郁亮在業(yè)績會上提到了這層利好的外部因素，覺得“當(dāng)前有利于市場穩(wěn)定的政策措施不斷出臺”，是萬科有信心回升的強(qiáng)大外部基礎(chǔ)之一。

比萬科早一天舉行業(yè)績發(fā)布會的碧桂園，對行業(yè)未來也持審慎樂觀態(tài)度。

在莫斌看來，任何政策的出臺、調(diào)整都是為了讓房地產(chǎn)行業(yè)更加健康地發(fā)展。他說，市場逐漸筑底，投資信心在恢復(fù)。

不止萬科，行業(yè)受沖擊的綜合反應(yīng)，也同樣體現(xiàn)在碧桂園身上。

碧桂園2021年營收約5230億，毛利潤為927.8億。

除此之外，碧桂園2021年其它指標(biāo)還都在向好的曲線上：

累計權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，已經(jīng)連續(xù)6年達(dá)到90%以上

營業(yè)收入同比增長13%至5230.6億元；加權(quán)平均融資成本較上年底下降了36個基點至5.2%；實現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)108.6億元，現(xiàn)金短債比為2.3倍

行業(yè)震蕩調(diào)整期，碧桂園經(jīng)營和財務(wù)基本面仍然保持穩(wěn)健。 

萬科則是經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。

最近半個月，兩家公司的股票整體上揚(yáng)不少。

3月30日晚發(fā)布業(yè)績后，萬科A在3月31日及4月1日實現(xiàn)兩連漲，愚人節(jié)那天漲幅近8%。

投資者這是秒原諒啊。

房企四巨頭，恒大半躺平，融創(chuàng)在努力站穩(wěn)。剩下的碧萬能不能守住，對行業(yè)恢復(fù)信心至關(guān)重要。

總體而言，兩巨頭目前自身的基本面可控，保持評級穩(wěn)定，市場對二者信心較足。

3

說實話，萬科利潤腰斬應(yīng)該很多人想不到。碧桂園基本面穩(wěn)中優(yōu)化，同樣很多人想不到。 

這源于大家還沒有擺脫判斷路徑依賴。

在我們以往的認(rèn)知中，碧桂園是速度型選手，遇到剎車應(yīng)該會更難受，萬科是耐力型選手，面對調(diào)整會不適，應(yīng)該不至于出現(xiàn)陣痛。 

其實，上了規(guī)模的企業(yè)，都不只有一面，關(guān)鍵時刻，還看底盤穩(wěn)定性、應(yīng)變力和操控力。

這種判斷路徑依賴還體現(xiàn)在，覺得行業(yè)生態(tài)仍然是大魚吃小魚，快魚吃慢魚。

狗蛋說，經(jīng)過兩年的深度調(diào)整和洗牌，地產(chǎn)的行業(yè)生態(tài)已經(jīng)變了。

草原上的動物種類繁多，各有各的活法。 

像大象是草原之王，底盤穩(wěn)就是它的活法，好比碧萬； 

長頸鹿沒有大象的噸位，但脖子高腿長，視野開闊看得遠(yuǎn)，靈活度更高，比如龍湖； 

再說河馬，作為水域霸主，固守一方就行，這是地方國資房企的生存方式。 

獵豹相對獅子，戰(zhàn)斗力不顯，不過體型纖細(xì)，脊椎骨有如一根彈簧，加上一條大尾巴，在快速奔跑中還能保持沖剎急轉(zhuǎn)平衡。像中駿、濱江這些中部房企，身段柔軟就是它們的活法。 

外界需要擺脫固有的判斷依賴，與此同時，房企自身的發(fā)展路徑依賴，也需要改變了。 

過去一些房企學(xué)快周轉(zhuǎn)和做大規(guī)模，屬于戰(zhàn)術(shù)勤勉型，疏于在戰(zhàn)略上下功夫。上行周期，它們可以表現(xiàn)得很好，下行周期，表現(xiàn)得更好的則是戰(zhàn)略更為得體的。 

以閩系房企為例，2016年到2019年行業(yè)上行時，閩系里黑馬頻出，朝著千億梯隊你追我趕。最近兩年，市場深度調(diào)整，這些房企受沖擊也較大。 

相較之下，旭輝、中駿、大唐這類“厚積”型閩系房企，受影響較小。 

比如中駿，長期以來都是“一體兩翼”協(xié)同發(fā)展，以住宅開發(fā)為主體，購物中心與長租公寓“兩翼”發(fā)展。 

這兩年的優(yōu)質(zhì)土儲，算中駿發(fā)展的壓艙石。其中不乏超級TOD綜合體地塊，超級TOD綜合體成為了中駿發(fā)展的王牌之一，目前已落子北京、上海、杭州、福州、合肥等城市。 

保持戰(zhàn)略定力換來了多面均衡向上的業(yè)績：2021年，中駿實現(xiàn)合約合同銷售1045億元，穩(wěn)步踏入千億陣營；中駿商管收入同比增長53%至12.3億元，布局60個城市，擁有255個管理項目。 

難得的是，中駿持續(xù)穩(wěn)定綠檔，非受限現(xiàn)金短債比為1.0，發(fā)展的同時確保安全。 

又如大唐，和其它中部閩系房企相比，它在全國的品牌知名度不算高。這源于它過去深耕海西+北部灣兩大城市群，做熟做透之后，接著總部遷移上海，拓展長三角。 

步步為營換來穩(wěn)健發(fā)展。 

去年這家房企實現(xiàn)合約銷售額505.8億 ，年度完成率為101.2%。在老大哥增收不增利甚至虧損的情況下，大唐實現(xiàn)了增收又增利： 2021年實現(xiàn)營業(yè)收入112.54億元，同比增長6.3%；實現(xiàn)凈利潤10.26億元，同比增長8%。  

前文我說過一個數(shù)據(jù)——2021年八成百強(qiáng)房企沒完成銷售目標(biāo)，換而言之，只有兩成房企達(dá)成目標(biāo)，像大唐這樣確保安全的前提下，還能向前發(fā)展，屬實不易。 

四面楚歌之下，沒有什么比安全更重要。

4

狗蛋覺得市場不會更壞了，還有一個原因，那就是土拍市場上民營房企開始敢拿地了。

當(dāng)然，目前活躍的還是以龍湖、旭輝這類穩(wěn)健的頭部民企為主。已經(jīng)暴露安全問題的房企，還能不能被搶救一下，得看底子。

當(dāng)唯大不倒、唯快不破的神話消散之后，當(dāng)沒有千篇一律的模式和樣板之后，當(dāng)市場不會更壞之后。 

一個全新的更加健康的周期就開始了。