最近新芽群里大家經(jīng)常在聊關(guān)于聯(lián)合拿地的話題，很多投拓朋友首輪集中供地除了勘地、測算、寫可研，更多的工作是在勾兌聯(lián)合拿地事宜。就拿北京首輪供地來說，30宗地塊，其中14宗被聯(lián)合體摘下?。?！

盡管聯(lián)合體能夠顯著增強競拍實力、分攤市場風險，但是一旦出現(xiàn)糾葛就頭疼要命，就拿上面這份集中供地名單來說，已經(jīng)有房企因為聯(lián)合競拍超出當時的授權(quán)價要求退出（可靠內(nèi)部消息）。

所以，這篇文章，我們就重新全面的學(xué)習一下聯(lián)合拿地。

聯(lián)合競買并不是哥倆想一起拿地就算聯(lián)合競買。

首先，這塊地要允許被聯(lián)合競買。很多地塊明確不接受聯(lián)合競拍。

然后，根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，聯(lián)合競買至少應(yīng)具備如下條件：

第一，聯(lián)合申請各方共同簽署的申請書；第二，聯(lián)合競買協(xié)議要規(guī)定聯(lián)合競拍各方的權(quán)利、義務(wù)，包括聯(lián)合各方的出資比例，并明確簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》 時的受讓人。三，明確承諾競得土地后不得改變發(fā)起人以及出資比例。

申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競得人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》,在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

聯(lián)合體根本就沒有法人格??！那該如何應(yīng)對債務(wù)等責任？

法人格是指一個社團據(jù)以充當法律關(guān)系主體，享受權(quán)利并承擔義務(wù)的法律資格。一般而言，一個社團要想取得法人格，就必須要有獨立的財產(chǎn)，即社團的財產(chǎn)必須獨立于社員的財產(chǎn)。另外，社團還要在工商、民政等政府部門辦理登記手續(xù)才能正式取得法人格。

以公司為例，股東出資并完成注冊后，自營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)起即取得法人格。此后，公司債務(wù)由公司承擔，而與股東無關(guān)。

那么，聯(lián)合體有無法人格呢？從廣義上講，聯(lián)合體也是一種社團。但是，聯(lián)合體并沒有獨立的財產(chǎn)，也沒有辦理過設(shè)立登記。因此，它并不具有法人格。

從本質(zhì)上講，聯(lián)合體是一種附解散條件的“設(shè)立中公司”，因為，只有在成功競得土地的前提下，聯(lián)合體才有可能轉(zhuǎn)化為合資公司并以合資公司的名義營建房地產(chǎn)項目。反之，如果沒有拿到土地，聯(lián)合體也就解散。

聯(lián)合體沒有獨立的人格權(quán)，不是一個獨立的法律主體，組成聯(lián)合體的聯(lián)合方才是合法的法律主體。

聯(lián)合體在轉(zhuǎn)化為合資公司之前, 對外會產(chǎn)生一些債務(wù)，如支付保證金、土地評估費等，這些債務(wù)該由誰來承擔？從內(nèi)部講，應(yīng)由各家開發(fā)商按各自出資的比例承擔。但從外部講，各開發(fā)商應(yīng)對債權(quán)人承擔連帶清償責任，即任何一家開發(fā)商均不得以內(nèi)部的債務(wù)分攤比例對抗債權(quán)人，而只能在償付完債權(quán)人之后再向其他開發(fā)商追償。

上海市房管局印制的聯(lián)合競買申請附表上也要求聯(lián)合體承諾：聯(lián)合體中任何一方違反出讓文件規(guī)定的，將視為全體競買人共同違反，并由全體競買人承擔連帶責任。2010年，最高院從司法解釋的角度正式確立了這一商業(yè)規(guī)則。

現(xiàn)實角度講，開發(fā)商參與組建土地聯(lián)合體的最大風險并非競買失敗，而是成功競得后因合作伙伴的過錯導(dǎo)致土地的流拍。在這種情況下，無過錯的開發(fā)商很有可能仍要為此承擔債務(wù)，因為承擔的是一種無限連帶責任。只有認清楚這一點，才能在事前做好風險評估和預(yù)案。

聯(lián)合競買確實大大增強了競買實力，但是帶來了大量的風險管控問題！

1.聯(lián)合體各方的靠譜程度是一切合作的前提。

聯(lián)合競買對聯(lián)合體各方的要求較為嚴格，聯(lián)合各方要有信用、有實力，配合要默契，合作條件應(yīng)事先明確，尤其要充分了解聯(lián)合體其他方的資金實力。

2.連帶清償責任的預(yù)防

土地聯(lián)合競拍，發(fā)起人必須明確各自的出資比例，并承諾在競得土地后不改變發(fā)起人以及出資比例。

政府這樣規(guī)定，是為了防止開發(fā)商炒賣地皮。但實踐中，聯(lián)合體競得土地后，部分發(fā)起人卻因收益不如預(yù) 期而執(zhí)意要退出，甚至不惜以違反協(xié)議為代價，從而造成許多權(quán)益之爭。鑒于此，框架協(xié)議要對發(fā)起人的退出責任有所約定，關(guān)鍵是違約金的計算方式要約定清楚。

3. 對過錯發(fā)起人代理行為的規(guī)制

由于土地競拍遵循“價高者得” 的規(guī)則，因此，聯(lián)合體的核心商務(wù)條件就是競拍限價，聯(lián)合體早就約定好可承受的最高競買價。如果競拍的實際可成交價格突破限價，聯(lián)合體自當退出?？梢?，代表聯(lián)合體參與競拍報價的人至關(guān)重要。

根據(jù)上海市房管局的規(guī)定，聯(lián)合體只能委托一名自然人代表參加競拍活動。一般悄況下，舉牌報價的 代表由出資較多的一方開發(fā)商委派，如果發(fā)生委派代表的報價行為超出了授權(quán)范圍，聯(lián)合體也應(yīng)當與土地出讓部門簽署合同，否則會被沒收保證金。因此，聯(lián)合體必須對該委派代表的行為結(jié)果負責。

聯(lián)合競買土地成功后，常見的合作運作模式有四種。

第一種：聯(lián)合競買各方出資成立項目公司模式 。這種模式是實踐中運用最多的模式，其特點為產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，共擔風險、共享利潤，開發(fā)完畢后將項目公司注銷，客戶服務(wù)的有關(guān)事項轉(zhuǎn)由保留的客戶服務(wù)部門和物業(yè)服務(wù)公司承擔。這種動作模式實例很多，如葛洲壩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與上海融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在多地競買土地成功后成立合資公司進行開發(fā)……

為體現(xiàn)相互牽制的原則，一方委派董事長，另一方委派總經(jīng)理，一方委派會計，另一方委派出納，一方掌管法人印鑒， 另一方掌管公司印鑒，以此控制項目公司設(shè)立后不產(chǎn)生或有負債。

第二種：聯(lián)合競買一方作為開發(fā)主體及會計主體，各方共同出資建設(shè)模式。由聯(lián)合競買各方中具有開發(fā)資質(zhì)的一方做為開發(fā)主體,其他各方按約定比例支付建設(shè)資金并分享項目稅后利潤。

第三種：聯(lián)合競買方中有資質(zhì)方在份額內(nèi)為他方代建模式。聯(lián)合競買各方中有資質(zhì)方在開發(fā)自己份額內(nèi)房產(chǎn)同時為無資質(zhì)一方代建其份額內(nèi)房產(chǎn)，這種模式下，有資質(zhì)方和無資質(zhì)方分別做為會計主體和繳稅主體，核算的是各自份額內(nèi)的部分，繳納各自其應(yīng)繳的稅費。這種模式的典型案例為鳳凰傳媒與鳳凰置業(yè)地在多地聯(lián)合競買土地，有資質(zhì)的鳳凰置業(yè)在開發(fā)自己份額內(nèi)住宅的同時為鳳凰傳媒代建文化mall……

第四種：聯(lián)合競買各方都有開發(fā)資質(zhì)，各自作為開發(fā)主體和會計主體模式。各方以各自開發(fā)范圍內(nèi)的收入成本費用為核算對象,各自核算成本費用，各自繳納相關(guān)稅費。對項目共有的土地、共用的公共配套設(shè)施費和基礎(chǔ)設(shè)施費要事先約定分擔比例。這種分割屬于實現(xiàn)約定，不屬于轉(zhuǎn)讓，不涉及轉(zhuǎn)讓繳稅，實務(wù)中一般是辦理初始房屋產(chǎn)權(quán)證明時 將共有產(chǎn)權(quán)分開，然后雙方或多方各賣各的，收入各入各賬，各自清算和匯算即可。