作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

這只30億的基金并非簡單的“抄底”，而是太盟戰(zhàn)略閉環(huán)中的關(guān)鍵落子，對內(nèi)盤活萬達(dá)系存量資產(chǎn)、降低負(fù)債；對外搶占周期底部，深耕困境資產(chǎn)，提升整體回報。

觀點(diǎn)網(wǎng) 鯨吞萬達(dá)之后，太盟又火速出手了。

這一次，太盟拉上了廣州資產(chǎn)、弘毅投資，三家聯(lián)手成立了一支近30億元的基金，目標(biāo)直指“問題商業(yè)體”。

國際PE、地方AMC、本土PE湊到一起，這個組合被市場戲稱為不良資產(chǎn)盤活界的“黃金三角”。

對太盟而言，這步棋不只是盤活自身萬達(dá)系資產(chǎn)的關(guān)鍵一招，更是在行業(yè)周期的拐點(diǎn)前搶占市場的重要落子。

對內(nèi)穩(wěn)資產(chǎn)，對外求擴(kuò)張，這是控股新達(dá)盟之后，太盟戰(zhàn)略落地的開始。

入局30億基金

近日，太盟系拉上廣州資產(chǎn)、弘毅投資，成立了一支近30億元的基金，目標(biāo)鎖定那些“現(xiàn)金流有瑕疵”的商業(yè)綜合體。

基金的名字為“蘇州安益股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）”，成立于2026年5月19日，出資額為29.49億元。

在這只基金里，最引人注意的是珠海安和企業(yè)管理有限公司，其為太盟PAG與大連新達(dá)盟各持股50%的合資平臺，一口氣認(rèn)繳了21.59億元，占比73.2%，是絕對的“出資擔(dān)當(dāng)”。

另一邊，越秀資本旗下的廣州資產(chǎn)管理有限公司出資7.8億元，持股26.45%；弘毅投資旗下的北京弘宸益遠(yuǎn)企業(yè)管理有限公司則出資1000萬元，持股0.34%。

看似“一小兩大”，實(shí)則各有分工。

先來看看太盟，過去被業(yè)界譽(yù)為“亞洲小黑石”，是亞洲不良資產(chǎn)和另類投資的老手，在資金實(shí)力和盤活能力方面，毋庸置疑。

2024年，太盟牽頭財團(tuán)砸下600億把萬達(dá)商管的龐大資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)和成熟運(yùn)營團(tuán)隊收入囊中，正式在中國商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域打響了第一槍。

這次介入30億基金，太盟不單單是出資的大戶，更能提供資產(chǎn)標(biāo)的和核心運(yùn)營能力，扮演者“產(chǎn)業(yè)操盤手+資本整合者”的角色。

再看弘毅投資，作為本土PE的代表，在中國消費(fèi)和地產(chǎn)領(lǐng)域摸爬滾打多年，真正的底牌是投后管理與資本路徑。

據(jù)了解，當(dāng)前，弘毅已經(jīng)跑通了從一級市場股權(quán)投資，到資產(chǎn)運(yùn)營管理，再到持有型ABS投資、公募REITs戰(zhàn)略配售，甚至二級市場交易的全鏈條覆蓋，這也意味著，其能夠做到“收購、運(yùn)營、退出”的閉環(huán)。

而廣州資產(chǎn)，則像這支基金的“畫龍點(diǎn)睛”之筆。

相比太盟和弘毅，地方AMC的獨(dú)特價值在于能夠解決痛點(diǎn)。債務(wù)重組、司法障礙、債權(quán)糾紛……這類難啃的硬骨頭，正是其看家本領(lǐng)。

作為地方AMVC，可以低價收購債權(quán)，與原債權(quán)人如銀行、信托等進(jìn)行談判削債、展期，甚至處理復(fù)雜的抵押和查封關(guān)系，為資產(chǎn)盤活掃清法律和財務(wù)上的“地雷”。

這三方搭配，形成了一條清晰的鏈條，AMC拆彈掃雷、弘毅運(yùn)營與退出、太盟資本護(hù)航。

那么，這只基金為什么要盯上困境商業(yè)資產(chǎn)？

根據(jù)中信建投的報告，2025年末全國集中式商業(yè)存量達(dá)6.7億平方米。如若疊加社區(qū)商業(yè)、寫字樓、酒店等不動產(chǎn)資產(chǎn)，這一規(guī)?；?qū)⑦_(dá)到十幾萬億的水平。

更關(guān)鍵的是，在這片龐大的存量市場中，空置率高、長期閑置、甚至爛尾的項(xiàng)目，占比超過三成，折算下來，超過5億平方米。

新開商業(yè)已經(jīng)踩下急剎車，盤活存量成了市場新的增長密碼。更何況，當(dāng)前商業(yè)資產(chǎn)仍處于估值修復(fù)的初期，價格還在低位；此外，政策端也在助力，當(dāng)下REITs擴(kuò)圍到了辦公樓、商業(yè)綜合體，退出渠道的綠燈已經(jīng)亮起。

市場規(guī)模大、資產(chǎn)價格低、退出路徑明確……對太盟們來說，現(xiàn)在入場正是最好的時機(jī)。

太盟的考量

但太盟的算盤，遠(yuǎn)比表面看到的要深。

2024年，太盟牽頭砸下600億拿下新達(dá)盟60%股權(quán)，一舉掌控496個萬達(dá)廣場的運(yùn)營權(quán)。

但代價也不小，過往高歌猛進(jìn)的萬達(dá)拿下了不少資產(chǎn)負(fù)債率高、現(xiàn)金流弱、股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜的項(xiàng)目，這些資產(chǎn)正在拖累整體報表和流動性。

換言之，收購只是開始，如何穩(wěn)住萬達(dá)系龐大的存量資產(chǎn)？如何在行業(yè)底部用低成本資金撬動更高回報？這才是太盟真正在思考的問題。

對內(nèi)，太盟的手術(shù)刀已經(jīng)悄悄動了兩年。

最明顯的變化是：擴(kuò)張節(jié)奏放緩了，考核風(fēng)向變了。太盟入主后，珠海萬達(dá)商管不再拼“一年開多少廣場”，而是轉(zhuǎn)向拼“每一平方米能產(chǎn)出多少租金和客流”。

早在去年7月，黃德煒上任之初就在內(nèi)部講話中明確要求“聚焦經(jīng)營本質(zhì)”，資源向一線業(yè)務(wù)單元傾斜。

與此同時，太盟在“人”上持續(xù)下功夫。從黃德煒到肖廣瑞、趙澤生，再到許粉……一個個名字背后，是太盟在控制權(quán)與實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)之間反復(fù)尋找平衡點(diǎn)的嘗試。

最新一次調(diào)整發(fā)生在2026年1月15日，珠海萬達(dá)商管宣布，原首席運(yùn)營官、萬達(dá)老將許粉升任首席執(zhí)行官，黃德煒不再兼任。

太盟掌權(quán)后，并沒有“空降自己人”，反而愿意把位置交給更有經(jīng)驗(yàn)的老將。

次日，許粉就在萬達(dá)集團(tuán)年會上首次系統(tǒng)闡述了“八大經(jīng)營思路”，強(qiáng)調(diào)堅持長期主義、拓展增量、提升產(chǎn)品力與競爭突圍，明確珠海萬達(dá)商管將“奔赴第二增長曲線”。

人事調(diào)整、擴(kuò)張節(jié)奏、經(jīng)營提質(zhì)……這一系列動作的背后，只有一個目的：穩(wěn)住項(xiàng)目的經(jīng)營基本面。

此次參設(shè)30億元基金，正是借助資管路徑，對體內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次系統(tǒng)性的盤活。

具體怎么做？

用新基金收購新達(dá)盟體系內(nèi)萬達(dá)廣場的少數(shù)股權(quán)或債權(quán)，把高負(fù)債、低周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目剝離到表外，降低杠桿、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，同時回籠現(xiàn)金，用于核心運(yùn)營與擴(kuò)張。

值得關(guān)注的是，太盟里選擇“基金”而非“直接出售”，免了簡單粗暴的一刀切處置，既能保留運(yùn)營控制權(quán)，又能分享長期增值，無疑是一舉兩得。

對內(nèi)穩(wěn)住資產(chǎn)基本盤之后，太盟有開始對外謀求擴(kuò)張，這方面，太盟早已試水。

今年年初，珠海萬達(dá)商管宣布中標(biāo)杭州臨平區(qū)地鐵9號線翁梅站上蓋商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營招商服務(wù)。

項(xiàng)目的前身叫“澤懷廣場”，建筑面積約9.2萬平方米，早在2019年開業(yè)，當(dāng)時引入了永輝超市、名創(chuàng)優(yōu)品等品牌，開業(yè)初期，憑借不錯的招商和運(yùn)營，一度維持了較好的市場熱度。

但好景不長，開業(yè)后不久，項(xiàng)目接連遭遇疫情沖擊、周邊新興商業(yè)體的競爭，2025年末項(xiàng)目持有方與運(yùn)營方終止合作，澤懷廣場正式停業(yè)。

閉店不到半個月，項(xiàng)目由珠海萬達(dá)商管接手。

但輕資產(chǎn)接手更多是輸出管理能力，而但這一次，借助30億基金，太盟不再只做“管理者”，而是聯(lián)手外部資本做“資產(chǎn)持有人”，這也為后續(xù)對接公募REITs鋪平了道路。

由此來看，這只30億的基金并非簡單的“抄底”，而是太盟戰(zhàn)略閉環(huán)中的關(guān)鍵落子，對內(nèi)盤活萬達(dá)系存量資產(chǎn)、降低負(fù)債；對外搶占周期底部，深耕困境資產(chǎn)，提升整體回報。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 太盟組局30億基金 聯(lián)手AMC圍獵困境商業(yè)資產(chǎn)