投資：價值增值型及機會型策略

最近幾年，遠(yuǎn)洋資本根據(jù)市場變化，一直調(diào)整投資策略。其對投資項目的要求十分清晰，即在合適的時機找到資產(chǎn)優(yōu)良的項目，如具有增值潛力的物業(yè)或挖掘不良資產(chǎn)。

遠(yuǎn)洋資本奉行“買入—修復(fù)—退出”的投資模式，相比培育期的物業(yè)，遠(yuǎn)洋資本更關(guān)注一線或強二線城市商辦市場中成熟的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過提高杠桿、更換管理團(tuán)隊等手段低成本修復(fù)物業(yè)，然后在短期內(nèi)出售給保守的長期持有人，為投資人創(chuàng)造良好回報。

遠(yuǎn)洋資本2017年收購中銀資產(chǎn)包項目，就是一個成熟項目案例。6個子項目即北京硅谷亮城4號樓、北京鉆石大廈、上海大寧商業(yè)廣場、上海海興廣場、成都華敏翰尊大廈、沈陽百利保大廈。

該資產(chǎn)包所含項目總建筑面積約20萬平方米，平均出租率接近80%，資產(chǎn)包內(nèi)各項目均為成熟經(jīng)營狀態(tài)，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這些交易由設(shè)立在境外的附屬公司以股權(quán)交易形式完成。

北京鉆石大廈

北京鉆石大廈位于中關(guān)村軟件園，園區(qū)在云計算、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)金融、人工智能等方面形成全國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)集群，是新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)高端專業(yè)化園區(qū)和北京建設(shè)世界級軟件名城核心區(qū)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)建筑面積約為2.3萬平方米。

與新技術(shù)新產(chǎn)業(yè)結(jié)合，做出合理估值是遠(yuǎn)洋資本投資較為關(guān)注的特征。在經(jīng)濟下行時把握投資機會，占據(jù)核心城市商辦資源，提高資本回報率，是遠(yuǎn)洋資本獨到投資眼光及專業(yè)投資能力的體現(xiàn)。除了資金量占用較大的持有型物業(yè)投資，遠(yuǎn)洋資本實際上還較早地在股權(quán)投資領(lǐng)域?qū)Α暗禺a(chǎn)+”賽道進(jìn)行了布局。

募資：多樣化金融產(chǎn)品設(shè)計

不動產(chǎn)資管的一大核心能力是強大的募資能力和全過程金融產(chǎn)品的設(shè)計能力，對照“融、投、管、退”的全價值鏈路徑，將業(yè)務(wù)周期長短組合，股債權(quán)形式靈活配置，進(jìn)行多樣化的金融產(chǎn)品布局和主動管理，推動不動產(chǎn)價值提升，獲得高安全邊際。

回看融資成本，中銀資產(chǎn)包項目整體收購成本較低，有一定增值空間，這也是遠(yuǎn)洋資本看中項目的重要原因。項目團(tuán)隊為該資產(chǎn)包量身定制了“境外借款、內(nèi)保外貸”的資產(chǎn)包整體融資方式，確保資管全周期兩個初始環(huán)節(jié)的順利展開，這也導(dǎo)致了退出時增值幅度較高。

遠(yuǎn)洋資本還輔以股權(quán)投資來為產(chǎn)業(yè)鏈賦能，為運營能力提效，帶來的直接效果是物業(yè)租金乃至整體投資回報的提升。

投后：通過更新和再運營實現(xiàn)資產(chǎn)增值

不動產(chǎn)運營收益偏低是無法繞過的一個難點。造成租金收益率低的一個重要原因是資產(chǎn)價格增長速度超過租金收益增速及運營收益增速，往往呈現(xiàn)不對稱現(xiàn)象。

在投后管理上，遠(yuǎn)洋資本認(rèn)為，持有型不動產(chǎn)運營的核心在于控本增收，一切工作就是為了最終實現(xiàn)凈坪效的提升，也就是營運凈收入NOI的提升。遠(yuǎn)洋資本的優(yōu)勢是在于依托集團(tuán)全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢和自帶的地產(chǎn)基因，面對綜合性商辦項目，輕重并舉，優(yōu)勢畢現(xiàn)。

在價值提升上，遠(yuǎn)洋資本根據(jù)項目特點，一早便明確了“整合關(guān)鍵要素、聚焦價值提升”的大方向。具體運營過程中，遠(yuǎn)洋資本對現(xiàn)有租戶需求和之前物業(yè)管理中的問題進(jìn)行收集。然后團(tuán)隊通過定期分析項目運營情況，與收購目標(biāo)進(jìn)行對比，在商業(yè)定位、物業(yè)運營、更新改造、營銷策劃、租金提升、社群運營等領(lǐng)域多措并舉，進(jìn)行一系列租賃策略調(diào)整，控本增收，實現(xiàn)科技企業(yè)整體承租，促使基金已投物業(yè)在出租率、平均租金等指標(biāo)上均實現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，資管周期閉環(huán)格局已初步顯現(xiàn)。顯然，鉆石大廈項目也是通過“管”這一環(huán)節(jié)使資產(chǎn)價值得到有效提升。

退出：精準(zhǔn)預(yù)判市場  把控時機

華爾街有句名言——“只要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就把它證券化”。投融管退，在國內(nèi)最難的就是“退”，這已經(jīng)成為判斷資管公司綜合實力強弱的重要衡量指標(biāo)。

即便建立了所謂的退出體系，即便足夠了解項目本身，但由于外部因素變量多——比如宏觀環(huán)境、大資本市場冷暖等等，都可能讓退出成為比投資還難先驗的事情，因而退出的不確定性仍有很多。

一般情況下，北京項目整體退出渠道更多以大宗交易收購為主，這樣方能實現(xiàn)收益率的最大化。遠(yuǎn)洋資本城市更新基金于2018年12月正式設(shè)立，認(rèn)繳規(guī)模約為50億元人民幣。

此次北京鉆石大廈項目順利交割，依托合理投資估值、退出時機的精準(zhǔn)把握，對交易價格和對手的把控，以及覆蓋“募、投、管、退”全周期的閉環(huán)資管操盤手法，在投資周期內(nèi)順利退出，成為遠(yuǎn)洋資本在基金管理、資產(chǎn)管理方面為自身乃至同類另類資產(chǎn)管理公司提供的值得借鑒的“樣本”。

具體可歸結(jié)為租金差邏輯，低買高賣，6個項目資產(chǎn)包打包收購價劃算，最后通過運營方式處置，回籠資金時，單個項目退出溢價空間更大。

當(dāng)然，北京鉆石大廈項目的退出，不是結(jié)束，而是另一個新的開始。截至目前，遠(yuǎn)洋資本城市更新基金已投資多個位于北京、上海核心商圈的商辦物業(yè)，并逐步邁入退出階段。

遠(yuǎn)洋資本成功退出項目統(tǒng)計表一覽（不完全統(tǒng)計）