作者：睿思中國(guó)

來(lái)源：睿思網(wǎng)

2025年的房地產(chǎn)行業(yè)，虧損已經(jīng)不算新聞，盈利才是。

在這個(gè)幾乎所有房企都艱難度日的年份，中國(guó)金茂（00817.HK）發(fā)布的年度業(yè)績(jī)像是一股清流：營(yíng)業(yè)收入593.71億元，同比增長(zhǎng)1%；歸屬于母公司所有者溢利12.53億元，同比增長(zhǎng)18%。

沒(méi)有大額虧損，沒(méi)有債務(wù)爆雷，沒(méi)有流動(dòng)性危機(jī)。這份業(yè)績(jī)看似平淡，卻在行業(yè)寒冬里，成為最扎實(shí)的安全感。

金茂是怎么做到的？這個(gè)問(wèn)題值得追問(wèn)。

■ 守住營(yíng)收：1%增長(zhǎng)背后的艱難選擇

593.71億元——這是金茂2025年的營(yíng)收數(shù)字。

1%——這是它的同比增長(zhǎng)率。

這兩個(gè)數(shù)字看起來(lái)并不起眼，但如果把它們放進(jìn)2025年的行業(yè)背景里，意義就完全不同了。

2025年全國(guó)新建商品房銷售額同比下降12.6%，頭部房企銷售額普遍下滑，大量項(xiàng)目以價(jià)換量。在這樣的環(huán)境下，金茂不僅沒(méi)有收縮營(yíng)收，反而實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)微增。

這不是偶然，而是主動(dòng)取舍的結(jié)果。

年報(bào)顯示，金茂沒(méi)有盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，而是收縮非核心戰(zhàn)線、聚焦核心城市與現(xiàn)金流項(xiàng)目，加快存量盤活與增量周轉(zhuǎn)，把資源集中在能快速回款、穩(wěn)健盈利的項(xiàng)目上。短期看似犧牲規(guī)模排名，卻牢牢守住了營(yíng)收基本盤。

毛利數(shù)據(jù)印證了經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的提升：2025年金茂毛利92.21億元，同比增長(zhǎng)7%，整體毛利率16%，較2024年提升1個(gè)百分點(diǎn)。在行業(yè)普遍“賠本賺吆喝”的階段，金茂守住毛利，意味著產(chǎn)品力、成本管控與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)均在持續(xù)優(yōu)化。

■ 盈利邏輯：12.53億元從哪里來(lái)？

12.53億元——這是金茂2025年歸屬于母公司所有者溢利。

同比增長(zhǎng)18%——這是它的盈利韌性。

地產(chǎn)盈利，往往在拿地時(shí)就已注定。金茂這12.53億元盈利，主要來(lái)自三大支撐：

第一，核心城市+高端產(chǎn)品的盈利底盤。金茂土儲(chǔ)與在售項(xiàng)目集中于一二線核心板塊，抗跌性更強(qiáng)；疊加 “金玉滿堂”高端產(chǎn)品體系，府、璞、滿、棠四大產(chǎn)品線在市場(chǎng)中保持溢價(jià)能力，為利潤(rùn)提供基礎(chǔ)。全年公司簽約銷售額1135億元，同比增長(zhǎng)16%，行業(yè)排名升至第8位，銷售質(zhì)量領(lǐng)跑同行。

第二，投資物業(yè)公允值虧損大幅收窄。2025年投資物業(yè)公平值虧損1.095億元，較2024年的2.68億元大幅收窄59%，直接增厚凈利潤(rùn)，成為盈利修復(fù)的重要變量。

第三，費(fèi)用管控與減值壓力緩解。全年銷售及營(yíng)銷開支同比下降4%，管理費(fèi)用同比下降13%，精細(xì)化管控成效顯著；資產(chǎn)減值損失同比下降28%，減值壓力明顯緩解，進(jìn)一步釋放利潤(rùn)空間。

需要澄清的是，每股基本盈利從5.19分降至4.38分，同比下降16%，并非股份稀釋導(dǎo)致。公司2025年并未進(jìn)行大規(guī)模配股或增發(fā)，下滑主要來(lái)自盈利結(jié)構(gòu)與口徑影響，扣除投資物業(yè)公允值虧損后，核心盈利僅同比增長(zhǎng)2%，增速放緩帶來(lái)每股收益回落。

分紅方面，金茂2025年全年派發(fā)每股3.0港仙（中期息3.0港仙、末期息0港仙），與2024年持平。在行業(yè)普遍取消分紅的背景下，持續(xù)派息本身就是現(xiàn)金流穩(wěn)健、對(duì)未來(lái)有信心的信號(hào)。

■ 資產(chǎn)底色：4400億總資產(chǎn)意味著什么？

4417.34億元——這是金茂截至2025年末的總資產(chǎn)規(guī)模。

同比增長(zhǎng)8%——這是它的資產(chǎn)增速。

在行業(yè)資產(chǎn)普遍縮水的背景下，金茂的總資產(chǎn)反而增長(zhǎng)了。這不是盲目的擴(kuò)張，而是“穩(wěn)中求進(jìn)”的結(jié)果。

從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，金茂的資產(chǎn)主要分為三部分：存貨（待售房產(chǎn)）、投資物業(yè)（自持商業(yè)）、現(xiàn)金及等價(jià)物。這樣的結(jié)構(gòu)在行業(yè)困難時(shí)期具有重要意義——存貨可以變現(xiàn)，租金可以提供現(xiàn)金流，現(xiàn)金可以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

負(fù)債方面，金茂的凈債務(wù)與調(diào)整后資本比率為69%，較2024年上升2個(gè)百分點(diǎn)。69%的負(fù)債率在房地產(chǎn)行業(yè)屬于中等水平，既不算低得“安全”，也不至于高得“危險(xiǎn)”。關(guān)鍵是，這一體量在金茂的業(yè)務(wù)規(guī)模下是可控的。

歸屬于母公司所有者權(quán)益為532.37億元，較2024年微降1%。這個(gè)變化幅度很小，說(shuō)明股東權(quán)益基本保持穩(wěn)定。

更重要的是，金茂沒(méi)有出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。在行業(yè)資金鏈普遍緊張的環(huán)境下，能正常運(yùn)營(yíng)、不爆雷，本身就是一種能力。

■ 未來(lái)之戰(zhàn)：金茂還能走多遠(yuǎn)？

2025年的金茂證明：即使在行業(yè)寒冬，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)也能穿越周期。但它仍面臨現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)：

市場(chǎng)復(fù)蘇仍需時(shí)間，銷售恢復(fù)存在不確定性；

凈負(fù)債率小幅上升，后續(xù)需持續(xù)優(yōu)化杠桿水平；

行業(yè)深度調(diào)整尚未結(jié)束，外部環(huán)境依然復(fù)雜。

與此同時(shí)，金茂的核心優(yōu)勢(shì)依然清晰：

央企背景帶來(lái)更穩(wěn)定的融資與更低的融資成本；

聚焦一二線核心城市土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，安全邊際顯著；

高端產(chǎn)品+持有運(yùn)營(yíng)+建筑科技的多元結(jié)構(gòu)，逐步形成第二增長(zhǎng)曲線；

以現(xiàn)金流為核心、不激進(jìn)、不冒進(jìn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，避開行業(yè)最致命的風(fēng)險(xiǎn)。

金茂的生存法則很簡(jiǎn)單：不追求規(guī)模最大，而是追求活得穩(wěn)、活得久。

■ 尾聲：幸存者的智慧

2025年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，活下去比什么都重要。

金茂的12.53億元盈利，規(guī)模不算驚人，但在行業(yè)低谷里足夠珍貴。它證明一件事：周期底部，戰(zhàn)略選擇比規(guī)模擴(kuò)張更重要，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)比激進(jìn)冒險(xiǎn)更可靠，聚焦核心比盲目布局更安全。

金茂未必是跑得最快的房企，但它正在成為最能穿越周期的那一批。

至于能否等到下一個(gè)春天，答案不在今天，而在每一步扎實(shí)的經(jīng)營(yíng)里。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 直擊丨中國(guó)金茂2025：穿越周期的生存法則