作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

項(xiàng)目等來了轉(zhuǎn)機(jī)，昔日的"過江龍"卻仍在自我救贖。

觀點(diǎn)網(wǎng) 昔年戲臺高搭，名動天下；今朝人散茶涼，殘臺落寞。

近日，有消息傳出，原由升龍集團(tuán)主導(dǎo)的廣州南沙金洲沖尾村舊改即將盤活，擬通過司法裁定實(shí)現(xiàn)債權(quán)債務(wù)固化和資產(chǎn)隔離，采用“預(yù)重整+信托+公益?zhèn)蹦Ｊ揭朐隽抠Y金。

目前，該方案已獲得村集體基本同意，正進(jìn)入細(xì)則完善階段。

對于苦等回遷七年的村民來說，這紙方案不僅是項(xiàng)目的“復(fù)活令”，更是他們盼了兩千多個(gè)日夜的“回家路”。

高調(diào)唱戲

當(dāng)初的戲有多高調(diào)，今日的臺就有多“遺憾”。

2017年初，借行業(yè)風(fēng)口之勢，一條發(fā)家于河南、深耕舊改的“猛龍”，橫跨珠江，挺進(jìn)廣州。上岸后，它落地為“廣州升龍投資有限公司”；不到半年，便參與發(fā)起成立廣州市城市更新協(xié)會，以驚人速度融入當(dāng)?shù)厥袌觥?/span>

2018年7月，迫不及待“開疆辟土”的升龍終于在南沙以12億元拿下了廣州舊改項(xiàng)目--金洲、沖尾自然村項(xiàng)目，而這也是廣州首個(gè)通過公共資源交易平臺掛網(wǎng)招商的項(xiàng)目。

據(jù)規(guī)劃方案顯示，該項(xiàng)目改造范圍約15.15公頃，總建筑規(guī)劃面積約35.99萬平方米，平均凈容積率4.40，規(guī)劃建設(shè)兩棟安置房及融資項(xiàng)目“升龍臻府” ，改造完成后預(yù)計(jì)能為村民提供約1600套回遷精品住宅。

作為外來房企試水廣州的首個(gè)舊改項(xiàng)目，南沙金洲、沖尾村改造體量雖并不算大，但勝在位置核心，屬于南沙區(qū)府周邊的黃金地塊，緊鄰地鐵4號線金洲站，配套相對成熟。

項(xiàng)目的推進(jìn)效率也出乎預(yù)料的順利，從方案通過到啟動集中動遷，再到實(shí)現(xiàn)100%簽約，全程僅用時(shí)8個(gè)月，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)廣州舊改簽約速度的多項(xiàng)紀(jì)錄。

2019年9月，升龍還將12.38億元復(fù)建安置資金全額存入五方共管賬戶，同年年底復(fù)建區(qū)正式破土動工，彼時(shí)市場對這個(gè)外來房企的舊改能力充滿認(rèn)可。

這一年，也是升龍?jiān)趶V州發(fā)展的勢能尤為迅猛--短短一年內(nèi)，已橫掃廣州4個(gè)舊改項(xiàng)目，合計(jì)總用地面積占廣州2019年度招標(biāo)舊改項(xiàng)目的66%。 

到了2020年，升龍已是廣州擁有待建舊改項(xiàng)目最多的房企，共擁有9個(gè)舊改項(xiàng)目，改造總用地面積約1489.6萬平方米，含合作項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投資金額約948.3億元。

未曾料，這一年既是它在廣州的高光時(shí)刻，也是落寞的開始。

2020年10月，南沙金洲、沖尾村項(xiàng)目臨時(shí)安置區(qū)內(nèi)，一張新張貼的公告在舊改圈內(nèi)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。公告提到：自今年7月開始，因少數(shù)村民在工地阻擾一直停工至今，嚴(yán)重影響一、二、三村民小組所有安置房的整體收房時(shí)間，村民回遷時(shí)間滯后近三個(gè)月。

緊接著，2021年1月，項(xiàng)目又由于未取得完整的施工許可，又被南沙綜合行政執(zhí)法局、住建局兩部門叫停，并拆除塔吊；融資地塊“升龍臻府”的開盤也因此擱置，回款鏈條初步斷裂。

2023年，升龍全面暴雷，其在廣州的舊改版圖開始大面積崩塌，包括南沙金洲沖尾村在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目陷入停滯，被曝拖欠臨遷費(fèi)，困境一直延續(xù)至今。

升龍暴雷了，但城市總歸要發(fā)展，如今就看其手上的項(xiàng)目該以何種方式重新盤活。

拆臺搭新

七年的等待，讓“安居夢”淪為“煩心事”，如今在多方博弈與民生壓力下，一條法治化、市場化的盤活路徑再次點(diǎn)燃村民的信心。

據(jù)悉，南沙金洲沖尾村項(xiàng)目將采用“預(yù)重整+信托+公益?zhèn)钡哪Ｊ剑ㄟ^司法賦能、資產(chǎn)隔離、資金注入三重保障，為停滯項(xiàng)目注入 “強(qiáng)心劑”。

司法主導(dǎo)的預(yù)重整程序是方案的核心基礎(chǔ)。具體來看，法院將通過司法裁定實(shí)現(xiàn)債權(quán)債務(wù)固化，厘清升龍集團(tuán)與項(xiàng)目的債務(wù)邊界，同時(shí)將土地、在建工程及監(jiān)管賬戶資金從房企整體債務(wù)中剝離，設(shè)立“資產(chǎn)安全屋”，避免項(xiàng)目受母公司其他債務(wù)牽連。

預(yù)重整模式下，會大幅縮短項(xiàng)目盤活周期。例如廣州花都田美村舊改案例，該項(xiàng)目采用“司法重整+共益?zhèn)蹦Ｊ奖P活，廣州中院僅用了90多天時(shí)間，就完成了預(yù)重整到批準(zhǔn)重整計(jì)劃的全流程。

兩者的盤活都是以司法重整為基礎(chǔ)框架，但南沙金洲沖尾村項(xiàng)目增設(shè)了一道資金專屬“防火墻”--信托環(huán)節(jié)，專門保障資金優(yōu)先用于復(fù)工和回遷，避免被其他債務(wù)牽連。而且，項(xiàng)目有國企做背書，共益?zhèn)苡行Ы档腿谫Y成本，吸引社會資本參與。

然而，7年的時(shí)間，足以讓幼苗成長為參天大樹，廣州樓市也早已發(fā)生了翻天覆地的變化，目前南沙九成新盤的使用率普遍已在100%左右，新規(guī)、超新規(guī)樓盤層出不窮。

例如，同在南沙區(qū)，直線距離該項(xiàng)目4.25公里的越秀·濱?；ǔ?，項(xiàng)目最新推出的“花漾組團(tuán)”，平均使用率達(dá)到115%。同時(shí)，遠(yuǎn)在6公里外的四代住宅招商林嶼境，其155平方米戶型實(shí)用率超140%。

因此，升龍臻府作為舊規(guī)項(xiàng)目，若后期政府不作新的規(guī)劃調(diào)整，未來項(xiàng)目入市將沒有競爭力可言。

作為升龍進(jìn)軍廣州的首個(gè)舊改項(xiàng)目，南沙金洲沖尾村舊改的起落，恰恰成了企業(yè)發(fā)展的縮影。如今，項(xiàng)目等來了轉(zhuǎn)機(jī)，昔日的“過江龍”仍在自我救贖。

事實(shí)上，對于房企而言，雖能通過舊改低成本獲取地塊，但實(shí)則也是一場“考試”，不僅要考片區(qū)未來的發(fā)展，更要考自身能否扛得過拆遷周期里的資金壓力。

如今，升龍當(dāng)初拿到的9個(gè)舊改項(xiàng)目中，目前已退出了黃埔南灣村、夏園村、茅崗東村、鎮(zhèn)龍西片，以及增城群星村5個(gè)項(xiàng)目；番禺沙溪村則引入星河灣主導(dǎo)，其手上最大的黃埔湯村舊改仍在艱難推進(jìn)保交樓。而番禺蔡邊一村、二村，至今仍處于停滯狀態(tài)。

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原標(biāo)題： 與升龍債務(wù)包隔離 廣州南沙金洲沖尾村舊改開啟重整路