作者：睿思中國

來源：睿思網(wǎng)

2021年6月，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金在上海證券交易所上市，成為國內(nèi)首批產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施REIT。

那時候，市場對這類產(chǎn)品寄予厚望。產(chǎn)業(yè)園REIT被看作“輕資產(chǎn)”運營的典范，靠穩(wěn)定的租金收入和分紅吸引投資者。首批產(chǎn)品發(fā)行時，超過300億元資金認購，一級市場配售比例屢創(chuàng)新低。

五年后的今天，情況起了變化。

2025年年報顯示，基金全年實現(xiàn)營業(yè)收入1.81億元，同比下降14%；凈利潤轉(zhuǎn)虧1563萬元，而2024年還盈利5141萬元。平均出租率從92.62%跌到86.94%，平均月租金從86.41元/平方米跌到77.86元/平方米。

這是博時蛇口產(chǎn)園REIT上市以來，首次出現(xiàn)年度凈利潤虧損。

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從7140萬盈利到1563萬虧損

先看五年間的營收和利潤變化。

營業(yè)收入方面，2022年上市首年1.13億元，2023年增至1.81億元，2024年進一步攀升至2.11億元，創(chuàng)下歷史新高。2025年回落至1.81億元，同比下降14%。

凈利潤的走勢更加戲劇化。2022年盈利3880萬元，2023年增至7140萬元，創(chuàng)下歷史峰值。2024年下滑至5141萬元，2025年直接轉(zhuǎn)虧1563萬元。

說得再直白點：營收從1.13億到2.11億峰值，又回到1.81億；凈利潤從3880萬到7140萬，又跌到-1563萬。這種過山車行情，折射出產(chǎn)業(yè)園REIT面臨的深層困境。

凈利潤轉(zhuǎn)虧的直接原因，是資產(chǎn)減值損失的大幅增加。 2024年計提2046萬元，2025年暴增至7139萬元，是2024年的3.5倍。兩年合計計提減值超過9100萬元。

但有一點需要說明：資產(chǎn)減值損失雖然影響凈利潤，卻不影響可供分配金額。換句話說，投資者的分紅不會因此大幅減少。

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可供分配金額首現(xiàn)下降

盡管業(yè)績承壓，基金在分紅方面依然保持了較高水平，但隱憂已經(jīng)出現(xiàn)。

2025年，基金可供分配金額為1.21億元，較2024年的1.42億元下降15%。這是自2021年上市以來，可供分配金額首次出現(xiàn)下降。

實際分紅方面，2025年為1.25億元，高于可供分配金額，是因為包含了歷年結(jié)轉(zhuǎn)部分（如2024年第三次分紅等）。但可供分配金額的下降，暗示未來的分紅可持續(xù)性存疑。

管理層承諾，未來繼續(xù)以不低于90%的可分配利潤進行現(xiàn)金分紅。但可供分配金額的下降，是一個值得警惕的信號。

上市以來累計分紅超過4.5億元，這個數(shù)字看起來不錯。但如果可供分配金額持續(xù)下降，未來分紅能否保持同等水平，需要打一個問號。

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出租率和租金同時失守

對REIT來說，出租率是衡量資產(chǎn)質(zhì)量的核心指標。

2024年，基金旗下項目平均出租率92.62%。2025年，這個數(shù)字跌到86.94%，下滑近6個百分點。期末出租率從91%降至87.83%。

三個項目中，萬海大廈和萬融大廈位于深圳南山核心區(qū)，是基金的核心資產(chǎn)；光明加速器二期位于光明區(qū)，定位產(chǎn)業(yè)研發(fā)。后者保持了較高的出租率和租金水平，前兩者出現(xiàn)了明顯波動。

平均月租金的變化更明顯。2023年88.69元/平方米，2024年86.41元/平方米，2025年跌到77.86元/平方米。兩年時間跌幅超過12%。

這是博時蛇口產(chǎn)園REIT運營數(shù)據(jù)的核心特征：出租率下降、租金下跌，兩項指標同時失守。唯一的亮點來自成本端。基金通過優(yōu)化運營管理措施，有效控制了運營成本。2025年四季度出租率環(huán)比有所回升，這些措施正在起效。

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為何虧損？三重壓力疊加

凈利潤轉(zhuǎn)虧的背后，是多重壓力疊加。

第一，宏觀環(huán)境承壓。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要租戶是科技企業(yè)和創(chuàng)新型公司，它們的經(jīng)營狀況與宏觀經(jīng)濟高度相關(guān)。2024年以來，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)，企業(yè)擴張意愿不足，對辦公空間的需求自然下降。特別是中小型科技企業(yè)，它們是產(chǎn)業(yè)園的主要客群，也是受經(jīng)濟波動影響最大的群體。

第二，供給過剩加劇。 項目周邊新增了多個競爭性項目。創(chuàng)享大廈、歐菲光研發(fā)總部，光明天安云谷一期等項目陸續(xù)入市，讓本已緊張的租賃市場更加激烈。年報披露，這些新增項目合計帶來超過10萬平方米的新增供應。

第三，估值重估。 資產(chǎn)減值大幅增加，反映了市場對產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)估值的重新定價。評估機構(gòu)調(diào)整對未來現(xiàn)金流的預期，導致減值。這種估值重估，是2025年凈利潤轉(zhuǎn)虧的重要原因。

博時蛇口產(chǎn)園REIT的困境，并非個例。

2024年以來，多只產(chǎn)業(yè)園REIT的經(jīng)營數(shù)據(jù)都出現(xiàn)不同程度下滑。出租率下降、租金承壓、資產(chǎn)減值增加，成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。這背后，是整個產(chǎn)業(yè)園賽道的周期調(diào)整。

曾幾何時，產(chǎn)業(yè)園REIT是市場的“香餑餑”。首批上市后，監(jiān)管層鼓勵擴募，多只新產(chǎn)品排隊待發(fā)。然而，隨著經(jīng)營數(shù)據(jù)不及預期，市場熱情明顯消退。投資者開始重新審視這類產(chǎn)品的投資價值。

盡管短期承壓，政策層面仍在支持REIT市場的發(fā)展。擴募規(guī)則完善、資產(chǎn)類型拓展、投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化……這些長期利好并未改變。關(guān)鍵在于，REIT管理人需要提升運營能力，在供給過剩的環(huán)境中找到差異化競爭的優(yōu)勢。

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周期輪回中的REITs

五年時間，博時蛇口產(chǎn)園REIT經(jīng)歷了一個完整的產(chǎn)業(yè)周期。

2021年上市時，它承載著市場對“輕資產(chǎn)”模式的期待。2023年，它站上7140萬凈利潤的巔峰。2025年，它不得不面對虧損的現(xiàn)實。

這不是某一只REIT的失敗，而是整個行業(yè)的調(diào)整。產(chǎn)業(yè)園REIT的底層邏輯，是分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。當產(chǎn)業(yè)蓬勃向上時，租金上漲，出租率攀升、資產(chǎn)增值；當產(chǎn)業(yè)調(diào)整收縮時，一切又反向而行。

周期的力量面前，沒有人能獨善其身。但周期也意味著機會。

2026年，挑戰(zhàn)不會少。 出租率能否企穩(wěn)、租金能否止跌、可供分配是否持續(xù)下滑，這些都影響著REIT的走向。但也有積極因素： 四季度出租率環(huán)比回升，說明運營措施正在起效；分紅依然穩(wěn)定，高分紅特性仍在；萬海大廈、萬融大廈位于深圳南山核心區(qū)，長期資產(chǎn)價值仍在。

當估值處于低位、租金處于谷底時，那些熬過寒冬的資產(chǎn)，終將迎來復蘇的春天。

對博時蛇口產(chǎn)園REIT來說，2025年的虧損是暫時的，還是趨勢的開始？可供分配金額的下降，是曇花一現(xiàn)還是趨勢確立？答案，或許藏在2026年的數(shù)據(jù)里。

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原標題： 透視丨博時蛇口REIT 2025年報：營收降14%、利潤轉(zhuǎn)虧、分紅首降