作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng)：引入凱德老將羅臻毓，合生創(chuàng)展發(fā)力商業(yè)的想法已不言而喻。

此次總規(guī)模80億CMBS為續(xù)發(fā)產(chǎn)品，底層資產(chǎn)曾于2018年6月成功發(fā)行CMBS (“長城證券-北京合生匯資產(chǎn)支持計劃”)，規(guī)模56億元，也是2018年上半年全市場規(guī)模最大的CMBS產(chǎn)品。

此次產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模總計80億元，其中，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模75億元，發(fā)行利率為4.35%，是歷史最大規(guī)模單體購物中心CMBS產(chǎn)品。

對于CMBS產(chǎn)品來說，底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入與資產(chǎn)估值，決定了一個項目的發(fā)行規(guī)模，而合生的底層資產(chǎn)為北京朝陽合生匯商業(yè)、停車場物業(yè)。

資料顯示，北京朝陽合生匯坐落于朝陽CBD東區(qū)金角之上，廣渠路和西大望路兩大交通主動脈交匯之處。

該項目總建筑面積約39.6萬平米，商業(yè)面積約19.1萬平米，5A級寫字樓面積10萬平米，停車場包含近2600個車位，是CBD區(qū)高端購物中心。

在房地產(chǎn)融資渠道逐漸收緊的環(huán)境中，CMBS為持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)提供了一個不錯的融資渠道。

今年，包括中海、大悅城在內(nèi)的企業(yè)均通過發(fā)行CMBS方式盤活手中資產(chǎn)。

實際上，隨著今年6月首批9只基礎設施公募REITs產(chǎn)品于滬、深交易所上市，不少人期待公募REITs擴容到商業(yè)地產(chǎn)。

據(jù)悉，首批上市產(chǎn)品主要投向基礎設施補短板項目，試點的基礎設施包括倉儲物流、收費公路、信息網(wǎng)絡、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

但通過采訪能夠發(fā)現(xiàn)，市場對于商業(yè)地產(chǎn)是否可能納入公募REITs看法不一。

一位資管平臺高層對此持樂觀態(tài)度，認為現(xiàn)在主要是結(jié)構(gòu)上的問題，法律及稅制上還沒有完善，但商辦資產(chǎn)納入公募REITs是未來一定會發(fā)生的事情。

“現(xiàn)在很慶幸跨出了第一步了，很多自持方?jīng)]有機會商業(yè)地產(chǎn)證券化，這是未來一定會發(fā)生的。商業(yè)地產(chǎn)的量很大，現(xiàn)在很多開發(fā)商面臨的問題是，自持物業(yè)市場流動性不強，沒有機會賣掉，管理不到位就造成資源浪費?！?/p>

但同樣有相對悲觀的聲音，有業(yè)內(nèi)人士在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，至少在5年內(nèi)，內(nèi)地REITs不會擴大到商寫部分。

“這個產(chǎn)品的推出，很明顯要支持實體經(jīng)濟。但從國家的角度，并不認為商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)是實體經(jīng)濟，實體經(jīng)濟頂多把產(chǎn)業(yè)園放進來，首先要支持的是基礎設施。”

他的觀點更多基于國家對于房地產(chǎn)的態(tài)度：“現(xiàn)在房地產(chǎn)的范圍非常廣，整個金融體系連寫字樓和商場都認為是房地產(chǎn)。我在寫字樓辦公，這到底是不是實體經(jīng)濟？很顯然是，但它是房地產(chǎn)?！?/p>

他直言，這是一個很被動，但又很難改變的事實。

顯然，內(nèi)地公募REITs是否會擴大到商寫部分仍遙遙無期。在這個情境下，不少企業(yè)將目光投向新加坡交易所。

目前來看，新加坡和香港是受到高關注度的海外REITs市場，但從組織結(jié)構(gòu)、收入及資產(chǎn)條件來看，境內(nèi)物業(yè)在新加坡REITs上市更具有利條件。

據(jù)相關人士透露，近年來，越來越多中資企業(yè)將視線投向新加坡REITs市場，并開始作出嘗試，以減輕持有資產(chǎn)帶來的壓力。

近期內(nèi)地房企中一個“吃螃蟹”的企業(yè)是新城。

7月30日，新城宣布正籌劃將間接持有的、主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加坡設立信托基金，再申請向相關投資者發(fā)行信托份額以實現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。

后續(xù)，新城控股于新加坡設立的間接控股子公司信誠資產(chǎn)管理有限公司將作為本次擬設立信托基金的管理人，向新交所遞交上市申請表格，以申請批準該信托基金于新交所主板上市。

通過REITs持有物業(yè)，不僅能夠降低新城的資金壓力，更能夠進一步擴張規(guī)模。

在此之前，綠地也曾將旗下酒店資產(chǎn)打包REITs到新交所上市，首批資產(chǎn)為4家酒店，估值30多億元。

那么，這是否將會成為一種趨勢？

上述業(yè)內(nèi)人士稱，目前具備在新加坡發(fā)行REITs的商業(yè)項目并不太多，需要有跨境結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)收益率較高等。

“雖然這是一種趨勢，但不好說什么時候可以鋪開。”

新城的商業(yè)資產(chǎn)正在前往新交所，持有大量商寫物業(yè)的合生創(chuàng)展是否也有此考慮？

最近，合生創(chuàng)展迎來了一位新朋友--在凱德集團20年的老將羅臻毓正式官宣加入，擔任合生創(chuàng)展集團聯(lián)席總裁，兼合生不動產(chǎn)的總裁。

羅臻毓在朋友圈發(fā)文：“站在新起點，將開啟下一段征程?！?/p>

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體從相關知情人處得到的消息，朱孟依之女、合生創(chuàng)展董事局主席朱桔榕親自發(fā)出邀請，希望羅臻毓去合生創(chuàng)展主管不動產(chǎn)投資及運營。

更有進一步消息表示，合生創(chuàng)展未來有意將不動產(chǎn)投資業(yè)務從目前所在的商業(yè)板塊中分拆出來，所以需要一個對不動產(chǎn)投資運營頗有經(jīng)驗的資深人士。

羅臻毓前東家凱德，正是一家具有全球領先房地產(chǎn)投資管理業(yè)務規(guī)模的企業(yè)。

資料顯示，凱德集團共管理6支上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托，以及20多支私募基金。從2002年推出新加坡首支上市房地產(chǎn)投資信托基金至今，凱德旗下房地產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托擴展到包括凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產(chǎn)投資信托、雅詩閣公寓信托、凱德中國信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來西亞信托。

羅臻毓本人，更在資產(chǎn)管理方面具備豐富的經(jīng)驗。

據(jù)公開資料，羅臻毓畢業(yè)于新加坡國立大學房地產(chǎn)管理專業(yè)（高級二等榮譽學位），是美國俄克拉荷馬城市大學工商管理碩士，曾任職于淡馬錫控股集團，主導淡馬錫亞太區(qū)域的私募股權(quán)投資業(yè)務。

2001年9月，他加入凱德集團，并先后任職過雅詩閣中國區(qū)高級副總裁、凱德中國華南區(qū)域總經(jīng)理等職位，離任時擔任凱德集團總裁兼中國區(qū)首席執(zhí)行官。

站在新的起點，羅臻毓或許肩負著幫助合生創(chuàng)展打造資管平臺的重任。

羅臻毓曾回復觀點地產(chǎn)新媒體，他到合生創(chuàng)展的任務，就是建立不動產(chǎn)體系，資本化合生現(xiàn)有的一些資產(chǎn)，開拓不動產(chǎn)板塊。另外，組建一些新的基金去收購一些新的項目。

從持有資產(chǎn)來看，“隱形地主”合生創(chuàng)展確實在這些年囤積了大量自持商業(yè)項目。

據(jù)悉，合生商業(yè)板塊目前已發(fā)展輕、重兩類管理平臺，擁有合生匯、合生廣場、合生新天地、MOHO四條產(chǎn)品線。

目前，合生創(chuàng)展旗下合生商業(yè)集團擁有超過100個商業(yè)地產(chǎn)項目，涵蓋10余個大型城市綜合體，已建成運營的項目面積超過500萬平米，管理板塊涵蓋城市綜合體&購物中心、寫字樓、酒店&服務公寓、產(chǎn)業(yè)綜合體及奢華地產(chǎn)五大業(yè)務板塊，超過80%項目分布在北上廣深等一線城市。

商業(yè)地產(chǎn)或者說不動產(chǎn)資管，顯然是合生創(chuàng)展未來重要的發(fā)展方向。

朱桔榕曾在早前接受采訪時提及，公司將在未來5年把建設管理的商業(yè)面積提升到2000萬平方米規(guī)模。

“地產(chǎn)開發(fā)+資本運作”是凱德集團引以為豪的發(fā)展模式，深諳資管及新加坡市場的羅臻毓，是否將助力合生創(chuàng)展，打造資產(chǎn)管理平臺？又是否會如同新城一般，借道新交所實現(xiàn)退出？

合生商業(yè)的未來，顯然有著不小的想象空間。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 80億CMBS與羅臻毓履職合生創(chuàng)展的不動產(chǎn)資管路徑