作者：睿思中國(guó)

來源：睿思網(wǎng)

2026年4月底，深圳、廈門、北京、南京四座核心城市的市屬安居國(guó)資平臺(tái)，集中披露2025年債券年度報(bào)告。作為各地保障房建設(shè)、保租房運(yùn)營(yíng)、城市更新的核心主力軍，這四家本地國(guó)資委全資控股國(guó)企，手握AAA最高信用評(píng)級(jí)，是城市民生安居工程的核心壓艙石。從年報(bào)整體基本面來看，四家平臺(tái)2025年經(jīng)營(yíng)底盤整體穩(wěn)固，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康有序，所有到期債券均足額按時(shí)兌付，全年無債務(wù)逾期、無重大法律訴訟、無違規(guī)擔(dān)保等重大風(fēng)險(xiǎn)事件。財(cái)務(wù)審計(jì)層面，廈門、北京、南京三家均拿到標(biāo)準(zhǔn)無保留審計(jì)意見，財(cái)務(wù)管控規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)；僅深圳安居集團(tuán)因恒大相關(guān)仲裁事項(xiàng)，審計(jì)報(bào)告增設(shè)強(qiáng)調(diào)段，但相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)整體可控，不會(huì)影響主業(yè)正常運(yùn)營(yíng)和債務(wù)履約能力。值得注意的是，雖然四家國(guó)企主業(yè)均圍繞保障房民生賽道深耕，但各家營(yíng)收結(jié)構(gòu)、盈利表現(xiàn)、盈利模式以及保租房REITs資產(chǎn)盤活節(jié)奏差異顯著、路徑各不相同，發(fā)展分化態(tài)勢(shì)十分明顯。

廈門安居控股：盈利表現(xiàn)穩(wěn)健，REITs擴(kuò)募已獲批落地

作為廈門市保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的核心國(guó)有獨(dú)資平臺(tái)，廈門安居控股2025年經(jīng)營(yíng)走勢(shì)平穩(wěn)向好，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入50.02億元，凈利潤(rùn)0.49億元，盈利狀態(tài)持續(xù)穩(wěn)定。營(yíng)收貢獻(xiàn)核心倚重商品房開發(fā)銷售，全年該項(xiàng)收入達(dá)30.00億元，占總營(yíng)收比重接近60%，是集團(tuán)最核心創(chuàng)收支柱；保障房開發(fā)銷售收入3.76億元，穩(wěn)步夯實(shí)民生主業(yè)基本盤；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理收入7.64億元，更是表現(xiàn)亮眼，毛利率高達(dá)75.65%，資產(chǎn)盈利創(chuàng)收能力十分突出。運(yùn)營(yíng)端房源管理質(zhì)量同樣過硬，旗下保障性租賃住房常年出租率穩(wěn)定在90%以上，市級(jí)公租房出租率也持續(xù)超85%，現(xiàn)金流回款穩(wěn)定充沛。在保租房REITs資本化運(yùn)作上，廈門安居是行業(yè)老牌標(biāo)桿。早在2022年8月，集團(tuán)就作為原始權(quán)益人發(fā)行中金廈門安居REIT登陸上交所，躋身國(guó)內(nèi)首批保租房公募REITs行列。如今該REIT首次擴(kuò)募已正式獲批，募集資金將全部投向思明區(qū)林邊公寓、湖里區(qū)仁和兩大保障房項(xiàng)目，合計(jì)納入2689套租賃住房，盤活資產(chǎn)建筑面積近9萬平方米，持續(xù)通過REITs擴(kuò)募做大存量資產(chǎn)規(guī)模，形成良性資金循環(huán)。

深圳安居集團(tuán)：營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)，REITs擴(kuò)募待落地

深圳市安居集團(tuán)是深圳專屬專營(yíng)保障房國(guó)資平臺(tái)，2025年經(jīng)營(yíng)版圖持續(xù)擴(kuò)張，全年?duì)I業(yè)總收入75.10億元，同比穩(wěn)步增長(zhǎng)9.58%。不過受恒大相關(guān)仲裁事項(xiàng)計(jì)提影響，集團(tuán)全年凈利潤(rùn)虧損1.94億元，同比從上一年盈利轉(zhuǎn)為虧損，短期業(yè)績(jī)承壓但主業(yè)根基未受動(dòng)搖。營(yíng)收結(jié)構(gòu)中，民生核心主業(yè)收入47.18億元，占比超六成，筑牢安居保障核心根基，該項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率維持在20.15%；租賃業(yè)務(wù)收入16.80億元，持續(xù)提供穩(wěn)定常態(tài)化現(xiàn)金流支撐；各類配套服務(wù)、其他副業(yè)收入增速迅猛，同比分別暴漲148.47%、241.38%，多元配套業(yè)務(wù)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。REITs布局方面，深圳安居同樣起步較早，旗下紅土創(chuàng)新深圳安居REIT與廈門同步于2022年上市，同為國(guó)內(nèi)首批保租房公募REITs標(biāo)桿。該REIT早在2024年6月就啟動(dòng)首次擴(kuò)募申報(bào)，計(jì)劃納入三處優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)，目前審批工作正常推進(jìn)中，尚未完成最終核準(zhǔn)落地。

北京保障房中心：租賃主業(yè)穩(wěn)固，REITs擴(kuò)募全國(guó)率先落地

北京市國(guó)資委全資控股的北京保障房中心，經(jīng)營(yíng)風(fēng)格主打穩(wěn)健保守、風(fēng)險(xiǎn)可控，2025年實(shí)現(xiàn)合并營(yíng)業(yè)收入55.64億元，凈利潤(rùn)0.04億元，常年保持微利運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)健發(fā)展的節(jié)奏。收入結(jié)構(gòu)特征十分鮮明，公租房租賃收入30.93億元，占比超55%，是集團(tuán)最核心、最穩(wěn)固的收入基本盤；儲(chǔ)備房銷售收入11.86億元，形成有效營(yíng)收補(bǔ)充；保租房租賃收入1.38億元，同比大幅增長(zhǎng)66.30%，新興租賃業(yè)務(wù)增長(zhǎng)勢(shì)頭亮眼。疊加商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管服、預(yù)制構(gòu)件銷售等多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，整體經(jīng)營(yíng)底盤扎實(shí)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。REITs運(yùn)作層面，北京保障房中心走在全國(guó)最前列。旗下華夏北京保障房REIT2022年上市后，已順利完成首次擴(kuò)募落地，成為全國(guó)首單保租房公募REIT擴(kuò)募項(xiàng)目，率先跑通“首發(fā)上市+持續(xù)擴(kuò)募”的資產(chǎn)盤活常態(tài)化循環(huán)模式，為全國(guó)同類安居國(guó)資平臺(tái)打造了可復(fù)制、可借鑒的行業(yè)樣板。

南京安居：營(yíng)收規(guī)模亮眼，REITs布局仍待落地

作為南京市唯一市級(jí)保障房核心國(guó)資平臺(tái)，南京安居建設(shè)2025年經(jīng)營(yíng)營(yíng)收體量亮眼，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入72.37億元，利潤(rùn)總額3.65億元，凈利潤(rùn)0.18億元。收入構(gòu)成上，商品房開發(fā)收入33.31億元，占比46.03%，保障房開發(fā)收入28.02億元，占比38.72%，兩大開發(fā)業(yè)務(wù)共同撐起營(yíng)收主力；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及房產(chǎn)租賃收入毛利率達(dá)74.78%，建設(shè)管理費(fèi)毛利率更是高達(dá)93.65%，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利含金量極高。同時(shí)集團(tuán)同步布局環(huán)境整治、養(yǎng)老服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等配套板塊，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)豐富完善。和廈門、深圳、北京三地相比，南京安居目前尚未有保租房公募REITs上市落地。其實(shí)集團(tuán)早在2022年就已和金融機(jī)構(gòu)達(dá)成REITs合作協(xié)議，前期籌備工作持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，后續(xù)也將適時(shí)補(bǔ)齊REITs資產(chǎn)盤活通道，跟上全國(guó)行業(yè)發(fā)展節(jié)奏。

保租房REITs駛?cè)肟燔嚨?，三大發(fā)展梯隊(duì)成型

從四大城市安居平臺(tái)經(jīng)營(yíng)和資本化運(yùn)作節(jié)奏不難看出，國(guó)內(nèi)保租房公募REITs已告別試點(diǎn)起步階段，進(jìn)入全域提速、梯隊(duì)推進(jìn)、常態(tài)化落地的全新發(fā)展周期。各地國(guó)資安居平臺(tái)紛紛加快項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、資產(chǎn)培育、首發(fā)申報(bào)和存量擴(kuò)募工作，逐步形成“新項(xiàng)目上市盤活、已上市產(chǎn)品持續(xù)擴(kuò)募”的投融管退良性資產(chǎn)循環(huán)，行業(yè)規(guī)模化發(fā)展大勢(shì)已定。

第一梯隊(duì)：已上市運(yùn)營(yíng)，擴(kuò)募進(jìn)度各有快慢

目前全國(guó)已有9只保租房公募REITs成功上市運(yùn)營(yíng)，各家后續(xù)擴(kuò)募推進(jìn)節(jié)奏分化明顯：紅土創(chuàng)新深圳安居REIT已提交首次擴(kuò)募申報(bào)、中金廈門安居REIT首次擴(kuò)募已獲批、華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募已落地見效；其余國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REITs等多只產(chǎn)品，也已啟動(dòng)擴(kuò)募籌備或擬申報(bào)工作。

第二梯隊(duì)：項(xiàng)目已正式申報(bào)，交易所審核推進(jìn)中

2026年以來新增多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性申報(bào)階段：4月17日，中國(guó)建筑體系首單租賃住房REIT——國(guó)泰海通中建租賃住房REIT獲上交所受理，以上海松江公寓為底層資產(chǎn)，擬募資13.14億元；4月29日，杭州本地首單保租房公募REITs正式申報(bào)至深交所，由杭州安居集團(tuán)旗下核心主體操盤，杭州本土保租房資本化迎來突破性進(jìn)展。

第三梯隊(duì)：全國(guó)多城密集籌備，儲(chǔ)備體量充足

除上市和申報(bào)項(xiàng)目外，全國(guó)十余座重點(diǎn)城市早已提前啟動(dòng)保租房REITs前期布局，南京、重慶、西安、青島、天津、上海、寧波、廣州、福州、濟(jì)南等多地安居國(guó)資平臺(tái)，均已完成合作機(jī)構(gòu)遴選、項(xiàng)目篩選培育等工作，儲(chǔ)備項(xiàng)目規(guī)?？捎^。不過這類項(xiàng)目目前仍處于內(nèi)部梳理培育階段，暫未向交易所正式提交申報(bào)材料，后續(xù)接續(xù)發(fā)力空間充足。

整體來看，未來保租房公募REITs將維持常態(tài)化發(fā)行、穩(wěn)步擴(kuò)容的節(jié)奏，既為各地保障房建設(shè)補(bǔ)充長(zhǎng)效資金，也是地方國(guó)資盤活存量不動(dòng)產(chǎn)、做強(qiáng)民生安居主業(yè)的關(guān)鍵抓手。

附：全國(guó)保租房REITs重點(diǎn)儲(chǔ)備籌備項(xiàng)目匯總表（由睿思網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)）

上表整理全國(guó)多城已完成機(jī)構(gòu)遴選、簽約合作、啟動(dòng)前期籌備，但尚未正式向交易所申報(bào)的保租房公募REITs重點(diǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目，覆蓋十余座核心城市，后續(xù)上市接續(xù)儲(chǔ)備充足，是未來保租房REITs常態(tài)化擴(kuò)容的核心后備力量。

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原標(biāo)題： 盤點(diǎn)丨9 只上市 + 多城儲(chǔ)備！從四大安居看保租房REITs新格局