觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
除了常規(guī)的出售協(xié)議外，金茂此次引入青特置業(yè)更是為了引援資金。
11月16日，中國金茂發(fā)布公告稱，出售青島中歐國際城項目公司（青島方嘉置業(yè)有限公司）的90%股權(quán)予青特集團，作價24.28億元，雙方就項目的開發(fā)展開合作。
具體而言，金茂全資附屬公司天津東輝與青島青悅匯簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同，項目公司將由青島青悅匯及金茂分別持有90%及10%的股權(quán)，項目公司將不再是金茂的附屬公司，且其賬目將不再由金茂并表。
資料顯示，青島青悅匯為青特置業(yè)的全資附屬公司，青特置業(yè)由青特集團有限公司持有約99.6%的股權(quán)。青特集團的前身是“城陽人民公社修配制造廠”，其主要為專用車及零部件生產(chǎn)和出口基地，跨界房地產(chǎn)開發(fā)。
金茂在8月30日便在北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，天津東輝擬轉(zhuǎn)讓項目公司的90%股權(quán)。出售事項的代價24.28億元是透過北交所舉辦的公開掛牌程序確定，項目公司截至2021年6月30日的凈資產(chǎn)評估值23.31億元。
就觀點地產(chǎn)新媒體了解，金茂從2015年便開始籌備打造中歐國際城，是其繼青島金茂灣后在當?shù)氐挠忠粋€超級大盤。項目位于青島膠州灣北岸高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，項目總占地約2500畝，規(guī)劃總建面400萬平方米，涵蓋住宅、購物中心、酒店、產(chǎn)業(yè)辦公及文旅等多種業(yè)態(tài)。
其中，中歐國際城規(guī)劃的購物中心青島金茂覽秀城預(yù)計將于2022年底亮相，青島金茂覽秀城建筑面積約19萬平方米，目前已經(jīng)開始外立面安裝階段。
這并非是金茂近期在中歐國際城出售的唯一相關(guān)項目。今年4月份，金茂就接連掛牌了青島茂堅置業(yè)有限公司（青島高新區(qū)河?xùn)|路以南、寶源路以東、規(guī)劃東25號線以北、規(guī)劃三路以西地塊）以及青島方旭置業(yè)（青島高新區(qū)規(guī)劃三路以東、規(guī)劃東25號線以南、華東路以西、泰鴻路以北地塊）。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，此次中國金茂出售的項目公司資產(chǎn)為青島中歐國際城內(nèi)的3宗地塊，分別為地塊B4、地塊B6及地塊D11，項目公司在2019年10月通過公開拍賣獲得上述幾宗地塊，合計斥資17.28億元。
據(jù)悉，B4地塊耗資2.86億元，占地面積為29,329.5平方米，規(guī)劃建筑面積為73,323平方米；B6地塊耗資6.02億元，占地面積為77,206.9平方米，規(guī)劃建筑面積為154,413平方米；D11地塊斥資8.4億元，占地面積為73,705.3平方米，規(guī)劃建筑面積為221,115平方米。
目前，B4地塊已動工開發(fā)，被命名為中歐國際城覽秀Ⅱ期，該項目將由金茂負責(zé)繼續(xù)開發(fā)操盤，并獨立承擔風(fēng)險及享有收益。B6地塊及D11地塊尚處于前期規(guī)劃設(shè)計階段，金茂與青特置業(yè)會針對B6/D11地塊的開發(fā)展開合作，將按照項目公司90%：10%的股權(quán)比例分擔風(fēng)險及享有收益。
根據(jù)此前披露的規(guī)劃來看，金茂與青特置業(yè)的合作項目被命名為中歐國際城|濱江悅，B6地塊計劃建設(shè)23棟10-18層的小高層住宅，D11地塊計劃打造21棟17-33層的高層住宅。
根據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，青島高新區(qū)新建住宅的去化周期只有6個月，中歐國際城屬高新區(qū)的第一大盤，到目前網(wǎng)簽套數(shù)超過1萬3千多套。
除了常規(guī)的出售協(xié)議外，金茂此次引入青特置業(yè)更是為了引援資金。
根據(jù)合作協(xié)議，青特置業(yè)同意完成出售的15天后，向金茂的指定實體提供一項無息借款，為期一年，金額為1.53億元，該金額由獲取B6地塊及D11地塊而已向項目公司投入資金（主要包括地塊B6及地塊D11的土地出讓金、契稅及印花稅）的10%厘定。
同時，倘若B6地塊及D11地塊（中歐國際城|濱江悅）后續(xù)因開發(fā)需求須由項目公司的股東按其所持項目公司的股權(quán)比例提供資金，則公司須提供的資金應(yīng)由青特置業(yè)代為提供。
青特置業(yè)并非傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)公司，其從穩(wěn)定的專用車和汽配行業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和收入，所以并沒有房企們的資金煩惱。
換言之，金茂在保下了B4地塊的獨立自主開發(fā)和獲益權(quán)外，通過該次出售回籠了24.28億元資金，還為公司獲取了一筆1.53億元的無息貸款，以及中歐國際城|濱江悅的10%收益且無需為項目開發(fā)投入后續(xù)資金。
此外，金茂已經(jīng)給自己留好了一條后路。
根據(jù)合作協(xié)議，在標的地塊上所建設(shè)的商品房的簽約銷售面積合計達到該等項目可銷售面積的85%或以上時；或合作協(xié)議簽訂之日后的第二個周年日，若地塊B4上所建設(shè)的商品房的簽約銷售面積已達到該項目可銷售面積的85%或以上（即使地塊B6及地塊D11上所建設(shè)的商品房的簽約銷售面積合計仍未達到其可銷售面積的85%或以上），則金茂可出售其所持項目公司的股權(quán)。
金茂表示，出售事項將有助集團充分利用市場資源，優(yōu)化項目投資回報，加快實現(xiàn)歸母凈利潤，分散項目風(fēng)險。通過出售事項的（除稅前）收益約為人民幣4.59億元，擬將該等所得款項用未來可能的合適投資或作一般營運資金。
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