地產(chǎn)大爆炸 作者：炸天團(tuán)
來源：地產(chǎn)大爆炸
今年業(yè)績會上，面對業(yè)績下滑，融信管理層坦言：“對限價政策理解不透徹，導(dǎo)致了高地價項(xiàng)目的毛利率偏低?！?/p>
地王愛好者融信是不想再當(dāng)?shù)赝趿藛幔?/p>
5月7、8日的杭州土拍，給出了否定的答復(fù)。
融信以七宗土地（四塊與濱江聯(lián)合）、總價142.27億元的成果，成為了杭州集中拍地以來最壕的開發(fā)商。
為了土儲
此次杭州土拍非常熱鬧，57宗土地全部出讓，價值1179億元，占去年全年總成交額的近半。
但是熱鬧的“吆喝聲”后，是開發(fā)商算起來皺眉的賬。
杭州“限房價，競自持”的土拍規(guī)則，壓低了得標(biāo)房企的利潤率，在溢價封頂?shù)臈l件下，還要求一定的自持比例。
在成功出讓的57宗土地中，44宗地競拍到封頂價，平均自持比例達(dá)16%，其中，杭州地上房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司競得G-R21-01地塊自持比例最高，達(dá)40%。
這里顯然沒有利潤，那房企為什么還要搶？
答案，問另外50家顆粒無收的房企就知道了——賺的少好過沒得賺，虧本也好過沒錢進(jìn)。
流水不腐、戶樞不蠹，項(xiàng)目凈利率為負(fù)也比沒項(xiàng)目要好，這輪土拍中房企臉上似乎都寫著“身不由己”四個字。
這四個字，融信很熟悉。
在三道紅線到來前，規(guī)模越大越安全是當(dāng)時全行業(yè)的信條，沖千億就是沖護(hù)身符。
2016年上市以后的，融信的全年銷售額從不足120億元一路沖到1500多億元。但是沖千億規(guī)模，也沖擊了融信的健康。
如果說融信的身不由己1.0是為了規(guī)模，那么其身不由己2.0是為了土儲。
一般來說，合營拿地可以起到控制成本的效果，但是如果合營比例高，也會降低開放商的土儲，集中拍地背景下，低土儲的企業(yè)未來形勢其實(shí)并不好，嚴(yán)重的說就是沒米下鍋了。
而融信2871萬平方米的土儲體量，在千億房企中算是靠后的。目前融信在建項(xiàng)目有126個，多為合作開發(fā)，計(jì)劃總建筑面積為246.28萬平方米，屬于融信的權(quán)益為118.27萬平方米，只有一半左右。
融信其實(shí)相當(dāng)缺地……
同時融信是一家深耕一二線城市的房企，其土地成本實(shí)則較高。
據(jù)興證國際證券測算，到去年底融信的整體平均土地成本約7902 元/平方米。
之后，想要獲得更多的土地，價格只會更高。而融信又缺錢……
你細(xì)品！
地王淪為“賠錢貨”
如果說，過去兩年融信后勁不足是有原因的，那么這個原因一定是負(fù)債之外的原因。
一句話，此前融信“搶”到手的一堆“地王”項(xiàng)目正淪為“賠錢貨”。
最具代表性的就是前“中國最貴地王”——上海中興路一號項(xiàng)目。
2016年8月，融信以總價110.1億元拍得該地塊，較46億元起拍價溢價139%，樓面價一平100091元。
然而，曾經(jīng)有多風(fēng)光，后來就有多“狼狽”。
2020年5月，中興路一號項(xiàng)目開盤遇冷，銷售均價12.98萬元/平方米，遠(yuǎn)低于此前業(yè)界估價超15萬元/平方米，去化率僅有33%，尚有百套以上在售，認(rèn)籌金一路跳水。
在今年業(yè)績會上，融信自曝：因上海中興路一號項(xiàng)目，公司2020年賬面計(jì)提減值4.8億元，這占其2020年股東應(yīng)占溢利的近五分之一。
地王多傷人，融信最清楚，而且他面對的不只這一宗“地王”項(xiàng)目，而是一堆……
2013年，融信經(jīng)過148輪競拍，以“地王”之名，拿下了上海徐涇鎮(zhèn)會展中心3號地塊.
但沒想到，7年之后卻全面退出了該項(xiàng)目、甚至到了出售上海總部大樓的地步。
所以，當(dāng)融信成為杭州土拍里的新標(biāo)王時，引發(fā)令人擔(dān)憂的聯(lián)想。
危險信號
的確！
當(dāng)年融信的地王項(xiàng)目，已經(jīng)開始在2020年報里實(shí)打?qū)嵉某尸F(xiàn)了：
2020年，融信全年收益483.03億元，同比下降6.14%，這是2012年有記錄以來首次負(fù)增長；
公司擁有人應(yīng)占溢利24.28億元，較去年下跌23.02%，這也是2012年以來最差表現(xiàn)；
毛利率同比大跌13.2個百分點(diǎn)，至僅11%，是過去三年最低值；
年內(nèi)溢利34.94億元，較上年減少40.71%。
不用多說，數(shù)據(jù)擺在那，評級機(jī)構(gòu)當(dāng)然也看得到：
標(biāo)普將融信評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”，標(biāo)普對融信財(cái)務(wù)杠桿很擔(dān)憂：“融信中國的土地補(bǔ)充需求仍將居高不下，可能會阻礙對債務(wù)增長的控制。”
標(biāo)普認(rèn)為，在未來12個月內(nèi)，融信的毛利率不太可能出現(xiàn)顯著復(fù)蘇，全年毛利率將維持在12%-13%的低位；“公司有約250億元、毛利率低于10%的項(xiàng)目將在今年交付，明年（2022）還有200億元的類似項(xiàng)目，約占公司收入的40%”。
此外，惠譽(yù)也將融信長期外國貨幣發(fā)行人默認(rèn)評級展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。國泰君安（香港）也下調(diào)融信目標(biāo)價。
而這也被資本市場認(rèn)為是融信的一大危險信號。
綠檔疑云
事實(shí)上，炸天團(tuán)透過年報數(shù)據(jù)，的確看到了很多的風(fēng)險。
比如融信負(fù)債總額從2017年的1394億元漲至2020年1825.9億元，其中2020年的剛性債務(wù)合計(jì)718.6億元。
又比如，融信的賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有198.55億元，較2019年末大幅下降42%。
不過，融信自己不這么認(rèn)為。
在年報數(shù)據(jù)發(fā)布后，融信宣布其已經(jīng)從“三道紅線”全部睬中變身為三項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)的“綠檔”房企。
不管你信不信，反正融信的CFO應(yīng)該已經(jīng)盡力了：
年報季，融信突然更換了審計(jì)機(jī)構(gòu)。
而新?lián)Q的審計(jì)機(jī)構(gòu)是靠臨陣“接盤“而出名的中興財(cái)光華。
話題回歸到這份財(cái)報，“明股實(shí)債”的可能性又出現(xiàn)了。
2020年，融信權(quán)益總額為506.59億元，其中公司擁有人應(yīng)占資本和儲備177.13億元，占比34.96%；非控股權(quán)益329.46億元，占比65.03%。
但同期，融信溢利34.95億元，其中公司擁有人應(yīng)占溢利為24.28億元，占比69.47%；非控股權(quán)益應(yīng)占溢利為10.66億元，占比30.5%。
對比下來，融信在權(quán)益總額中占比超6成的非控股公司，卻只分得了3成凈利潤。
實(shí)際上，早前融信就曾在項(xiàng)目上用過“明股實(shí)債”的財(cái)技：2015年其成立規(guī)模3億元的“國民信托-融信2號漳州未來城信托貸款集合資金信托計(jì)劃”，投資了福建漳州未來城項(xiàng)目。
但是這些財(cái)技，未來可能就不好用了。
三道紅線后，監(jiān)管部門加強(qiáng)了工作，連萬科董事局主席郁亮都感慨，“現(xiàn)在監(jiān)管層的監(jiān)管穿透式的，明股實(shí)債、表內(nèi)表外全覆蓋，之前的財(cái)務(wù)技巧是沒有任何作用的，這對所有開發(fā)商都是挑戰(zhàn)”。
今天的文章講了很多融信，事實(shí)上，融信不過是閩系房企的一個典型代表。
他們的創(chuàng)始人們都信奉“愛拼才會贏”，敢于冒險，愛拼敢拼，靠著這股敢拼的勁頭也曾讓整個地產(chǎn)圈矚目。
不過，當(dāng)行業(yè)驟變時，一個拼字又可能將他們帶上風(fēng)險之地，前有泰禾、福晟，近有禹洲、中庚，莫不如此。
最近炸天團(tuán)也在反思一個問題：做營銷的隱藏真實(shí)銷售，做財(cái)務(wù)的隱藏真實(shí)數(shù)據(jù)，做公關(guān)的隱藏真實(shí)輿情，到底是幫助了自己還是害了自己？
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 融信的綠檔疑云
