作者：李樂敏

來源：中國破產(chǎn)法論壇（ID：bjbankruptcylaw）

按 語

房企破產(chǎn)后在建工程續(xù)建費用承擔(dān)問題探析

浙江振邦律師事務(wù)所主任 李樂敏

很高興有這樣一個機會跟大家一起學(xué)習(xí)跟交流，我跟大家交流題目是“房企破產(chǎn)后在建工程續(xù)建費用承擔(dān)問題”。這個問題在實踐中討論的比較少，目前我們在做一些破產(chǎn)案件當(dāng)中我們考慮的問題是越來越細(xì)小的問題，但是看上去是細(xì)小的問題可能對整個案件的推進(jìn)造成一個大的問題。我為什么要考慮房企破產(chǎn)后關(guān)于續(xù)建費用的承擔(dān)問題呢？也是我們辦理案件當(dāng)中所引發(fā)的一個思考。

在我們承辦的一起房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中，債務(wù)人開發(fā)的是較為高端的樓盤，主推別墅、排屋、大平層等戶型。當(dāng)債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序時，開發(fā)的樓盤已爛尾多年，房屋銷售過半，債務(wù)人的土地使用權(quán)、在建工程已分別抵押給四大金融債權(quán)人，項目尚欠在先工程款約2億元。如引入共益?zhèn)Y金對爛尾樓進(jìn)行續(xù)建，則后續(xù)仍需投入約6億元。巨額的后續(xù)投入、龐大的在先負(fù)債以及受房地產(chǎn)行情的下行因素等影響，債務(wù)人唯一的收入，即房屋銷售款項，據(jù)管理人測算僅能償還共益?zhèn)?、建設(shè)工程優(yōu)先工程款，對抵押權(quán)人的清償比例有較大的影響，普通債權(quán)清償比例接近于0，各債權(quán)人的利益沖突十分激烈。

此時，在破產(chǎn)前購買了房屋的債權(quán)人皆要求管理人交房，其中，較多的購房債權(quán)人已經(jīng)在債務(wù)人破產(chǎn)前付清了大部分或全部購房款，也就意味著按照原合同約定管理人后續(xù)無法向購房債權(quán)人收取房款或僅能收取少部分尾款，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以覆蓋續(xù)建房屋費用的。如購房債權(quán)人不承擔(dān)續(xù)建費用的，將在該案中導(dǎo)致續(xù)建費用最終由抵押權(quán)人買單的結(jié)果。舉例說明，房屋A，在破產(chǎn)前抵押給B銀行，后又出售給個人C，C付清了全部房款，但房屋建到一半公司破產(chǎn)，后續(xù)建造還需要投入50萬元。依據(jù)優(yōu)先保護(hù)消費性購房者利益的原則，A房屋在建成后應(yīng)當(dāng)交付給個人C，而銀行B，不僅不能就抵押物A房屋獲得優(yōu)先清償，還需要承擔(dān)房屋續(xù)建費用，這對抵押權(quán)人是不公平的。也是基于此我認(rèn)為對續(xù)建費用如何進(jìn)行分擔(dān)是值得探討的問題。

我下面也是簡單圍繞著這個內(nèi)容跟大家做一些介紹，這里主要還是我個人的觀點，供大家參考討論。我們寫的文章，論文集里面有，供大家以后一起來思考和交流。主要是三大塊，第一是房企破產(chǎn)的融資續(xù)建模式，二是添附理論的解釋路徑，三是續(xù)建費用的范圍、承擔(dān)比例及限度。

第一，房企續(xù)建模式，它總的背景就是進(jìn)入破產(chǎn)程序之后，要進(jìn)行續(xù)建，續(xù)建需要資金，是這樣一個背景之下來考慮的問題。第二就是房企續(xù)建之后，怎么做？它的意義在哪里？一般情況下房企進(jìn)入破產(chǎn)程序之后主要是兩種方式，一個是把整體項目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，第二個就是通過引進(jìn)第三方資金進(jìn)行續(xù)建，這兩種模式完全是跟房企的重整模式有關(guān)。問題在于，續(xù)建之后，這筆續(xù)建費用到底由誰來承擔(dān)？怎么樣比例的承擔(dān)？這是我們需要考慮的。進(jìn)入程序之后，這個時間點，因為之前法律以及司法解釋保護(hù)消費性住宅，此時這個權(quán)利是已經(jīng)特定化了，那么在特定化之后，通過重整的方式把房屋建設(shè)好之后，交付給應(yīng)當(dāng)保護(hù)的消費性住宅，這樣一種情況之下它的續(xù)建費用要不要承擔(dān)？如以上案件系破產(chǎn)清算的，債權(quán)人的受償價值實際在進(jìn)入破產(chǎn)程序時已經(jīng)特定，破產(chǎn)后的續(xù)建行為，與民法上的“添附”頗為類似。則最終能夠取得房產(chǎn)的在債務(wù)人破產(chǎn)前已經(jīng)購房的消費性購房戶，是否需要對續(xù)建費用進(jìn)行分擔(dān)是值得探討的問題。

第二，添附理論解釋路徑，來考慮這樣一個問題。我們的出發(fā)點是要對續(xù)建費用進(jìn)行承擔(dān)，那如何承擔(dān)？它里面就涉及到一個合法性問題，法律層面上立不立得住腳？還有這種方式債權(quán)人會議角度能不能表決通過？

一是要考慮續(xù)建費用的性質(zhì)。續(xù)建主要是兩大塊，具體如浙江的金星房產(chǎn)在破產(chǎn)案件當(dāng)中是通過政府方式介紹資金來續(xù)建，我們做的房企破產(chǎn)案件當(dāng)中我們直接引進(jìn)第三方資金，《破產(chǎn)法》司法解釋（三）第二條有規(guī)定，因為這個資金是優(yōu)先于普通債權(quán)。這里面同時又涉及到這個續(xù)建的費用到底是什么樣的一個范圍？在建工程產(chǎn)生的機械、材料人工等等一些費用，包括資金引進(jìn)之后產(chǎn)生的利息，包括后續(xù)銷售過程當(dāng)中產(chǎn)生的稅費等等，所以我們的理解把這些費用，因為債務(wù)人繼續(xù)營業(yè)產(chǎn)生的一些費用。

二是房企續(xù)建與添附理論的考量。所謂的添附有三種方式，它有三種構(gòu)成要件。但是我國的《物權(quán)法》都沒有對添附做出明確規(guī)定，僅在民法通則若干問題意見當(dāng)中有添附規(guī)定。就添附制度的債權(quán)效力而言，因適用添附而喪失原物所有權(quán)的，可適用不當(dāng)?shù)美约扒謾?quán)責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，以獲得賠償，但不能再主張所有權(quán)返還。

在破產(chǎn)程序中，一類債權(quán)人的受償權(quán)利顯著高于清算下的受償價值，但其他債權(quán)人并沒有受益或受償利益減少的，對于其他債權(quán)人而言，是顯著的不公平。參照添附制度，續(xù)建行為可視為將動產(chǎn)附合于在建工程之上，故在先購房者最終取得房產(chǎn)并對建成房產(chǎn)享有物權(quán)的，系在建工程所有權(quán)的延伸，但其取得所有權(quán)的前提在于對動產(chǎn)的價值進(jìn)行補償，最終取得房產(chǎn)的購房者應(yīng)當(dāng)對在建工程續(xù)建費用進(jìn)行分擔(dān)。

第三是續(xù)建費用的范圍是哪些？如何來承擔(dān)？到底比例是多少？這些問題都很復(fù)雜。如果說要承擔(dān)，那么續(xù)建費用是多少，這就涉及到一個范圍的問題。它里面有兩大塊，一些工程材料的費用，后續(xù)產(chǎn)生的費用，后面這塊費用不應(yīng)當(dāng)放在續(xù)建費用的反彈里面。第二是涉及到比例的問題，比方說一個房企破產(chǎn)之后，有兩處，一處已經(jīng)建造好了，還有一處總的要造20層樓，實際建了10層樓，那后面這10層怎么辦，那這些費用如何來承擔(dān)？

在先購房者對于續(xù)建費用進(jìn)行分擔(dān)，初衷在于避免在破產(chǎn)程序中過多地維護(hù)購房者的權(quán)益而導(dǎo)致對其他債權(quán)人明顯的不公平。在先購房者分擔(dān)的續(xù)建費用的比例，應(yīng)當(dāng)以每戶在先購房者平均需要承擔(dān)的續(xù)建費用為限，以其在于開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》后的剩余應(yīng)繳納房款為尺度，如平均承擔(dān)的續(xù)建費用高于該購房者剩余應(yīng)繳納房款的，則應(yīng)當(dāng)補足平均續(xù)建費用；如該購房者剩余應(yīng)繳納房款足以覆蓋平均承擔(dān)的續(xù)建費用的，則該購房者只需繳納剩余房款即可，無需另行補足續(xù)建費用。在實務(wù)中，管理人在確認(rèn)購房戶的交房請求權(quán)后，應(yīng)當(dāng)要求以上購房戶在一定期限內(nèi)繳納全部剩余房款，如應(yīng)繳的剩余房款不足以支付所交付房產(chǎn)的續(xù)建費用的，則應(yīng)當(dāng)要求購房戶繼續(xù)補足續(xù)建費用。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“中國破產(chǎn)法論壇”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 主題演講|李樂敏：房企破產(chǎn)后在建工程續(xù)建費用承擔(dān)問題探析