地產(chǎn)三哥 作者：地產(chǎn)三哥
來源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）
殺豬殺尾巴，各有各的殺法。
三哥一貫喜歡劍走偏鋒，所以經(jīng)常撲街。摔得多了，抗擊打能力也就強大了。
年紀大了，經(jīng)不起摔打，于是抱著“憐憫的心”看看三大傻之一的地產(chǎn)股。
順便在其中尋找一些安全的黃金坑，以便安心的閉目養(yǎng)神之余，說不定會有偶爾勃起的快樂。
最近思考了一個市盈率-市凈率四象限法的估值篩選方法，拋磚引玉。
一、TOP30房企的市盈率與市凈率
市盈率（靜態(tài)）的公式是市值/盈利（上年）,（后文簡稱PE)。
市凈率的公式是市值/凈資產(chǎn)，（后文簡稱PB）。
市盈率越高，盈利預期越好，越低則反之。
市凈率越高，公司資產(chǎn)泡沫越高，投資人看好；市凈率越低則反之。
通常，這兩者的方向是一致的。
但是，也有嚴重背離的情況。
二、四象限下的TOP30房企分類
以市凈率1.0、市盈率8.0為坐標原點。對TOP30房企進行分類。
分別來看一下：
① 高市盈率且高市凈率好理解，投資人看好，投資人也可能是控股股東。龍湖、萬科、世茂都在這個區(qū)間。當然，既然看好，多少有一點泡沫。
② 低市盈率且低市凈率好理解，投資人不看好。
③ 不好理解的是市盈率和市凈率的背離，一高一低。背離不嚴重也罷，背離的嚴重，就值得仔細看看。
具體來看兩個公司：
綠城中國：市盈率16.38，市凈率0.38。
這里有個公式：
顯然，出現(xiàn)背離的原因是凈資產(chǎn)收益率高低區(qū)別。
對房企來說，凈資產(chǎn)收益率除了運營效率之外，背后又涉及到高杠桿。
比如中梁控股的凈資產(chǎn)杠桿是25.7倍，綠城中國凈杠桿是6.9倍。杠桿高低又是安全性的指征。
即便考慮高杠桿的原因，綠城的凈資產(chǎn)收益率還是偏低不少。
所以，綠城集團出現(xiàn)市凈率低而市盈率高的背離現(xiàn)象。
背離的指標在什么情況下會調(diào)整呢？
假設綠城中國不存在大量計提，同時毛利顯著改善，那么凈資產(chǎn)收益率會增加。
此時利潤會增加，公司市值會增加：但通常不會有16倍市盈率，市盈率會顯著下降。
同時利潤帶來的凈資產(chǎn)增幅，也會讓市凈率指標上升。
市盈率下降而市凈率增加，兩個指標之間的關系就趨于正常。
在綠城中國這個象限里面還有一家，濱江集團。
三哥以為，綠城中國值得關注。
再來看另一個極端中梁控股：市盈率4.55，市凈率2.04。
中梁控股凈資產(chǎn)的盤子小、杠桿高。
歸屬上市公司股東的凈利潤能占到凈資產(chǎn)44%（2019年上市公司股東凈利潤38.34億元，凈資產(chǎn)87.28億元）。
而且是典型的黑馬，成長性好。
這或許才是這一背離現(xiàn)象的根源。
“預期差就是生產(chǎn)力”。
在中梁控股這里，高PB、低PE已經(jīng)部分填補了這個預期差。
這個分析過程有點倒因為果。
為什么倒因為果？
因為事實證明，房企的發(fā)展路徑就三條。
三線以下城市的高周轉(zhuǎn)帶來的規(guī)模擴張，然后：
一條路，是繼續(xù)走到黑。
一條路，是向高能級城市轉(zhuǎn)移的穩(wěn)定的周轉(zhuǎn)。
一條路，是轉(zhuǎn)向穩(wěn)定的周轉(zhuǎn)+自持運營。
每條路上都有先行者的例子可以借鑒，分析起來比較簡單。
三、第三象限中的“黃金坑位”
第三象限，低市盈率，低市凈率。
有些公司的市凈率低到有點“令人發(fā)指”了。
在第三象限中有這么幾家：
富力地產(chǎn)、融信集團、遠洋集團、雅居樂、佳兆業(yè)。
誰才是“黃金坑位”？誰又是“估值陷阱”呢？
三哥正在整理思路，下回分解。
個人意見，不作為投資參考。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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