(xiàn)金的撥備。如果撇除這些非現(xiàn)金撥備的話，我們今年的股東應(yīng)占溢利其實(shí)是一個(gè)正數(shù)。

今年的上半年虧損，由去年同期的66億港元下降到這次的37億港元，減少了超過四成，也比去年的下半年97億港元要低，反映我們在提升收益和減少支出方面都取得了成績。

未來，我們會繼續(xù)優(yōu)化運(yùn)營效率，繼續(xù)努力提升賣樓的成績和經(jīng)常性收益，嚴(yán)格管理開支，繼續(xù)做到穩(wěn)中求進(jìn)。我有信心在市況好轉(zhuǎn)后，盈利表現(xiàn)會逐步改善。

現(xiàn)場提問：關(guān)于過去半年的減債進(jìn)度，當(dāng)中大概有11.67億美元是通過永續(xù)債和債券的交換方案達(dá)成的。想問一下，接下來還會有類似的操作嗎？

管理層：集團(tuán)任何有關(guān)債務(wù)管理的動作，都是會由公司整體的利益和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的角度出發(fā)的。不過，有關(guān)債券交換方面，集團(tuán)目前沒有進(jìn)一步的計(jì)劃。

集團(tuán)會繼續(xù)全力推進(jìn)我們的銷售，加快我們的資金回籠。在現(xiàn)金流穩(wěn)定的情況之下，繼續(xù)降低整體債務(wù)是我們的首要目標(biāo)。

現(xiàn)場提問：新世界在去年完成了882億再融資的時(shí)候，管理層說過會利用這個(gè)寶貴的時(shí)間去全力專注發(fā)展核心業(yè)務(wù)的。這一批再融資從2028年開始就會到期了。還有兩年多的時(shí)間，集團(tuán)有什么計(jì)劃可以達(dá)到長遠(yuǎn)的財(cái)務(wù)健康？

管理層：大家都知道地產(chǎn)行業(yè)，周期是比較長的，所以策略的成果都需要較長的時(shí)間才能完全顯示出來。

但自從我在25年上任行政總裁時(shí)提出"七招減債"開始，公司一直都是用非常務(wù)實(shí)的方式去改善運(yùn)營和財(cái)務(wù)狀況。這次的業(yè)績可以反映公司的虧損是減少了的，業(yè)務(wù)也持續(xù)穩(wěn)定下來和繼續(xù)發(fā)展，都顯示了公司的運(yùn)營是向積極和好的方向發(fā)展的。接下來，我們會繼續(xù)保持公司各方面的穩(wěn)定的同時(shí)，也會繼續(xù)穩(wěn)中求進(jìn)，尋找新的增長點(diǎn)。

現(xiàn)場提問：公司有沒有任何供股配股方面的計(jì)劃？

管理層：改善現(xiàn)金流是公司一直以來的主要方向。作為公司的管理層，我們會慎重地考慮一切資本工具和方案。不過，我們目前并沒有供股配股的計(jì)劃。

現(xiàn)場提問：新世界早前向永續(xù)債的債權(quán)人提出了交換方案。新的永續(xù)債會不會如期派息，以及會不會有其他方案可以處理剩下的永續(xù)債？

管理層：關(guān)于新的永續(xù)債，集團(tuán)會按照條款執(zhí)行。舊的永續(xù)債息，就會繼續(xù)暫停派發(fā)。

我們之前講過，完成債券交換計(jì)劃，是為了提供一個(gè)選擇給我們的投資者，而投資者本身可以根據(jù)自己的彈性去作出相關(guān)的決定。集團(tuán)一直以來都很積極地管理我們的財(cái)務(wù)，目標(biāo)是降低我們的總負(fù)債，也遵守現(xiàn)有的債務(wù)義務(wù)。

在永續(xù)債的分派方面，我們想重申，集團(tuán)是完全按照相關(guān)合約的條款來行事的。一切關(guān)于永續(xù)債的派息、其他安排或者相關(guān)的變動，集團(tuán)都會按照合約和相關(guān)監(jiān)管要求，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候作出通知和公布。

現(xiàn)場提問：新世界接下來還有多少庫存，未來兩年在香港還會推售多少個(gè)單位？在內(nèi)地的情況又如何？

管理層：我們計(jì)劃在26財(cái)年下半年在香港合共推售超過1300個(gè)單位。

在27財(cái)年，我們會主推在北部都會區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目，和位于將軍澳百勝角的項(xiàng)目。其中北部都會區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在去年動了工。政府在前天的財(cái)政預(yù)算案都再次重申北部都會區(qū)對香港發(fā)展的重要性，提出會加快招商引資和加大投放，在北都發(fā)展，釋放私人土地的潛力。而我們也會繼續(xù)積極地支持政府的政策。

關(guān)于內(nèi)地，2026財(cái)年的重點(diǎn)是計(jì)劃在下半財(cái)年推出位于深圳的城市更新項(xiàng)目"新世界188號"。這個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積約63萬平方米，將會提供大概3000個(gè)住宅單位，也設(shè)有6萬平方米的步入式商業(yè)街。我們目標(biāo)是要打造一個(gè)高品質(zhì)的港式生活社區(qū)。首期住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)會在2026年第二季度開始銷售。

相信憑借我們卓越的品牌力和我們產(chǎn)品的兌現(xiàn)能力，這個(gè)項(xiàng)目會為下半財(cái)年的銷售作出貢獻(xiàn)的。

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)直擊 | 減債有成績 股權(quán)收購傳聞下的新世界發(fā)展要做好眼前事（實(shí)錄）